轟轟烈烈的“以舊換新”浪潮已經開啟。

樓市正在進入一個全新的時代。

為了更好地促進市場流動性，據不完全統計，全國已經有超30個城市已經開啟“以舊換新”策略。

比如蘇州、重慶、武漢、杭州等，都是重量級一點的城市。

像蘇州，選擇的是公積金支持住房“以舊換新”。只要是“以舊換新”換房的，直系親屬符合條件也能提取公積金或者使用公積金貸款；

再比如杭州，直接是政協牽頭鼓勵本地項目借鑑其他城市的“以舊換新”，重新煥發市場活力，防止市場大起大落。

而一線城市當中，這次又是深圳跑得最快的。

4月15日，深圳本地頭部中介平台和南山核心地段項目“綠景白石洲”聯合試點“以舊換新”模式，加快存量房和與新房交易的輪動循環。

具體的規則主要有三個——

有換房需求的客户繳納項目定金

繳納定金只能鎖定房源2個月

期間就是中介火力全開找客户。

簡單一句話來説，就是承諾2個月之內快速幫忙賣掉舊的房子，然後業主置換新的房子。

類似“以舊換新”或者準確點來説，“以房換房”的方式，過去深圳也出現過。

就是位於深圳南山區塘朗地鐵口附近的弘基·翰林九錫項目。

2022年7月的時候，可用住宅換大平層、商務公寓或是臨街商鋪，交換原則是以舊換新、等價交換、多退少補。但是舊房的價格，是以小區半年內成交的價格為準。

可以看到，過去即使深圳出現“以舊換新”，一般會是位置不怎麼樣，又或者並非市場主流的住宅項目。

而現在卻是深圳舊改標杆，靠近深圳四大總部基地，地段非常核心的項目參與“以舊換新”。

並且綠景白石洲璟庭去年9月首批房源推出，賣得還不算太差。

1257套108-405㎡户型，開盤享多重摺扣為vip登記享 95折，凍資100萬 享95折，準籤享98折，折後8.2萬/平起。

即使是七十多層的超高層、容積率達到約10.3，最終還是賣掉了527套。

截至目前（2024年4月17日），在深圳房地產信息平台上登記備案的套數累計是573套。

也就是説，7個月的持銷期，在市場進一步收縮的情況下，項目又賣出了46套。

所以，並非説項目到了完全賣不出去的地步。

但如今也主動選擇和中介渠道通過這種方式去化，説明了兩個問題——

第一就是，全國這種“以舊換新”的浪潮，一線城市也躲不掉。即使還沒有紅頭文件，但響應“以舊換新”的號召是沒有任何問題的。

第二就是，房企去化更迫切，營銷的實質需求更大。“以舊換新”的方式很多，比如通過國企直接收購、中介合作、發放補貼等，而項目選擇了直接和中介合作，去化的效率會更快更直接。

雖然目前暫時只有一個項目推出“以舊換新”，但在浪潮之下，相信會有越來越多項目加入其中。

“以舊換新”這種方式最大的好處就是能夠加速置換的週期，提高置換的成功率。

一旦買賣鏈條活躍起來了，二手房市場和新房市場也就活了。

項目選取的是綠景白石洲璟庭，以位置地段以及價格來看，是貼合目前改善羣體的需求的，尤其是“想換新房資金不夠”的家庭。

但是能不能奏效呢？

很明顯，目前的市場是非常困難的。

一方面，市場信任成本比以往高。

比如繳納訂金後，相當於給開發商提供了2個月的免息本金，這2個月的利息便是購房者的機會成本。

比如繳納訂金以後，如果未來舊房源賣不出，或者單純不想要了，訂金退還是否能夠絲滑地退還呢？

再比如綠景白石洲還有那麼多剩餘房源並不緊俏，為什麼要提前鎖定房源而不是業主自己賣掉老房子，拿到款項再隨心選擇喜歡的新房呢？

另一方面深圳的市場處於收縮階段，並不是房源供應不夠的問題，而是有效客户不足，才導致了目前深圳新房市場和二手房市場，流動性不足。

比如3月小陽春，上海交易量是回到2萬套以上的，而深圳二手房網籤量只有不到五千套。

“舊房”根本就非常難賣。

如果是一些老破小，或者老破大，根本就不足以吸引購房羣體。

更重要的是，如今這輪行情，和過去的幾輪行情似乎已經不太一樣。

不僅國企、民企的收入不明朗，就業端的收縮導致收入端沒跟上。

即使未來有更多新房項目參與進來，如果是市中心的老破小、老破大，又會有多少業主願意從市中心搬到遠郊呢？

所以這一輪“以舊換新”，主旋律依舊是給改善羣體服務，市場的助力依然很大。

作者 | 醉酒大鯊魚