冠德建設股份有限公司

(一) 公司簡介
 
1.沿革與背景
 
冠德建設股份有限公司(代碼：2520.TW；簡稱：冠德)成立於1979年11月23日，為台灣中大型建商，推案地點集中於台北市信義區、文山區及新北市中和市等大台北地區，另外也參與捷運共構聯合開發、合建分屋、都市更新等。除營建本業以外，公司亦轉投資根基營造(2546.TW)，以及跨入百貨與商場經營事業，目前經營有環球購物中心(持股84.02%)。
 
2.營業項目與產品結構
 
2020年上半年度，公司營收比重為營建佔45%、營造佔49%、百貨公司佔6%。
 
(二) 市場需求與銷售競爭
 
1.產業結構與供需
 建築業是指提供資金及土地，委託營造廠興建住宅或辦公大樓，完工後再將其出售或出租給一般大眾、消費者或公司行號。上游包含土地、建材、營造業以及資金供應的金融業等；中游以建設公司為主，以及銷售的相關行業，如廣告代銷公司、建築經理等；下游主要為一般購屋大眾和企業公司。
 
營建業市場概況：
 市場概況：
房地產市場與眾多行業均有關聯性，舉凡營造、建材、水電、廣告、金融、代書、裝潢及大樓管理維修等有連帶關連性。台灣政府近年為抑制房價上揚，陸續推出包括奢侈稅修法、非自用住宅與營業用房屋稅率提高、央行四大管制措施及房地合一實價課稅政策等等，造成房市出現觀望氣氛，使房市面臨多重考驗，加上總體經濟環境表現不佳，房市前景仍存在不確定因素。
 
2017年全年數量，全國建照核發共有9萬1981宅，較2016年的7萬9490宅增加15.7%；使用執照全國共有8萬8636宅，較2016年的9萬7620宅減少9.2%。

年度	住宅使用執照核發數(戶)	建照核發數(戶)
2012	80,653	98,663
2013	86,438	133,072
2014	91,883	124,127
2015	99,421	106,752
2016	97,620	79,490
2017	88,636	91,981

近年全國房地產推案概況：

全國	2014年	2015年	2016年	2017年
可能成交價格(萬/坪)	29.17	28.41	26.8	24.11
推案金額(億元)	13,613	8,509	5,920	6,668
個案	285	879	600	666
戶數	76,940	51,599	35,679	45,729

營造業營運成本受建築材料、人力成本等因素影響，包括建築材料價格波動、專業承包商承包成本提高、勞力不足人力成本上升、機具成本因物價波動提高等因素皆攸關營造業營運成本。
下游業務主要來源為政府公共工程及民間建築投資公司、公民營機關等，主要藉由公開競標或比價、議價方式取得標案，行業景氣深受建築業景氣及政府推動公共政策影響。

營造業市場概況：
依據 2014年營建統計年年報之統計資料料顯示，台灣地區營造廠商家數數(含土木包工業)高達 17,149 家，其中甲級營造廠佔總廠商家數數比例例僅為 14.09%，丙級營造廠及土木包工業比例例則高達 76.5%，可謂小廠林林立立。由於營造廠商數數量量成長速度度驚人，競爭日益益激烈烈，工程利利潤因而受到影響。

內政部統計，2014年全台住宅使用執照數量達91,883戶，年增6.3%。2014年各區使用執照核發概況如下：

地區	2014年(戶)	2013年(戶)	年增率(%)
台北市	5200	5495	-5.4
新北市	13919	16085	-13.5
桃園縣	16040	13355	20.1
台中市	15344	12680	21
台南市	6116	6587	-7.2
高雄市	11629	8315	39.9

 
百貨業市場概況：
2018年因軍公教調薪、勞工基本工資提高及政府推出旅遊補貼等數項剌激內需市場措施，百貨公司營業額增加至 3,397 億元，年增率 1.51%。

2.銷售狀況
 
公司推案概況：

推案日期	完工日期	推案名稱	縣市	總推案量(億)
2013/3/1	2015/3/1	林口A9案	新北市	15
2013/3/1	2014/12/31	冠德鼎極	新北市	17.1
2013/6/1	2015/12/1	冠德興雅	台北市	187
2013/9/1	2016/9/1	冠德天御	新竹市	10
2014/3/1	2017/3/1	秀明萬芳段案	台北市	67
2014/3/1	2016/12/1	冠德愛閱	新北市	11
2014/3/1	2018/3/1	新莊中原段B案	新北市	70
2014/3/1	2018/3/1	新莊中原段D案	新北市	21
2015/1/1	2017/12/1	三重二重埔段	新北市	108
2015/3/1	2018/3/31	羅斯福路都更案	台北市	32
2015/3/1	2014/12/1	冠德鼎捷	新北市	15
2015/5/1	2018/7/1	冠德大境	新北市	50
2015/6/1	2015/12/1	捷運A19	桃園市	54
2015/7/1		冠德風尚	新北市
2017/6/1	2017/12/1	冠德天晴	新北市	11
2017/7/1	2019/5/1	台中捷運B8站	台中市	30
2017/9/1		創新殿	新北市	80
2018/1/1		冠德信義	台北市	200

3.國內競爭廠商

名稱	建案分布地區
	台北	新北	桃園	台中
力麒	*	*		*
三發		*
三圓	*	*
三豐	*
士開	*
太子	*	*	*	*
太設	*	*	*
日勝生	*	*
全坤建	*	*	*
名軒	*	*	*
宏盛	*	*
宏都				*
宏普	*	*
宏璟	*	*
志嘉	*
亞昕	*	*
和旺	*	*	*
坤悅				*
昇陽	*	*
長虹	*	*
皇翔	*	*	*
皇鼎	*	*	*
海灣				*
國建	*	*	*	*
國揚	*	*
基泰	*	*
華固	*	*	*
華建	*	*
鄉林	*	*		*
順天				*
新潤	*	*
達麗	*	*
綠意	*	*	*
遠雄	*	*	*
廣朋	*
德士通	*
潤泰新	*	*
潤隆		*
興富發	*	*		*
總太				*
聯上發	*		*
寶徠	*	*
櫻花建				*

 
(三)財務相關
 
1.轉投資
 
(1)根基營造

根基營造為冠德持股34.18%子公司，為公司主要營收來源，主要承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓及住宅大樓、建築與土木工程。承攬營造工程大都以冠德建案為主，根基2012年營收金額68.9億元，年增率為7.76%。
 
2013年根基主要工程

主要工程	工程期間
台北縣特二號道路第3-1標	2009/2~2012/12
特二號道路分流箱涵工程(第一標)	2009/4~2010/4
國道1號五股楊梅段拓寬工程第C906標	2009/12~2012/9
YCL-121員林高架橋工程	2010/6~2013/10
台中市市地重劃十四期第一標工程	2011/6~2013/5
冠德鼎苑	2011/4~2013/7
冠德中研	2011/5~2013/12
冠德鼎華	2011/9~2013/10
捷運信義線安和路捷五聯合開發共構工程	2009/12~2012/6
台灣光子源同步加速器興建工程	2009/12~2013/9
財團法人海峽交流基金會新建辦公大樓	2010/6~2012/3
全球傳動樹林廠辦大樓新建工程	2013/9~興建中

 
(2)環球購物中心(冠德持股84.02%)
 
環球購物中心為冠德建設轉投資的購物中心，持股84.02%，目前據點有中和、板橋、屏東、新左營車站、桃園A8、南港車站、林口A9。

桃園機捷A19站店預計於2021年開幕。

環球購物中心各據點概況

環球據點	營運面積(坪)	說明
中和店	24,000	預估年營業額50~60億元
板橋台鐵站	8,000	預估年營業額15~20億元
屏東店	10,000	預估年營業額10~15億元
新竹世博館	15,000	預估年營業額10~15億元
新左營台鐵站	4,000	預估年營業額10~15億元
機場捷運A8	4,000	2015年10月下旬開幕
機場捷運A9	3,000	2015年開幕
天津店	24000	2015年開幕
機場捷運A19	12,000	2018年開幕
南港車站		2016年7月

 
2.土地庫存

名稱	地點	基地面積(坪)	總銷金額(億)
大直地上權開發案	台北市中山區	604	29
新莊中原段#291	新北市新莊中原段	1,914	34
新莊中原段#286	新北市新莊中原段	1,083	21
新莊都心段#332	新北市新莊都心段	1,293	39
台中捷運聯開案	台中市西屯區	674	12

3.處分資產

冠德於2014年1月公告處分台北市中正區和文山區的公設保留地，共計出售約581.15坪，成交金額8.19億元。此公設保留地當初購入目的為進行容積移轉，因公司暫無建案有移轉需求，因此決議出售。其中，中正區部份3億多公設保留地已在2013年12月售出，文山區約5億部份，於2014年第一季完成交易入帳。

2018年關閉天津環球購物中心，認列5.15億資產減損。