昔日的「牙籤樓」重建方式，欠缺市區規劃及配套，更被指是趕走小商戶，更收窄街道經濟發展。惟有見近年市建局的重建項目，漸增小區發展模式，以備受關注的九龍城重建為例，改為規劃主導模式重建及發展，包括興建地下商業街連接啟德發展區，亦以先興建後重置方式處理九龍城街市重建「問題炸彈」，有料九龍城回復昔日繁華熱鬧時光。
早年發展局設立九龍城區的市區更新地區諮詢平台，並委任前香港工程師學會會長黃澤恩成為平台主席。黃澤恩指出，市建局以「規劃主導」的模式推展九龍城區的市區更新工作，正好針對該區困擾多年的樓宇和地區設施雙老化問題。他舉例指，如市建局在 2019 年提出深化「小區發展」模式，以「先規劃、後項目」的規劃主導發展模式，將多個土瓜灣舊市區重建，方式有別以往，善用了政府土地和過時設施納入規劃，創造發展空間，令項目地盤的剩餘地積比率增加，有助提升區內公共運輸、文化康樂以至綠化休憩等不同設施的更新及重建。
黃澤恩指出，市建局提出將衙前塱道、南角道和龍崗道連續3條街道範圍的樓宇及道路，結合成一個整體重建發展項目，突破以往重建只將建築物納入規劃的方式。相關建議是在賈炳達道公園部分土地，興建一棟新政府綜合大樓，待新大樓落成後，才重置九龍城市政大廈、九龍城長者健康中心及李基紀念醫局3項社區設施，方案既解決了暫停街市和其他公共設施運作的難題，亦節省了興建臨時街市的開支，減輕了地區反對的阻力。
九龍城區重建另一關注點，就是如何新舊交融，將九龍城及啟德新發展區連結。因此市建局亦提出了增接駁連繫啟德地下購物街，方案期間亦有修訂，由原先建議將沙浦道的住宅用地改劃為綜合發展，並在地面出入口位置預留適當的空間設置入口廣場，以銜接啟德地下購物街地面出口。惟及後透過重新規劃道路走線，騰出毗鄰太子道東行人路的土地，興建一個分層地下廣場，作為新、舊區的連接點；而相關的地下廣場的設計可直接銜接啟德地下購物街的地下入口，將接駁的隧道增加功能性。
然而，如何重建九龍城的街道經濟，亦是一個重要的課題，黃澤恩指出，九龍城一向是潮州、泰國食肆和店舖的集中地，發展要保留街舖營造出街舖林立氛圍，市集廣場可提供地方舉辦傳統節慶及富地區文化特色的活動等，強化九龍城區特色，期望九龍城回復昔日熱鬧時光。
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