3D角度看置業階梯

• 新增2級置業階段，每個階段之間的價格高低差收窄，似乎有助紓緩置業、換樓的困難
• 惟現實中「換樓階梯」的中間幾級，闊度極窄
• 對解決上車換樓難的問題，宣傳作用大於實際

報載港府已完成有關「首置上車盤」計劃的商討，短期內將公布細節。2人以上家庭的收入限制可望大幅提高至6.8萬元。表面看來，由公屋、綠置居、居屋、首置上車至私樓，港府似乎將重建換樓階梯；但事情是否真的如此順利？

過去香港有所謂三層置業/換樓階梯的說法，即公屋>居屋>私樓；有些時候，例如上世紀90年代，私樓樓價飛升，令不合資格購買居屋的家庭也難以購買私樓，官方一度在居屋與私樓之間增加一級「夾屋」。在2000年前後，政府因樓價低殘，一度停建居屋，市場亦較少提及換樓階梯的概念。但近年樓價因種種因素上升，收入處於中位數的家庭不但難以購置私樓，連二手居屋也難以負擔。

形象地看，本來分三級的換樓階梯，在樓價持續上升後，每一級之間的價格高低差大幅擴闊；結果港府推出「綠置居」及「首置上車計劃」。在整條換樓階梯中間加入新的階段後，「換樓階梯」的重建工程便順利完成。由「橫切面」角度來看，新增2級置業階段，每個階段之間的價格高低差收窄，似乎有助紓緩置業、換樓的困難。但由「3維(3D)」角度看，感覺可能完全不同。

政府近年的「長遠房屋策略」提及，未來5年的公營房屋落成量目標是10萬個公屋，4萬個資助房屋。去年底發展局向立法會透露，預期未來5年實際落成量是7.5萬個公屋、2.5萬個資助房屋。而「綠置居」、「首置上車」都只能由此10萬個公營房屋轉變而來。

換言之，在旁邊看，香港似乎是在既有的公屋、居屋、私樓之外，增加了2層定位不同的資助房屋供應。但由置業人士的觀點看，他們看到的「樓梯」，第一級公屋一年大概有2.5萬伙，之後的三級資助房屋，包括綠置居、居屋、首置上車，5年總共2.5萬伙，平均一年是5000伙，而此5000伙，理論上還要再細分三級，之上才是每年落成量約2萬多的私樓。

換言之，現實中「換樓階梯」的中間幾級，闊度極窄，對解決上車換樓難的問題，宣傳作用大於實際。說到底，整體供應不足是樓價高企的主要原因。在未能增加整體供應量前，增加不同名目的資助房屋，都只是聊勝於無。