二手樓驗樓注意事項，驗樓清單與收樓程序一次睇

交吉的重要性

交吉是指新業主收樓後，原業主已將傢俬、電器和個人物品移走，並將空屋交付給買家的程序。由於「空」和「凶」在廣東話發音相近，為了避免不吉利的聯想，香港人普遍以「吉」字代替「空」，後來也用於稱呼將傢俬電器一併出售之單位的交付程序（即現況交收）。一旦完成交吉，單位的業權就會轉移至新業主，除非原業主對於單位做出失實陳述，否則後續的執漏裝修都需由新業主自行處理。

二手樓驗樓重點

1.水喉渠管

水喉渠管是二手樓最容易出現問題的位置，可細分為漏水與淤塞2大類：漏水可能發生在所有喉管，入水喉管（食水喉和鹹水喉）的位置較高且喉管內具有水壓，若有漏水問題較容易直接察覺；去水渠（雨水渠、廚房污水渠、浴廁污水渠和糞渠）只有在水流經過時漏水問題才會顯現，建議您可以將大水樽或水桶裝滿水並一次倒入浴室地台，再和樓下單位確認天花有無漏水。此方法不只能測試漏水問題，也能透過觀察浴廁地台去水順暢度評估有無淤塞問題。另外，您也能在測試去水過程同時以花灑沖刷浴室企缸周邊的牆身，模擬沖涼的情況，並觀察浴室外側牆身有無漏水。

2.地板牆身天花

樓宇結構主要是由樑、柱、牆與樓板組成，地台就是經過泥水批盪的上側樓板，您可以觀察這些位置有無較寬的裂痕、地台是否平坦無隆起和牆身有無啤把（波浪形或不完全垂直）。

另外，您也可以觀察天花（或假天花）有無水痕，判斷是否有來自樓上單位的漏水問題。

_{▲漏水的假天花。}

3.飾面油漆

油漆是香港常見的牆身與天花飾面物料，您可以檢查牆身油漆有無砂眼（細小孔洞）、甩灰甩皮、掃痕或是漆料溢出，檢查評估油漆的品質與造工。另外，油漆乾燥後會產生細小裂紋（俗稱收水紋），此為油漆物料的正常現象，除非裂痕過深過寬，否則不需要過度擔心。

4.瓷磚

進行二手屋驗屋時，您可以檢查瓷磚和雲石磚有無空心磚、刮花、崩角、裂痕、剝落、老鼠尾（磚片縫隙粗細不一）或磚片顏色不一...等問題，其中空心磚可能代表牆內水管漏水或是貼瓷磚的膠砂比例有誤，需要特別注意。

_{▲空心磚。}

5.門窗玻璃

檢查門窗玻璃時，需要檢查門窗開闔是否順暢、鉸位穩固程度、外框駁口處有無裂痕、門縫大小、是否能正常上鎖解鎖...等。另外，也需要檢查窗戶的防水膠邊是否保持彈性，否則下雨時可能會產生漏水問題。

_{▲落地窗與牆身駁口位的裂痕。}

6.傢俬家電

如果是以現況交收的二手樓，通常會在合約內載明樓內的傢俬與家電的數量與型號，建議您在驗樓時逐一核對樓內的傢俬與家電是否與合約相同、功能有無異常。

7.電錶、水錶與煤氣錶

收樓當日應紀錄電錶、水錶與煤氣錶的讀數，如有異常，請您盡快聯絡水務署、電力公司或煤氣公司，要求指派人員上門檢修。

驗樓清單

除了上述的注意事項，您也可以下載 二手樓驗樓清單 並根據文件逐步檢查，確保單位內的設備一切正常。

二手樓收樓程序

1.簽訂臨時買賣合約

如果您已選定心儀的二手樓，建議您先與賣方簽訂臨時買賣合約並支付樓價3%~5%的臨時訂金（俗稱細訂），如果您擔心賣方收訂後失蹤，可將訂金交予賣方的律師託管。

2.申請按揭貸款

簽訂臨時買賣合約後，買方就可以憑臨時買賣合約副本向銀行申請按揭，銀行會在1~2個月內通知買方獲批的貸款額度與利率，通常按揭約為樓價的5成~6成，如果需要更高成數的按揭，就需要另外申請按揭保險。

3.簽署正式買賣合約

簽訂臨時買賣合約的14天內需要簽署正式買賣合約並繳付大訂，大訂與細訂的金額總和通常為樓價的10%，如果期間內有任何一方想取消交易，就需要賠償另一方雙倍訂金，並支付買賣雙方的代理佣金。

4.聘任律師

簽署正式買賣合約後，買方就可以聘任按揭銀行認可的律師樓，律師會翻查土地註冊處的記錄，並找出物業是否有業權不清、管理費未繳、樓契遺失...等問題，如果物業問題嚴重，且賣方未能在成交期限前解決問題，買方就可以要求取消交易並取回訂金（俗稱踢契）。

5.驗樓

在簽署正式買賣合約至成交日之間，買方可以自行驗樓或聘任專業驗樓公司，期間銀行也可能派員上門視察。驗樓日與成交日之間俗稱空窗期，若空窗期過長，買方很可能在成交日又發現問題，而無法有充足的時間與賣方交涉，因此建議您在成交前一日再到單位驗樓，減少空窗期。

6.簽訂轉讓契約，正式交收

二手樓買賣的成交日通常會在簽署正式買賣合約後的60日至90日，成交當日買家需將樓價尾數支票交予買方律師（若為按揭貸款則由銀行交付），賣家簽署轉讓契約並交付鎖匙後，再由買方律師將支票交由賣方律師。最後買方律師將按揭契據送至印花稅署加蓋印花，並送交土地註冊處註冊，最後將已註冊的轉讓契約交予買方（或承按銀行）。

業主收樓注意事項

執漏與維修費用由新業主自負

二手樓合約通常會以現狀交付方式簽訂，如果簽訂合約後才發現有漏水、石屎剝落或空心磚問題，除非原業主刻意做出失實的陳述，否則執漏費用需要由新業主（買方）自負，因此正式成交前的驗樓工作相當重要。

驗樓後若與合約不符，可取消交易

在收樓前驗樓的過程中，如果發現樓況與合約不符或是傢俬被調包，買方有權取消交易並取回訂金（俗稱踢契），甚至可以向賣方追討相關損失。

賣方未完成交吉不可殺訂

如果合約註明為全交吉（交付時不含傢俬電器），但原業主在成交日仍未運走傢俬電器，就可能被法庭判定為不交吉，即使買方因此取消合約，原業主也不可殺訂（扣除訂金）。

驗樓需要準備哪些工具？

1. 售樓書：售樓書內的平面圖會載明單位的間隔、呎數、掣位、喉管與項目佈局，也能觀察有無僭建物。
2. 告示貼：由於部分瑕疵無法單憑肉眼觀察，告示貼可標示驗屋過程中發現的瑕疵處與待整修跟進的位置。
3. 伸縮天線筆：檢查天花或高處瓷磚有無空鼓。
4. 平水尺：驗查地台、門窗、牆身陰陽角是否垂直或水平。
5. 捲尺：量度單位尺寸。
6. 廁紙：測試馬桶的沖水力度，不宜用包裝紙巾替代，以免堵塞馬桶。
7. 小夜燈：測試插蘇是否正常供電。
8. 長柄鏡：檢查外牆時不適合直接將頭身探出觀察，可以使用有長手柄的鏡子以反射方式觀察外牆有無石屎瓷磚剝落。
9. 大水樽：可蓄水並倒入露台地台與浴室地台，透過去水流流暢度判斷渠管有無堵塞。

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