广东地区流行买别墅买房产进行融资，他们是如何实现的？他们融资的成本高么？

先答題，再解釋。

1. 實現方式是將房產作爲抵押擔保；
2. 融資成本不一，直接抵押給銀行最低，目前年利率約爲7.8%-8.4%。抵押給擔保公司需要一次性收取擔保額度的2%-3%作爲擔保費。還有抵押給證券公司做私募債，抵押給信託等等，私募債利率約12%，信託至少是18%。

以下解釋部分：

1. 房價會跌會漲我不能判斷，但就目前業內大部分審查和客戶經理的看法，深圳地區除去一些特別差的樓盤，其他小區就算跌價，幅度也不會太大。因此在銀行做中小企業融資時，房產抵押或擔保公司擔保都屬於強擔保方式，它不比存貨和機器那麼難變現，不比應收賬款，股權質押那麼難確認權屬。一般以房產價值的70%作爲足額抵押，確認評估公司不高評就好。
2. 因爲本身做中小企業貸款，中小企業很多老闆缺乏銀行認可的擔保方式，主要是缺乏房產，或者說好的房產。曾經遇到一個企業主，房子還沒買，車子兩年前七十多萬買的，問他爲什麼不買房，說當時房價太貴，想等等。基本上這樣想就等於放棄了房產升值的利潤和銀行貸款的機會。結果去年到現在一直資金緊張，又不能做應收賬款質押，又不能給信用貸款，很拙計。
3. 最後說幾個趣事，最近做的客戶裏發現的。

• 有個客戶買別墅，刷了11張信用卡做首付，然後要把別墅抵押給銀行做按揭。這種的房子按揭其實風險很低的，按揭個三四年，等房價高了再去其他銀行的抵押貸款出來，還清按揭。但是我們還是沒做這筆按揭，刷了11個不同權屬人的信用卡做首付的，很有可能就是瞭解銀行流程，故意來騙貸的。
  
• 最近有個深圳東部華僑城的11棟連排別墅，找我們做抵押貸款，說房產證登記價一億多是爲了避稅，實際購置價不止。找評估公司評了兩億多，想貸款一億五作爲經營性貸款。老大去看了房子，基本上沒有下家會接手，太大了。去查驗了公司，公司基本沒有實際經營，這種情況下，足額抵押，也不敢做。
• 最近聽說深圳地區有個組織，專門幫人騙貸。找十個人，分別出五十萬，用五百萬作爲財力證明辦高額信用卡，一共五百萬的高額信用卡，再加上五百萬自有資金，到處買房，然後拿着高評的評估報告，找各家城商行貸款，然後直接放棄房子，拿着錢進一步做這類業務。很多時候這種貸款能批，還是因爲審查和客戶經理都已經拿了紅包了。

楼上说的，可是叫做 金X阳？

这事在房价高速增长的时间内，只赚不亏，今年这大行情，用房产做抵押也不易贷到款，利息也相当高，不算是门好生意。