深圳樓市，需要更大的招了。

因為小長假成交量已經低出市場的預測，買賣方的心態博弈開始突破底線。

這次“十一”黃金週，跟以往不同了。

首先是開發商搶跑出貨，趁着政策層面利好不斷以及黃金週的傳統旺季，紛紛在9月扎堆推售。

整個9月批准了20張住宅預售證，共計7422套房源。

説明開發商現在已經到了能賣一套是一套的地步，越快入市越好，可以避免短期政策迅速變化。

其次是原本期待復甦的深圳樓市，沒能帶來更多的流量，反而冷出了預期。

9月29日-10月6日，整整8天，深圳新房僅成交336套，二手房成交量僅34套。

小長假的成交量，成色明顯不足。

對比過去三年的小長假成交表現，今年的成績最差。

這説明，樓市的形勢已經發生了根本性變化。

9月密集的利好政策以及傳統小長假銷售旺季的催化劑，市場並不買賬。

並且很顯然，“認房不認貸”市場已經消化得差不，政策熱度已經退潮，密集的利好政策觀察期已過。

在效果並不顯著的情況下，相信過不了多久，深圳樓市更大力度的利好將會到來。

小長假新房成交低出預期，這還是建立在9月房企扎堆推盤，搶佔市場，價格大促不斷重構市場體系的前提下完成的。

比如光明區在新盤扎堆入市和人才房攪局肉搏下，新房單價低至3字頭，已經不是什麼新鮮事；

比如坪山區碧嶺片區的蔚藍左岸花園，折後單價僅2.63萬起或送首付，已經賣出了東莞價，甚至普遍折扣已經低出新高；

比如龍華區在北站和紅山眾多新房搶跑的情況下，北站的超核紫芸府折後單價低至5.69萬/平，82平的三房才469萬起。

而同片區內，同樣的面積和户型格局，整個片區，競品總價很少低於600萬的，比如中海瓏悦裏3房2衞，最低都需要581萬起。

所以即使紫芸府在樓盤體量和地鐵噪音上有短板，但有足夠價格優惠去彌補。

再比如羅湖區，新房價捲回到六七年前。

搶在小長假前入市的京基梧桐軒，145套住宅，建面約92-135㎡的3至5房，備案均價6.23萬/㎡，備案單價5.31萬-7.4萬/㎡，總價492萬-1004萬/套。

項目的開盤優惠非常大，備案價幾乎打了86折，折後最低單價4.6萬起，卷出了光明價的程度。

而且這個價格，據片區一線新房銷售經理反饋，幾乎已經回到六七年前。

而這個價格不僅捲到旁邊的京基雲熙閣，還把過去片區內的所有新房都捲了個遍。

2023年9月7日京基雲熙閣推出66套住宅，建面約88-193㎡，備案均價約7.25萬/㎡，單價區間在6萬-8.6萬/㎡，總價區間在544萬-1660萬/套。

2022年11月位於羅湖區蓮塘街道的御景天巒府1棟推出609套住宅，面積約76-151㎡住宅單元，備案均價6萬/㎡，單價區間約5萬-6.8萬/㎡，總價區間約386萬-1045萬。

2020年東方鳳雅名苑推出144套住宅，建面164-188平，均價約8.39萬/平，總價區間1203萬-1713萬/套。

對比近期二手房市場實際成交價來看，新房的價格優勢也越來越不明顯。

京基雲景梧桐在7.79萬-10.27萬/㎡，仙桐御景在5.15萬-5.51萬/㎡，蓮馨家園在5.47萬-6.12萬/㎡，合正錦園在5.98萬-6.07萬/㎡。

正常來説，羅湖買到5萬-6萬/㎡價格段位的新房，已經非常優惠。

畢竟之前羅湖區入市的新房，單價都在7萬-9萬/㎡之間。

如今打完折，價格降了20%-30%，甚至更多，説明羅湖作為老核心的區域，也沒能撐住這波週期。

這意味着，在政策輪動的環境下，深圳新房的價格秩序，不斷地在短時間內被迅速打破然後重建。

很顯然，寶安遠地段已經龍崗化，南山前海、蛇口龍華化，羅湖價光明化，光明價坪山化，而坪山逐漸向東莞靠攏，甚至低於東莞價。

幾乎每一個區域，每一個板塊，都經歷着價格的重構。

更重要的是，二手房的豪宅成交黃金週前後，似乎突然也活躍了不少。

以深圳比較的典型豪宅為例，紅樹西岸9月26日成交兩套房源，10月2日壹方中心玖譽成交一套房源，10月6日太古城北以及曦灣華府分別成交一套房源，而10月7日三湘海尚成交一套房源。

來源：中介渠道統計

這些房源，幾乎全都是超過150平的大面積户型。

其中紅樹西岸成交的189.6平及197平大户型，成交總價分別為3950萬、4000萬，成交單價約20.83萬/平、20.3萬/平。

像這樣的豪宅成交，在短時間內比較密集，如果不是在牛市行情的階段，那麼就更值得留意了。

因為這説明，手持豪宅的賣方，對當下市場判斷，開始達成了共識。

所以，如果是普通需求羣體，遇到心儀的房子，價格方面還是比較猶豫，建議還是先觀察為主，不需要急於下定。

作者 | 騎豬英雄