根據加拿大房地產協會的數據，2021年加拿大地產經紀平均帶客戶看13次房可以成交一套。

假設每次看房需要地產經紀付出4小時的「工時」，按照加拿大住宅基準價格76萬元計算，買方經紀佣金2%，每小時收入近200元，是大學教授的一倍！

現實卻是有經紀為了搶生意，竟願意在一宗兩百萬的交易裡僅收取3000元佣金！

扣除公司抽成、稅收及雜費，最終只有不足500元利潤！

加拿大2020年1月的平均房價為504,350加元。2022年1月，平均價格升到了748,439加元，在24個月內增長了48.4%。在這股瘋狂的升浪中，感覺地產行業應賺個滿堂紅。由租務到買盤，從市中心到城郊，真的是機會處處，遍地黃金！

然而，今期焦點找來幾位地產業資深經紀，跟大家細數地產界辛酸內幕。

行業多年收入增幅遠低於最低工資

在多倫多從事地產近三十年的劉世傅，可謂看盡地產行業的變遷。他毫不諱言現今地產業的競爭前所未有般激烈。「20年前，多倫多有近2萬名地產經紀，翻查當年一至九月的成交紀錄是五萬二千宗，也就是說每位經紀每年平均有2.5宗成交；今年多倫多的地產經紀已有近7萬人，一至九月的成交卻只有六萬九千多宗，變相每位經紀每年平均只有1宗成交！」

樓市確實暢旺，但僧多粥少，經紀能處理的交易變相卻減少了。當然，心水清的讀者會馬上反駁：「成交數量減少，但樓價狂飆，每宗交易應該豬籠入水啊！」

2004年，多倫多地區地產局（TRREB）共錄得83,501宗交易，總成交額為263.2億元。因此，如果平均佣金為5%，除卻2萬名經紀,人均收入65,000元。到2021年，銷量達到121,712宗，總價值達1,333億元，如果我們接受目前平均佣金為4.1%的事實，那麼雖然18年來交易額增長了315%，但66,000名經紀的平均收入每人只有約81,000元，而前文提及的大學教授平均收入是210,000。考慮到最低工資由當年7元變成今天15元，18年來增加了15,000元收入其實並不那麼驚為天人。

工餘時間 須不斷進修

既然競爭激烈，那麼行內難免會出現「良性」及「惡性」競爭。

良性競爭是指經紀要在工餘時間進修和從事社區工作，提升自己的「價值」。從事地產十多年，負責Borker of Record的Susan直言，賣家一般只相信有經驗的經紀，因此新手或資歷淺的一般只能為買家服務。由於之前有價有市，買家經紀可能要十多次交易中才成功搶到一次。「5月份多市平均售價121百萬，爭柯化的情況很激烈，有些人為了入市，甚至連驗樓也不驗！」劉世傅補充。作為經紀，當然不能鼓勵客戶這樣盲目搶屋，但變相生意便更難做了。

除此以外，有些特殊的物業，例如遺產物業、離婚物業等，需要更專精的法律知識及經驗，也令很多經紀只能望門輕嘆。Century21 Atria地產經紀Kin Wong舉例說：「離婚物業分身家分屋分仔女，涉及很多方面的法律問題，而且男女雙方大都意見不合，有時更需要提供情緒輔導，行內真正有經驗的經紀可能只有幾位；商業地產也是不容易處理的項目，因為牽連甚廣，其中一環搞錯有可能令一方損失慘重。」

對此，劉世傅亦表示，商業地產，「特別是廠房、貨倉一類的買賣，由於條例跟住宅完全不同，要查證的資料、文件繁瑣，是很難處理的交易！」這類交易，除非經紀不斷花錢花時間進修，否則再多買賣亦與你無關。

為求搶客 奇招盡出

良性競爭落敗，也只能說自己技不如人，但令經紀在旺季中難以生存的，卻是惡意競爭。所謂惡性競爭，也就是破壞「行規」，甚至利用「減價戰」搶生意。

Susan說最常見的，是賣家經紀減收佣金，然後多給「回佣」予賣家或多給買家經紀，吸引他勸導買方落柯化。這種減價戰開始，無疑令一般經紀的生意雪上加霜。

除了打減價戰，有些更不跟隨地產局的文件處事，寧願放棄應有的保障亦要搶客。「地產局原來有不少文件是保障經紀的權益，最好的例子就是buyer representation agreement，即俗稱「睇樓紙」。簽了睇樓紙的客人，便不能找其他經紀負責買賣該物業，以防經紀做了所有工作卻徒勞無功。可是，近來越來越多華人經紀願意在不簽睇樓紙的情況下提供服務。慢慢客人一般都不願簽，最後受害的，還是一班經紀。」

網上公司亦分一杯羹

除了行內的競爭，在互聯網時代，網上交易平台也搶走了不少生意。「近幾年，加拿大多了幾個買賣及租賃房屋的網頁，有些仍會有經紀負責，但有些交易已經可以繞過經紀這一層，網上公司的收費會較經紀便宜，而且感覺很方便，因此有些客人會考慮。」劉世傅解釋。「也有一些連經紀費也不希望付，私下找對方談好價錢便找律師簽合同。」

不過，劉世傅提醒大家，這種交易存在一定風險：「第一是安全問題，畢竟有些住宅地處偏僻，買賣雙方都有經紀在場更保險，也能預防騙案；其次是成交的價錢，一般人始終對市場觸覺沒有經紀般敏銳，自己操作未必可以達到最好的價格。」

經紀24小時候命

近年，由於醫護短缺，樓市暢旺，坊間流傳一個笑話：「如果遇到緊急情況，應該打電話給誰？」「馬上打給你的經紀，說有房子出售，他5分鐘後便到！」笑聲背後是經紀的汗水，他們幾乎是24小時候命，畢竟一年就一兩單交易。每次看房是否需要4小時?「有時房子遠在鄉郊，開車也要一小時，遇上公路塞車，也許要兩三小時的交通。」劉世傅苦笑道。「過了約定時間，屋主可能要求你改天再拜訪，那麼你一整天甚麼都沒做便白費了。」而且有時候塞車遲到，還有可能被客人向公司甚至地產局投訴。看房前要資料搜集，看房後還有文件工作，因此四小時內完成交易的機會真的少之又少。

即使買家決定落柯化，交易仍存在很多變數。看盡世事變化的劉世傅細數不同情況，「最常見的是銀行預批，但入柯化後才發現買家信貸紀錄有問題，也有一些是買家未有仔細分析自己的現金流便盲搶，最後資金周轉不靈，甚至曾試過交吉前屋主失蹤或買家遇上交通意外等情況。」這類情況，不管賣家有否沒收訂金，Susan及劉世傅亦坦言，一般情況經紀都是收不到分文。

Susan補充，在買賣市場中，經紀一般是比較弱勢的。「遇上不公平，甚至白做的情況，一般也只能接受，只能積極找下一單生意。畢竟「反臉不認人」會得失客人，影響自己在行內的聲譽。就算真的要對簿公堂，也要用上大量時間和律師費，往往得不償失。」

加上地產經紀是自僱人士，所謂的收入都是營業額，扣除各種成本，包括與經紀行分成；TREB，CREA，安省房地產理事會等註冊費用、繼續教育課程費用；客人索要的回傭，廣告費、汽車費用、電話、上網、保險、納稅……其實處境真的不是行外人看那麼風光。

不少經紀逐漸淡出

所謂「82定律」也適用於地產市場，2成的經紀完成了8成的交易。那麼一般經紀到底何去何從？

劉世傅解釋，這類經紀通常有三種出路：「最常見的是身兼數職，除了經紀也充當一些周邊產業如搬運公司、美化家居的工作。不過轉為兼職，另一方面便更難進修及累積經驗；另一類是乾脆半退休，平常不主動找生意，只是等到有親戚朋友買賣才幫忙；最後一類是轉戰租務市場，過去租務市場一般分成不多，因此大部分經紀也沒興趣，但近年租金上升，加上競爭激烈，不少新手便轉攻租務市場，密食當三番。」

按他的解釋，每位經紀一般可分半個月租金，以平均2000元月租為基準，即每單交易大概能賺1000元，的確跟買賣市場差天共地！

問及在這行屹立多年的心得，劉世傅笑言「誠信伴我行！」