資金有限卻又希望置樓，往往需要透過財務安排來借取「高成數按揭」。有人會選擇向按揭證券公司申請「按揭保險」；但部份則會選擇申請「二按」。特別是一手樓，近年發展商的付款辦法也傾向提供類近上會安排，背後又需否通過壓力測試呢? 究竟申請「二按」有什麼需要注意、以及背後會產生什麼風險? 我們希望透過一文解構「二按」原理，以及其申請程序。
快速跳往：二按入門、申請二按途徑、二按風險、壓力測試與實際操作、二按申請程序
初次置業懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！
什麼是「二按」?
一般來說，買家買樓申請按揭，第一步均會先向銀行申請按揭，銀行會視乎銀碼最高可批出50%-60%按揭，我們會稱之為「一按」。根據現時金管局規定，1,000萬元或以上物業，銀行最多只可以借取50%按揭；而1000萬以下則最高可以借取60%，但貸款上限為500萬元。
舉例，買家購買了一層1,000萬元的物業，當自己支付50%首期(註: 500萬元)後，銀行最高可以借出50%樓價(註: 500萬元)；若買家購買物業的銀碼為600萬元，自己支付40%首期(註: 240萬元)，餘下60%(註: 360萬元)則可向銀行申請貸款。這一筆貸款，我們稱之為「一按」。但礙於首期有限，買家希望借得多以作幫補，此時眼前就有兩種方法。其中一種是「二按」、另一種就是「按揭保險」。
「二按」
「二按」的概念是在傳統銀行借取五至六成一按後，再向財務公司申請「高成數按揭」部份。近年「二按」在部份新盤相當流行，發展商往往會夥拍財務公司、或由發展商旗下財務公司提供「二按」，為買家提供「一按」以外的高成數按揭部份。「二按」的好處是審批上有可能（當然非絕對）會較「按揭保險」寬鬆，買家也不用繳付「按揭保費」，但缺點卻是「二按」息率會較高，未能跟「一按」息率看齊，變相供款會更高。
「按揭保險」
為簡單說明何謂「按揭保險」，先在此舉一例子。當一個買家購買一層600萬元物業時，他可能未有足夠資金支付40%首期(240萬元)，但銀行又只能貸款60%(註:360萬元)，買家可選擇透過「香港按揭證券公司」申請「按揭保險」，變相買家可以在60%按揭以上，視乎銀碼加借至20%-30%，令按揭成數增加至80-90%水平。借取「按揭保險」的最大好處是，買家可採用「一按」的息率一併供款，但缺點卻是要繳交「按揭保費」，最高為貸款額的5%外，「按揭保險」也有樓價限制，同時針對部份沒有固定收入人士，按揭證券公司的審批會相對嚴格。
比較高成數按揭
| 二按 | 按揭保險 | |
| 提供者 | 財務公司 | 香港按揭證券公司 昆士蘭保險 AIG Mortgage Insurance |
| 按揭成數 | 多數80-90% | 最高80-90% |
| 手續費 | 或需申請手續費 | 繳付按揭保險 |
| 入息審查 | 較寬鬆 | 嚴格 |
| 銀碼限制 | 任何，視乎財務公司 | <1,000萬元以下 |
| 息率 | 較一按息率高 | 一按息率 |
如果要清楚了解按揭保險費、按揭成數如何計算，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭保險事項！
二按的提供者(發展商、財務公司)
正因為上述因素，二按提供者多數是「財務公司」如果是由一手新盤提供的二按，則多由發展商旗下財務公司，或經發展商夥拍的財務公司來處理「二按」。
不受金管局規管
財務公司並不受制於金管局規定，所以可豁免於金管局的逆周期措施。例如，按揭成數上限、供款佔入息比率測試、以及壓力測試等安排，統統不適用於財務公司。這也解釋了為何近年有一些「呼吸Plan」(無須入息審查的高成數付款辦法)、或「半呼吸Plan」(寬鬆入息審批的高成數付款辦法)。但雖然說財務公司不受金管局規管，但仍然有部份財務公司會按金管局的規定作審批，主要視乎財務公司自己的安排。
受制《放債人條例》
「財務公司」不受制於金管局，但卻受制於《放債人條例》，主要由「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」負責處理。「放債人註冊辦事處」則負責處理放債人牌照申請、「牌照法庭」則對財務公司牌照申請作裁定、而「警方」則負責執法及處理續牌申請。根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。
選擇二按有何風險?
一聽到「二按」是經由「財務公司」四個字批出，因為「財務公司」往往令人聯想到「大耳窿」，難免令人多少有點介心。但實際操作上，究竟買家選擇「二按」又會有什麼風險呢? 我們在下文會詳細闡述。
二按審批準則模糊
雖然說財務公司在審批二按上，對申請人的入息要求會較寬鬆處理，但各財務公司對申請人，所需遞交的入息證明也各有不同。部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。正如上文所述，部份財務公司也會按金管局要求，為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。至於部份新盤，財務公司預留給樓盤的高成數按揭會設有「配額制」。即使你本身有很高的入息，卻因財務公司分配至該樓盤的「二按」配額用盡，最終也可以拒絕批出按揭，屆時買家便要自己尋找資金出路，容易大失預算。
按揭息率較高、供款年期較短
一般來說，二按的息率會較一按為高，這也跟「按揭保險」有不同。部份由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，例如起首兩年可接近跟「一按」息率睇齊，大致維持於2.5厘-2.75厘水平；但在第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。而且一般「二按」的年期一般較短，最長多數為25年，比起「一按」最長可以做到30年略短一點。
需經一按審批
雖然財務公司本身並不受制於金管局所規管，其提供的按揭產品並不受逆周期措施所影響，但卻因為「二按」是在「一按」以上的高成數按揭，而提供「一按」的銀行卻受制於金管局，所以如果申請發展商高成數「二按」的買家，也要先得到一按銀行同意才可成立，變相也要通過加息三厘的壓力測試。更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。計算出供款後，再對照申請人的收入，看看是否低於六成(首置客)、五成(二套房買家)。
轉按難度較高
正因為二按往後幾年的息率高，買家需在二按低息後便作出轉按。但因為借得多的關係，日後較難觸及轉按門檻。以剛才例子為例，樓價800萬元的物業，買家打算自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按、以及發展商20%。在兩年後(註: 即二按高息期展開前)，買家的尚欠銀行貸款額為608.5萬元。若沒有加借按保作轉按的前提下，買家把整體貸款轉往傳統銀行，物業估值需要上調至1,217萬元(註: 1,217萬X 50% = 608.5萬元)才可作轉按。
借取二按會通知銀行
除了發展商提供的二按高成數按揭，部份買家也會在購入物業後才向財務公司申請二按，但往往這裡貸款也未必讓一按銀行知道。金管局在2011年起推出了新方案，新造按揭的買家在承造按揭時，需簽署同意書授權銀行可查閱環聯管理的「正面信貸資料庫」；同時堑017年第一季起，要求業主作書面同意，每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時，處方會向銀行發出電子提示，變相買家未必能再隱瞞二按申請。
二按與壓力測試：實際操作參考
究竟銀行怎樣把「二按」納入計算壓力測試呢?
買家購買了一層800萬元的物業，買家打算自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按，並再向發展商二按計劃。發展商二按條款，發展商最高可借20%二按，而一二按合共最高為80%。至於二按息率方面，首2年息率為2.5厘，其後3-25年則為5厘。
答: 大抵來說，買家向銀行申請一按時，銀行會用最優惠利率的樓按息率2.5厘作基礎，並把這部份息率上調3厘至5.5厘，作為衡量一按的壓力測試。在這個情況下，樓價800萬元的物業，買家申請60%一按，相當於貸款額為480萬元，以2.5厘息率計算，最長還款期30年，每月供款為18,966元。若加息三厘後，即採用5.5厘算，每月供款會達27,524元，供款佔入息不多於60%，月入需要45,873元才可通過一按部份的壓力測試。
但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。160萬元，起首兩年利率為2.5厘，但由第三年起的息率為5厘。銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。在進行壓力測試下，上調息口至八厘後，第三年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%下，每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。由於一按及二按的入息要求分別為45,873元及20,325元，兩個入息相加後，則申請人要有66,198元入息才可通過壓力測試。
例子：樓價800萬元
| 首期 | 20%: 160萬元 |
| 貸款額 | 60%: 480萬元 (一按) 20%: 160萬元(二按) |
| 息率 | 一按: 2.5厘 二按: 首2年: 2.5厘、3-25年: 5厘 |
| 年期 | 一按: 30年 二按: 25年 |
| 每月供款 | 一按: 18,966元 二按: 7,178元(首2年)、9,190元(3-25年) |
| 每月供款(加息三厘) | 一按: 27,524元 二按: 9,825元(首2年)、12,195元(3-25年) |
| 入息要求 | 一按: 45,873元 (45,873元X 60% = 27,524元) 二按: 20,325元 (20,325元X 60% = 12,195元) |
如何申請二按? (詳細程序)
申請時間
根據一般發展商的二按計劃，買家都要在付清樓價餘額日前最少60天，透過書面向財務公司申請第二按揭貸款。屆時需要提供足夠文件證明還款能力，例如財務公司要求下的「信貸報告」、「收入證明」及「銀行紀錄」等。
申請費用
二按揭貸款法律文件，一般都會由發展商代表律師辦理，但卻需由買方支付相關律師費用及雜費。雖然買方可以選擇自聘律師，但需要自己支付二按律師費及雜費。另外，部份發展商需要買家支付一筆手續費，而相關手續費未必可以退還。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
