政策建議/革新市區重建模式 發掘特色文旅資源\胡恩威

市區重建局（市建局）前身為1988年成立的土地發展公司。特區政府為了加快市區重建，2001年通過《市區重建局條例》，成立市建局，職責包括加快舊區重建、促進復修舊樓、透過改善舊區環境以促進經濟發展。回歸後，香港在高地價政策之下，清拆舊樓的規模和速度比1997年前更大更快，舊樓拆卸後在原址興建豪宅商場。市建局的發展模式單一，只集中在把舊樓拆卸後興建新高樓大廈取代；舊區本來的生活模式和社區文化特色往往隨之消失。而這些舊區文化特色，正正是香港非常重要的旅遊資源。

市建局一直以被動式的收購，等待舊樓殘破，然後進行收購，當市建局「圈地」（將地區撥入重建範圍）後，這塊土地原本的有機生命力就會慢慢地被蠶食。這種「重建」最後陰乾社區，之後市建局便可以收地，收地之後就交給地產發展商發展。

2022年市建局發表的《油麻地及旺角地區研究》，提出五大發展重點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園、活化油麻地果欄成旅遊景點、活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等，「洗衣街／花墟道重建計劃」是第一炮。那麼「洗衣街／花墟道重建計劃」重建的結果將會如何？大家看看觀塘裕民坊和灣仔利東街（「囍帖街」）重建便知道，基本上是大型商場結合豪宅重建模式，原有的地區特色都消失了。

該研究是由一家專門做基建工程規劃顧問公司負責，其專長是道路運輸系統等大型基建規劃，所以得出來的研究結果當然也是建議進行大型基建式的重建工程。研究報告背後目標，是否要把整個油尖旺舊區原有的大街小巷格局改變為大型商場式格局?

保留社區歷史文化

筆者認為，花墟重建需保留原有那種有生氣、人與人距離接近的小社區感覺。大型商場模式不是在營造社區，它只是一種非常抽離、斷絕鄰近地區連接的模式。什麼是社區？例如以前的裕民坊就是一個社區，原本充滿特色小店，有縱橫交錯的街道，有戲院、小巴站、有特色的街市和排檔。重建之後，裕民坊變成了一個大型商場和豪宅。這做法不是市區「重建」，而是把歷史文化消滅。看看上海的重建經驗，就是把原有的弄堂模式保留下來，所以當你到上海時仍然感覺到那種有着歷史文化底蘊的歷史城市格局。

市建局要以保育香港社會文化特色為本位，以不同模式去發展重建。社區重建的意思是重生不是消失，所以要以重生的方法去做。這一方面新加坡做得很好。大家去看看新加坡，當地仍然是保留着舊區，舊區更變成了豐富的旅遊業及文旅資源，香港這一方面可以借鑒相關經驗，而市建局目前的發展模式基本上是由商業地產主導，缺乏綜合性人民科學社會科學歷史文化的研究格局。

近日熱門話題是不少港人一到假日便到鄰近地區消費，其實也就是因為香港已經沒有什麼有特色的社區讓港人去留港消費，故此舊區重建的另一個功能主要是激活舊區，令舊區出現一種社會特色，令港人留港。因為旅遊資源並不單止是針對遊客，留住本地人也是非常重要的。

香港擁有非常豐富的歷史文化以及天然資源，需要有系統去規劃才能夠激活這些資源令她產生吸引力，吸引的不單止是遊客，也要令香港人願意留港感受重建重生後的舊區帶來的文化體驗。

香港旅遊業正面對鄰近地區的激烈競爭。當香港需要和鄰近地區的旅遊業競爭，最大的本錢是本身的特色舊區，例如油尖旺舊區就是香港的文旅本錢，很多豐富的歷史故事和掌故，例如廟街是因為榕樹頭天后廟而命名、通菜街原本是種植通菜的水田等等。

香港本來有着非常豐富的東西新舊交融的旅遊特色，舊區的街道掛滿五顏六色的霓虹燈招牌，是吸引旅客「打卡」的文旅資源。可惜過去20多年屋宇署以建築物安全理由，積極進取地清拆霓虹燈招牌，充滿香港城市景觀特色的霓虹燈招牌逐漸消失了。據統計，近五年有超過1.6萬個招牌被拆除或修葺，由2018年的2500個增加至2022年3980個。

上世紀八、九十年代，彌敦道、上海街、砵蘭街縱橫交錯的霓虹燈招牌是香港獨有的夜色景觀，當時港產片在亞洲區有影響力，電影中的香港夜景，成為吸引旅客到訪香港的原因之一。當霓虹燈招牌逐漸消失，無疑是削弱了自身的文旅資源。

油尖旺區與流行文化息息相關，港產片中的夜生活場景不少在油尖旺區取景，例如王家衛的《重慶森林》、杜琪峯的《PTU》、爾冬陞的《旺角黑夜》，不少內地和外地遊客來港就是因為小時候看過香港電影，想尋回那份記憶，但是來到香港後卻發現那些街景都已消失了。

除了油尖旺區，九龍城本來有很多地區特色，例如宋皇臺和九龍寨城公園、馳名的潮州打冷和汕頭雜貨、泰國菜館、蔡瀾先生高度評價的九龍城街市熟食中心等，本來可以變成很豐富的旅遊資源。但市建局的「九龍城市區更新計劃」將對九龍城進行舊區重建綜合發展。

改變單一重建模式

現在旅客出遊不單是為了購物，因為網上購物已經很方便。旅客追求的是體驗：包括飲食體驗和旅遊體驗，旅遊體驗來自文化記憶，文化記憶是非常重要。未來旅遊城市之間的競爭和亮點，取決於有沒有文化特色，而文化特色不只是高消費的藝術投資，而是和生活息息相關的文化小趣味和文化記憶，才是一個多元化綜合性的文化旅遊體驗。

香港要創造更多文旅資源，首先改變拆舊樓、興建豪宅和大型商場的單一重建模式，縮短舊區重建時間和減少資源，對舊建築物進行活化。市建局的重建策略需要調整，收購舊樓建豪宅的做法並不可取。

今天大家到上海街看看，以前繁盛現今卻非常蕭條，十分可惜。這一方面，市建局可以調整定位和方向，借鑒上海、新加坡、日本等地的做法，例如上海把重建的權力下放，由區政府去負責。例如黃浦區內有很多上海老建築物，由黃浦區區長和上海市文化和旅遊局官員商討，推動不同形式的舊建築活化工作。

新加坡市區重建局（Urban Redevelopment Authority），成立於1974年，其主要職責是制定長中短期土地用途規劃，包括批准土地開發項目、都市設計、舊建築保護及土地招標及銷售等工作。新加坡土地面積733平方公里，比香港土地面積1107平方公里還要小。但新加坡能夠在城市的新與舊兩者之間找到一個發展平衡點，既有新建的高樓大廈，也保存歷史建築物，改變舊建築物用途，變成藝術或商業用途，造到新舊並容，有新發展也保留歷史文化。

旅客喜歡到日本旅遊，主要原因是日本有健全多元的舊區發展保育和社區經濟發展政策，並能成功地實踐起來，有高科技大樓也有百年神社共存於城市中。香港地產商也要檢討過去發展模式，借鑒學習內地、韓國、日本等地的發展模式，長遠來說，香港的高地價政策難以維持下去，以地產項目模式重建舊區是絕對需要革新。

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