─量緩增價緩跌→軟著陸
─台北市土地稀缺→都更緩不濟急→房價易漲難跌
─超額供給+「三倍乘數效應」+延緩交屋→嚴重衝擊市場景氣
這一波房市景氣變動最大差異在於「蓋牌效應」嚴重影響景氣判斷、購屋決策與政府政策擬定，其中又以以下五點「蓋牌效應」最值得關注！
1.以低總價掩蓋高單價：小坪數限縮居住空間，又增加購屋負擔。
2.實價登錄掩蓋真實交易價格：以退佣、贈送裝潢、家電變相降價。
3.2017-2023年建照與使照差距高達30.38萬棟→掩蓋未來餘屋供給量。
4.自然人介入土地交易掩蓋真實需求：地價高漲→推升房價衍生嚴重「蓋牌效應」。
5.高造價掩蓋高房價─「三倍乘數效應」掩蓋高房價議價空間。
一、政策走向不鬆綁
─政策緊縮鬆綁不易─囤房稅2.0即將於七月實施
根據房仲業者統計數據，2023年台北市前十大豪宅交易，單價最高首推「敦南霖園」高樓層單價282.1萬元，總價約3.87億元；其次為「OneParkTaipei元利信義聯勤」，高樓層單價約277萬元，總價約4.23億元；第三名則是植物園旁「松濤苑」，中低樓層成交二戶單價250萬元，值得關切的是前十大豪宅每坪交易單價都超過200萬元，並且有一半是都更危老建案，由此顯見台北市在建地缺乏彈性情況下，房價攀高乃必然趨勢！
近年全國房價大幅上漲，尤其根據國泰房價指數數據，107Q4～112Q4全國房價漲幅高達82.84%，並且112Q4與107Q4相較，漲幅亦高達3.09%，有關107Q4～112Q4六都房價變動趨勢詳請參閱附圖一～三。
因此，就主管機關控管房價立場，必然謹守選擇性信用管制措施，亦即嚴格限縮貸款成數，由此可知，未來二、三年政府對於房市管控必然不會輕易鬆綁，尤其是在北中南各地陸續出現爛尾樓情勢下，必然會持續維持限縮政策！
此外，囤房稅2.0於2023年12月19日經立法院三讀通過，新制將於2024年7月實施，凡此都是政策緊縮不鬆綁的主要例證。
二、超額供給不容小覷
─2017-2023年建照與使照差距高達30.38萬棟
依內政部公布數據，2017-2023年建造執照數量高達1,006,777棟、使用執照703,000棟，兩者差距高達303,777棟(詳請參閱附表一)，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在各地建案陸續完工之後嚴重衝擊市場景氣，其中尤以價格超漲與超量推案地區影響最大！此亦可由近年各地建案銷售率普遍未超過50%見其端倪！此一問題將會在未來二、三年大量建造執照陸續完工進入大量使用執照之交屋階段，整體市場景氣將會逐漸呈現大量建案保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋競價求售下逐漸顯露疲態情況！
三、高造價推升高房價
─「三倍乘數效應」揮之不去
現階段由於房價仍居高不下，再加上土地成本、營建成本、缺工缺料與碳費議題所衍生高房價反映高成本議題，不論是主管機關、業者或購屋者都無法正確研判合理價格、漲跌幅度以及景氣何去何從等相關問題，惟如就超額供給逐漸顯現，尤其近年預售屋銷售率大都在50%以下，其間所衍生建造執照與使用執照差距高達30.38萬棟(2017～2023年)情況下，如果「三倍乘數效應」能夠趨緩，未來二至三年內整體市場就有可能逐漸回歸正常交易秩序！
眾所皆知，有關「三倍乘數效應」，如依現階段一般建案之營建成本與四、五年前相較，鋼筋混凝土造每坪已由17～18萬元調漲至20～22萬元，鋼骨鋼筋混凝土造每坪亦由24～25萬元調漲至30～32萬元，甚至亦有高達35萬元者，在成本普遍上漲三至四成情況下，如係合建或都更、危老建案，必然飽受三倍乘數效應之衝擊，而這也正是當前中南部不少建案不斷延長交屋甚至淪為爛尾樓之主要原因。因此，就這一波建造成本長期高漲所衍生「三倍乘數效應」之嚴重衝擊，實不容小覷！
四、爛尾樓問題陸續出現
─主管機關亦應密切追蹤控管，俾免殃及無辜！
根據報載，去年台北市建案陸續傳出爛尾樓事件，並且繼2023年8月嘉○建設預售建案北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」這兩個危老建案無法如期完工，主要原因在於原預估造價每坪23萬元，其後因工料大漲，導致營造廠不願繼續施工而無法如期完工。此外，2023年12月，位於大安區樂業街118巷，單價125萬元的預售建案「大安○樺」也驚傳跳票停工。
其實，最近幾年受到營建成本高漲以及缺工缺料等問題影響之建案不計其數，只是上述兩建案因位於土地供給稀缺的台北市而備受矚目；此一議題對於購屋權益影響至鉅，主管機關亦應密切追蹤控管，俾免殃及無辜！
由以上之分析可知，在當前高地價與高造價不斷推升房價，加以缺工缺料以及「三倍乘數效應」影響下，不論是建商或購屋者都應嚴防延遲交屋所導致之交易糾紛， 因此，消費者未來購屋置產仍應以精華地段區位良好以及品牌信用較佳的建商為首選，以免發生爛尾樓情事而衍生無謂爭議！
此外，在當前台北市土地稀缺情況下，加以都市更新緩不濟急，導致台北市房價一再攀升，尤其豪宅建案更是屢創新高，因此，大家都在質疑未來精華地段是否會出現每坪300萬元的高房價？
如前所述，2023年台北市前十大豪宅交易，單價最高為坐落於仁愛路圓環的「敦南霖園」高樓層單價282.1萬元，其次為「OneParkTaipei元利信義聯勤」，高樓層單價約277萬元，第三名則是植物園旁「松濤苑」，中低樓層成交二戶單價250萬元，值得關切的是前十大豪宅每坪交易單價都超過200萬元，並且有一半是都更危老建案，由此顯見未來台北市房價必然是易漲難跌之發展趨勢！
至於2024年整體房市走勢則是朝「量緩增價緩跌」之軟著陸發展趨勢！
文／莊孟翰