2022年，樓市寒冬。

全年開發投資下滑10%，為年度最大跌幅。上一次開發投資承壓，還是去庫存的2015年，當年開發投資仍然增長1%。全年土地出讓下滑53.4%，新開工下滑39.4%，也都是年度最大跌幅。

去年全國銷售額13.3萬億元，一年少了將近5萬億元。TOP100房企銷售額同比下滑逾40%，排名前50民營房企有超過70%出現資金流緊張，甚至公開市場違約。

寒冬之後，樓市的2023迎來夢幻開局。尤其是農曆春節假期回來後，成都樓市回暖、杭州回暖、蘇州回暖、東莞回暖……

一地房產中介更是喊出了驚人的口號：跌了三年的樓市，一週就要漲回來。

金融市場也給予了非常的積極迴應。反應內需的黑色系持續爆發，鐵礦石主力期貨價格已經去到了922元/噸，大幅刷新節前高位，較去年11月累計上漲57%。螺紋鋼也是如此，連續5天大漲，累計漲幅高達5.5%。

樓市突然強勢回暖，讓普通購房者陷入深深的迷茫：到底是市場反彈下的曇花一現，還是市場反轉下的啟動上衝？

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當下，全國樓市最燃的城市，恐怕要算成都了。

1月23日至2月19日，成都一二手房共計成交20359套，是杭州、南京同期的2倍有餘。其中，新房成交7282套，二手房成交13077套。2月6日之後，新房每日成交500套左右，二手房成交800-1000套。

上週，成都累計成交7564套，單週銷量超過過去三週總量的50%以上。其中，2月13日，單日成交突破1500套，是其深圳一週的量。可見成都樓市成交有多麼活躍。

成交火爆之後，房價就會蠢蠢欲動。據國家統計局數據，今年1月，成都房價環比上漲超過0.6%，僅次於上海以及合肥的0.7%。同比漲幅高達8.6%，位居全國首位。更為勁爆的是，上週某新盤取證，備案單價每平米去到79120元，捅破了成都新房房價天花板。

很顯然，成都是整個西南地區乃至整個西部地區房市復甦最明顯的城市。

其實，2018年以來，成都房價絕大多時候都在漲，只是短暫在2021年小幅跌過5個月，之後繼續一路上漲。尤其是2022年，在全國樓市寒冬之下，成都可謂是中國樓市韌性最強的城市了。先感受一下房價氛圍：

2022年，全國每個月房價沒有下跌的城市，只有4座——北京、上海、成都以及杭州。其中，杭州因為新房嚴重限價，與市場價差距很大，保持每個月上漲有一定必然性。成都雖然也有限價，但與市場價懸殊相對偏小，且二手房市場非常成熟，算是一個健康良性的樓市格局。

去年，成都二手房累計成交151376套，是2021年成交量的310%。其中，新房成交142982套，同比仍有下跌，但成交量PK掉一線城市，位列全國NO.1。需要説明的是，成都住房市場二手房較為熱門，新房市場多呈現出改善特徵，因為建面單價與總價較高，成交量要遜色一些。

成都二手房市場相對成熟，也説明居住需求非常旺盛。據貝殼研究院數據，成都二手房買房人的平均年齡僅僅33歲。從年齡可以推斷，大多為首次置業。

成都樓市為何會如此堅挺？

目前，成都常住人口高達2119萬人（較10年前流淨入660萬），僅次於重慶、上海與北京。2021年，成都人口淨流入超過20萬人，如果排除武漢異常的100萬，位列全國第一。2022年，數據還未出爐，相信進入全國前3沒多大問題。目前，成都經濟總量突破2萬億元，位居全國第7位。且安逸、休閒、宜居的城市環境與氛圍，吸引着一批又一批從一線城市回來的年輕人。

成都樓市延續火熱勢頭，頗有一些特立獨行。

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除了成都外，強二線的蘇州最近兩週也比較猛，新房成交有700-800套，相比春節前一週成交暴漲了10倍。武漢也是，這個月前12天，新房成交突破4300套，環比暴增300%。

一線城市成交也有所回暖。北京2月二手住宅網籤累計5393套，日均415套，一些地區節後帶看量甚至達到2017年同期水平。上海2月日均成交達到500多套，基本超過枯榮線1.5萬套左右。深圳上週二手房成交高達780套，刷新2022年周度最高記錄。廣州新房成交也有所起色，但要弱於北上深。

全國樓市剖有燃起來的市場氛圍。在我看來，這是政策組合拳的必然。2022年11月以來，政策密集打出了“三支箭”，從保交樓到保企業，進行了超大規模的救援。

第一支箭，信貸。據中指院統計，自從金融16條以來（截止1月31日），商業銀行披露的意向性授信計劃涉及至少67家房企，合計額度6.06萬億元。

第二支箭，債券融資。在央行支持和指導下，交易商協會和中債增支持民營企業債務融資，預計支持約2500億元的民營債券融資。

第三支箭，股權融資。據不完全統計，自11月28日證監會調整優化5項涉房企業股權融資政策以來，陸續有33家A股/H股上市房企發佈股權融資計劃，總募資金額超657億元。

2月20日，證監會還啟動了不動產私募投資基金試點工作，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。這又會給房地產帶來資金上的增援，足以見得監管層對於房地產市場的用心呵護。

地產需求端，多地因城施策，亦出台了諸多政策。第一個大招，下調按揭抵押貸款利率。其中，包括鄭州、珠海、廈門、福州、武漢、天津、太原等14個二線城市首套商貸利率跌破4%。此外，温州、湛江、唐山等17個三線城市同樣跌破4%。

第二個核心政策是取消限購限貸。東莞、佛山、揚州等城市已全面取消限購，南京、成都、西安等新一線城市也優化了樓市限購。2月6日，武漢宣佈，將住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格。其實，這本質上其實算是取消限購了，是強二線城市第一個這樣乾的。

此外，杭州一些銀行延長貸款年齡至75週歲。寧波一些銀行將“貸款人年齡+貸款期限”最長之合不超過80年，成都一些銀行更是不超過90年。

供需兩端的重拳出手，疊加疫情放開以及收入預期的回升，房地產市場再怎麼也會有一波回暖，甚至“小陽春”。

但，房地產市場再也回不到過去的輝煌。2021年，商品房銷售額突破18萬億元，將會是中國房地產市場超級歷史拐點，趨勢將無法逆轉。

政策面，“房住不炒”始終是大原則和大前提。在2022年底召開的中央經濟工作會議上，依舊堅持提出要“房住不炒”，保持了戰略定力。

利率端，央行也留了後手——對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

一線城市依舊保持着嚴格的限購限貸等調控政策，按揭利率也非常堅挺。全國樓市風向標在北上深，它們沒動，其餘城市再迎暴漲幾無可能。除了一線，主要的強二線依舊保持着相對嚴格的調控手段，優化政策可以，完全放開也束手束腳。

政策是一方面，中國樓市基本盤也不支持樓市再來一波了。據澤平宏觀，全國套户比已經1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過剩，再加上人口老齡化少子化加速到來，未來住房需求將收縮，房地產長週期拐點已經出現。

對此，高層也有清晰認識——深入研判房地產市場供求關係和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策……

來源：官方新聞

2023年，樓市小陽春會有，但這並不是反轉，全面暴漲沒有可能性。

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2022年，全國百城新建住宅價格自2014年後時隔七年再次出現年度下跌。這次下跌，疊加疫情的衝擊，打破了普通老百姓認知的“永遠漲”的固有信仰。這也顛覆了多數炒房客的幻想。

房地產行業終究還是吿別了野蠻生長的黃金時代。大時代落幕，地產已經不可避免地進入了存量時代。房住不炒，不是一句空話。它會在中國樓市歷史上留下濃墨重彩的一筆。