¿Qué son los vales de elección de vivienda?
El programa de vales de elección de vivienda es el programa principal del gobierno federal para asistir a familias con muy bajos ingresos, ancianos y discapacitados para que puedan comprar una vivienda decente, segura e higiénica en el mercado privado. Como la ayuda de vivienda se brinda en nombre de la familia o el individuo, los participantes pueden buscar su propia vivienda, incluyendo viviendas unifamiliares, casas en la ciudad y apartamentos. El participante puede elegir libremente cualquier vivienda que cumpla con los requisitos del programa y no se limita a unidades ubicadas en proyectos de viviendas subsidiadas.
Los vales para elección de vivienda son administrados de forma local por las agencias de vivienda pública (PHA). Las PHA reciben fondos federales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development) para administrar el programa de vales. La familia a la que se le emite un vale de vivienda será responsable de buscar una unidad de vivienda adecuada a elección de la familia, donde el propietario acepta alquilar bajo el programa. Esta unidad puede abarcar la residencia actual de la familia. Las unidades de vivienda de alquiler deben cumplir con las normas mínimas de salud y seguridad, según lo determina la PHA. La PHA paga directamente un subsidio para vivienda al arrendador en nombre de la familia participante. Luego, la familia paga la diferencia entre el alquiler real cobrado por el arrendador y el monto subsidiado por el programa. En ciertas circunstancias, si lo autoriza la PHA, una familia puede utilizar el vale para comprar una vivienda modesta.
¿Reúno los requisitos para participar?
Los requisitos para participar en el programa de vales de vivienda son determinados por la PHA basándose en los ingresos brutos anuales y el tamaño de la familia y se limita a ciudadanos estadounidenses y categorías especificadas de no ciudadanos que poseen un estado inmigratorio admisible. En general, el ingreso de la familia no puede sobrepasar el 50% de los ingresos medios del condado o del área metropolitana donde la familia elija vivir. Por ley, una PHA debe otorgar el 75 por ciento de los vales a los solicitantes cuyos ingresos no superen el 30 por ciento de los ingresos medios del área. Los niveles de ingresos medios son publicados por HUD y varían por ubicación. La PHA que presta servicios en su comunidad puede proporcionarle los límites de ingresos para su área y tamaño de familia.
Durante el proceso de solicitud, la PHA recopilará información sobre los ingresos, los bienes y la composición de la familia. La PHA verificará esta información con otras agencias locales, su empleador y el banco y utilizará la información para determinar si reúne los requisitos del programa y el monto del pago destinado a la ayuda de vivienda.
Si la PHA determina que su familia reúne los requisitos, la PHA pondrá su nombre en una lista de espera, a menos que pueda asistirlo de inmediato. Una vez que se llegue a su nombre en la lista de espera, la PHA se comunicará con usted y le emitirá un vale de vivienda.
Preferencias locales y lista de espera -- ¿qué son y en qué modo me afectan?
Como la demanda de ayuda de vivienda generalmente supera los recursos limitados disponibles de HUD y las agencias de vivienda locales, los períodos de espera prolongados son comunes. De hecho, una PHA puede cerrar la lista de espera cuando tiene más familias en la lista de las que pueden ser asistidas en un futuro cercano.
Las PHA pueden fijar preferencias locales para seleccionar solicitantes de la lista de espera. Por ejemplo, las PHA pueden dar preferencia a una familia que (1) no tenga hogar o viva en una vivienda de calidad inferior, (2) pague más del 50% de sus ingresos como alquiler o (3) que sea desplazada de manera involuntaria. Las familias que reúnan los requisitos para dichas preferencias locales que figuran en la lista avanzan por encima de otras familias que no reúnen los requisitos para ninguna preferencia. Cada PHA puede establecer preferencias locales a su criterio que reflejen las necesidades de vivienda y las prioridades de su comunidad en particular.
Vales de viviendas: ¿cómo funcionan?
El programa de vales de elección de vivienda pone la elección de vivienda en manos de la familia individual. Una familia con muy bajos ingresos es seleccionada por la PHA para participar; se la alienta a elegir varias opciones de vivienda para garantizar la mejor vivienda para sus necesidades. A un poseedor de vale de vivienda se le informa del tamaño de la unidad para la que reúne los requisitos en base al tamaño y la composición de la familia.
La unidad de vivienda seleccionada por la familia debe adecuarse a un nivel aceptable de salud y seguridad antes de que la PHA pueda aprobar la unidad. Cuando el poseedor del vale encuentra una unidad que desea ocupar y logra un acuerdo con el arrendador con respecto a los términos del contrato de alquiler, la PHA debe inspeccionar la vivienda y determinar si el alquiler solicitado es razonable.
La PHA determina un estándar de pago que es la suma normalmente necesaria para alquilar una unidad de vivienda de precio moderado en el mercado de viviendas local y que se utiliza para calcular el importe de la ayuda de vivienda que recibirá una familia. Sin embargo, el estándar de pago no limita ni afecta el importe del alquiler que pueda cobrar un arrendador o que pueda pagar la familia. Una familia que recibe un vale de vivienda puede seleccionar una unidad con un alquiler que sea inferior o superior al estándar de pago. La familia con el vale de vivienda debe pagar el 30% de sus ingresos brutos mensuales ajustados por alquiler y servicios y, si el alquiler de la unidad es superior al estándar de pago, se le exige a la familia que pague la suma adicional. Por ley, cuando una familia se muda a una nueva unidad donde el alquiler sobrepasa el estándar de pago, la familia no puede pagar más del 40 por ciento de sus ingresos mensuales ajustados por alquiler.
Subsidio de alquiler
La PHA calcula la suma máxima de ayuda de vivienda permitida. Generalmente, la ayuda de vivienda máxima es la menor del estándar de pago menos el 30% de los ingresos mensuales ajustados de la familia o el alquiler bruto de la unidad menos el 30% de los ingresos mensuales ajustados.
¿Me puedo mudar y seguir recibiendo la ayuda de vales de elección de vivienda?
Las necesidades de vivienda de una familia varían con el tiempo por los cambios de tamaño de la familia, las ubicaciones de los trabajos y otros motivos. El programa de vales de elección de vivienda ha sido concebido para permitir que las familias se muden sin perder la ayuda de vivienda. Las mudanzas se permiten siempre y cuando la familia notifique a la PHA con anticipación, rescinda el contrato de alquiler existente conforme a las disposiciones del contrato de alquiler y busque una vivienda alternativa.
Bajo las condiciones del programa de vales, los nuevos poseedores de vales pueden elegir una unidad en cualquier lugar de Estados Unidos si la familia vivía dentro de la jurisdicción de la PHA emisora del vale cuando la familia solicitó ayuda. Los nuevos poseedores de vales que no vivían en la jurisdicción de la PHA en el momento en que la familia solicitó la ayuda de vivienda, deberán, de manera inicial, alquilar una unidad dentro de esa jurisdicción durante los primeros doce meses de la ayuda. Una familia que desee mudarse a otra jurisdicción de la PHA debe consultar a la PHA que actualmente administra su ayuda de vivienda para verificar los procedimientos de mudanza.
Roles - el arrendatario, el arrendador, la agencia de vivienda y HUD
Una vez que la PHA haya aprobado la unidad de vivienda de una familia que reúne los requisitos, la familia y el arrendador firman un contrato de alquiler y, al mismo tiempo, el arrendador y la PHA firman un contrato de pagos de ayuda de vivienda que tiene validez por el mismo período que el contrato de alquiler. Esto significa que todos, el arrendatario, el arrendador y la PHA, tienen obligaciones y responsabilidades conforme al programa de vales.
Obligaciones del arrendatario: cuando una familia selecciona una unidad de vivienda y la PHA aprueba la unidad y el contrato de alquiler, la familia firma un contrato de alquiler con el arrendador por un período mínimo de un año. Es posible que al arrendatario se le solicite que pague un depósito de garantía al arrendador. Luego de haber transcurrido el primer año, el arrendador puede iniciar un nuevo contrato de alquiler o permitir que la familia permanezca en la unidad con un contrato de alquiler mensual.
Cuando la familia se instala en una nueva vivienda, se espera que la familia cumpla con el contrato de alquiler y los requisitos del programa, pague su parte del alquiler puntualmente, mantenga la unidad en buenas condiciones y notifique a la PHA de los cambios que se produzcan en los ingresos o en la composición de la familia.
Obligaciones del arrendador: el rol del arrendador en el programa de vales es proporcionar una vivienda decente, segura e higiénica con un alquiler razonable a un arrendatario. La unidad de vivienda debe cumplir los estándares de calidad de vivienda del programa y ser mantenida de acuerdo con esos estándares siempre que el propietario reciba pagos de ayuda de vivienda. Además, se espera que el arrendador brinde los servicios acordados como parte del contrato de alquiler firmado con el arrendatario y el contrato firmado con la PHA.
Obligaciones de la autoridad de vivienda: la PHA administra el programa de vales de forma local. La PHA brinda a la familia la ayuda de vivienda que le permita encontrar una vivienda adecuada; la PHA celebra un contrato con el arrendador para proveer pagos de ayuda de vivienda en nombre de la familia. Si el arrendador no cumple con las obligaciones del propietario contempladas por el contrato de alquiler, la PHA tiene derecho a interrumpir los pagos de ayuda. La PHA deberá volver a examinar los ingresos y la composición de la familia como mínimo con una frecuencia anual y debe inspeccionar cada unidad para garantizar que cumple con los estándares mínimos de calidad de vivienda.
Rol de HUD: para cubrir el costo del programa, HUD proporciona fondos para permitir que las PHA realicen los pagos de ayuda de vivienda en nombre de las familias. HUD también paga a la PHA honorarios por los costos de administración del programa. Cuando se dispone de fondos adicionales para ayudar a nuevas familias, HUD invita a las PHA a presentar solicitudes de fondos para vales de vivienda adicionales. Luego, se revisan las solicitudes y se otorgan fondos a las PHA seleccionadas en base a la competencia existente. HUD supervisa cómo la PHA administra el programa para garantizar que se sigan adecuadamente las reglas del programa.