Prima di tutto sono d’obbligo un po’ di congratulazioni: hai trovato un acquirente (se sei il venditore)! Oppure: hai finalmente trovato la casa che ti piace (se sei l’acquirente). Diciamo che la parte più faticosa del processo di vendita della casa è fatto: ora bisogna passare alla fase burocratica.
In questa guida completa sul compromesso casa tra privati ti spiego cos’è, ti fornisco un modello in PDF e in Word, ti spiego se e quanto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate, i costi da pagare, a chi spettano le spese di registrazione, come recuperare tale costo, cosa succede in caso di mancata registrazione, le conseguenze, la caparra da versare in fase di compromesso, infine cosa fare se è presente una richiesta di mutuo da parte dell’acquirente.
Cos’è
Il compromesso, detto anche preliminare, è un vero e proprio contratto che serve a vincolare venditore e compratore: il primo si impegna a vendere la casa entro uno specifico termine, il secondo si impegna ad acquistarla. Al tempo stabilito, la compravendita si concluderà con il definitivo atto di compravendita.
Il compromesso quindi è una promessa vincolante per le parti, le vincola a concludere l’affare. Serve quindi serve a tutelare entrambi i soggetti da futuri ripensamenti: le parti non possono recedere (e se una lo fa, è soggetta a penale). Inoltre, il compromesso stabilisce le condizioni dell’atto finale.
Forma
Affinché il preliminare sia valido, deve:
- Essere redatto in forma scritta;
- Indicare tutti i dati precisi dell’immobile, ossia indirizzo, dati catastali e planimetria;
- Indicare il prezzo pattuito.
Il compromesso poi, può riportare altre clausole accessorie, come appunto il termine entro cui concludere la vendita con l’atto finale, le penali previste in caso una delle parti si tirasse indietro, la caparra da versare, la condizionale (ossia la promessa di vendita si potrà concretizzare solo se l’acquirente riesce a ottenere il mutuo).
Le parti possono redigere il preliminare attraverso:
- Scrittura privata, quindi senza la presenza di un pubblico ufficiale, notaio;
- Oppure atto pubblico, in questo caso bisogna rivolgersi al notaio.
Modello Word
Di seguito trovi un fac simile di contratto preliminare, in formato Word:
Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD del contratto preliminare tra privati, senza notaio.
Modello PDF
Di seguito trovi un modello del compromesso in formato PDF, da stampare e compilare:
Scarica subito il modulo fac simile PDF del contratto preliminare tra privati, senza notaio.
Va registrato
Il compromesso va registrato presso l’Agenzia delle Entrate, anche se fatto attraverso scrittura privata: la registrazione è obbligatoria, quindi non puoi decidere se farla o no. Se non vuoi farla, non devi neanche fare il contratto preliminare: il compromesso infatti non è obbligatorio, ma se lo fai, allora la registrazione è necessaria.
E’ obbligatorio registrare il preliminare di compravendita
Certo, non fare il compromesso non è una scelta molto usuale, ti espone a dei rischi non da poco: senza compromesso a controparte potrebbe benissimo rinunciare all’affare all’improvviso, e non doverti pagare nulla, neanche la penale. Dunque, sicuramente è meglio farlo il compromesso. E poi registrarlo, entro 20 giorni dalla firma.
Spese registrazione preliminare a chi spettano
Se vi rivolgete a un notaio, è quest’ultimo a occuparsi della registrazione, a calcolarle e a versarle all’Agenzia delle Entrate, per conto del compratore. Le imposte infatti, sono a carico del compratore, sempre che le parti non convengano diversamente.
Attenzione
Il preliminare senza notaio è permesso solo se compri da privato. Se compri una casa nuova da costruttore, il notaio è obbligatorio.
Costi
I costi che sostiene il compratore (salvo diverso accordo tra le parti) per la registrazione del preliminare, son0 i seguenti:
- Imposta di registro pari a 200 euro;
- Imposta di registro sulla caparra (0,50% della caparra);
- Imposte di registro su acconti (se il contratto li prevede);
- Una marca da bollo di 16 euro ogni 4 facciate del preliminare. Se è un notaio a redigere il preliminare, l’imposta di bollo è pari a 150 euro.
Recupero spese registrazione preliminare
Ciò che versi in fase di preliminare, lo recuperi poi con l’atto finale di compravendita. Praticamente, nell’atto finale, dovrai pagare le varie imposte, a queste potrai sottrarre quelle già pagate in fase di preliminare (ad eccezione delle vendite assoggettate ad IVA, ossia tramite costruttore).
Preliminare non registrato: conseguenze
Il preliminare va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma e vanno pagate le imposte dovute. In caso di mancata registrazione, si pagano interessi e sanzione, quest’ultima dipende dall’entità del ritardo e può raggiungere il 240% dell’imposta dovuta.
Caparra
In genere durante il preliminare, l’acquirente versa alla controparte una caparra, pari a circa il 10/20% del prezzo pattuito dell’immobile. Se quindi per esempio la casa sarò pagata 200 mila euro, la caparra può essere di 20 mila euro, e raggiungere anche i 40 mila euro.
Nulla però vieta alle parti di stabilire una caparra diversa, per esempio più bassa. Tutto dipende dalla volontà delle parti.
Con mutuo
Nel preliminare potete inserire questa clausola “l’acquirente si impegna a comprare l’immobile se e solo se l’istituto prescelto erogherà il mutuo”. In questo modo, l’acquirente si tutela in caso di mancata assegnazione del mutuo.
Se quindi sei l’acquirente, ma temi che la banca non ti conceda il mutuo, e vuoi stare tranquillo, non temere di dover essere obbligato a comprare la casa, allora puoi far inserire questa clausola. Purché il venditore sia d’accordo (generalmente lo sono la maggior parte dei venditori).
Prima di firmare, controlla se l’immobile che stai per comprare proviene da una donazione, ossia se l’attuale proprietario lo ha ricevuto tramite donazione. Chiedi al proprietario della casa e fatti dare copia degli eventuali rogiti/atti di donazione riguardanti la casa.
Perché chiedere se ci sono donazioni di mezzo. Perché ci sono diverse banche che non concedono mutui sugli immobili donati, con donante ancora in vita o morto da meno di 10 anni. Entro 10 anni infatti, gli eventuali eredi esclusi dall’eredità a causa di questa donazione, potrebbero fare causa per riavere quanto spetta, la quota legittima.
I diritti degli eredi sono più forti di quelli di un acquirente, quindi ti vedresti espropriato della tua casa. Se gli eredi vincono la causa, rientrano in possesso di ciò che spetta loro.