Superficie catastale 2024: calcolo, differenza consistenza, tari, in visura

La visura catastale è un documento molto importante per una casa o per un terreno: essa riporta tutti i dati relativi all’ampiezza, la superficie, i vani, la collocazione all’interno del territorio urbano. Inoltre, è importante anche ai fini del pagamento delle tasse.

In questa guida completa sulla superficie catastale ti spiego cos’è e come calcolarla, qual è la differenza con la consistenza, come si calcola la superficie ai fini TARI (imposta sui rifiuti), quando escludere le aree scoperte ed infine come funziona l’accertamento TARI all’80%.

Cos’è e definizione

Diversamente da quanto potresti pensare, la superficie catastale non è la superficie reale di un immobile. Per intenderci, non è quella che potresti misurare col metro. La superficie catastale è una superficie che risulta da una serie di calcoli e parametri sanciti dal D.P.R. n.138/98.

Dove si trova. La superficie catastale è riportata in visura catastale. A partire dal 2015 infatti, l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile questo dato per tutti gli immobili delle seguenti categorie catastali: A, B e C. Per quanto riguarda invece le categorie D, E ed F, la superficie catastale non è presente in visura e puoi calcolarla tu.

Calcolo

Come accennato in apertura, la superficie catastale non corrisponde a quella che potresti deter facilmente con un metro: il calcolo è un po’ più complesso perché devi considerare per esempio anche la superficie occupata dai muri e, inoltre, di determinati spazi non devi considerare il 100% ma una percentuale diversa. È molto più semplice a farsi che a dirsi, quindi vediamo meglio con degli esempi.

La superficie catastale totale è data alla somma delle superfici calcolata come segue:
Vani principali + accessori diretti + accessori indiretti + Superfici scoperte
Vediamo di seguito il calcolo preciso:

1. Vani primari e accessori diretti: si considera la superficie al 100% di tutte le stanze e i corridoi, includendo anche lo spessore dei muri. Se il muro supera 50 cm, allora si includono solo 50 cm (non di più). Per quanto riguarda invece i muri comuni, si includono al massimo 25 cm;
2. Vani accessori indiretti intercomunicanti: ossia quei vani accessori che comunicano direttamente con l’immobile (per esempio soffitte, solai, cantine). Questi vani si considerano al 50% della superficie, quindi se per esempio hai una soffitta di 40 mq, allora devi considerare solo 20 mq.
3. Vani accessori indiretti non intercomunicanti: sono sempre soffitte, solai e cantine ma non collegate con l’immobile. Quindi se per esempio hai un solaio non che non comunica con l’appartamento e misura 50 mq, allora devi considerare solo 12,5 mq;
4. Balconi, Terrazzi e terrazzini intercomunicanti: anche in questo caso non devi considerare il 100% della superficie, ma solo il 30% fino a 25 mq e il 10% oltre 25 mq. Esempio: hai un balcone di 3 mq, devi calcolare la superficie così: il 30% di 25 mq + il 10% di 5 mq, ossia 7,5 + 0,5 = 8 mq è la superficie catastale;
5. Balconi, Terrazzi e simili non intercomunicanti: anche in questo caso non devi considerare il 100% della superficie, ma solo il 15% fino a 25 mq e il 5% oltre 25 mq;
6. Aree scoperte o assimilabili: quindi per esempio cortili, giardini di pertinenza esclusiva del tuo immobile. Non devi considerare il 100% della superficie ma il 10% fino ai mq dei vani principali e accessori diretti, del 2% per la parte rimanente. Per esempio: la superficie di vani principali e accessori diretti è di 80 mq e hai un giardino di 100 mq. Fino a 80 mq devi calcolare il 10%, per i restanti 20 mq devi calcolare il 2%.

Il calcolo visto finora, ossia la somma di tutte queste voci, è la superficie catastale TOTALE. Che non è quella ai fini TARI. Ai fini TARI infatti, devi considerare la superficie catastale NETTA (art.1, co. 645 Legge n. 147/2013), ossia al netto della superficie di balconi, terrazzi e pertinenze o accessori scoperti, comunicanti e non. Giardini e cortili vanno esclusi. Quindi vediamo nel prossimo paragrafo come si calcola la superficie catastale ai fini TARI.

TARI

La superficie ai fini TARI (art. 1, co. 647 Legge n. 147/2013) è, per definizione, la superficie calpestabile in grado di generare rifiuti e si calcola seguendo questi criteri:

1. Si considera la superficie dei locali non considerando i muri;
2. Non si calcolano balconi e terrazzini, che quindi rimangono esclusi;
3. La superficie delle aree esterne si misura sul perimetro interno delle stesse, non considerando eventuali costruzioni che vi si trovano (il valore risulta sul rogito oppure sul contratto di affitto);
4. Le frazioni di metro quadro inferiori a 0,50 non si considerano, se invece superano 0,50 si arrotondano all’unità. Quindi se per esempio il risultato è 57,3 mq, allora si considerano 57 mq; se il risultato è 57,8 mq allora si considerano 58 mq.

In conclusione, non rientrano nel calcolo della superficie imponibile ai fini TARI:

• Aree scoperte di pertinenza o accessorie, quindi non solo balconi e terrazzini ma anche giardini, cortili e posti auto all’aperto;
• Le aree comuni condominiali, quindi per esempio scale, corridoi, ascensori, ecc. (art. 1117 c.c.)

Come calcolare la superficie calpestabile ai fini TARI. Semplicissimo, non devi fare nessuno dei calcoli che ti ho appena esposto: basta fare una visura catastale. Da alcuni anni infatti, l’Agenzia delle Entrate (vedi comunicato AdE del 9 novembre 2015) ha inserito in tutte le visure degli immobili di classe catastale A, B e C, questi due elementi:

1. Superficie catastale, calcolata come stabilito dal D.P.R. n. 138/1998. Come ti ho spiegato nel paragrafo precedente la superficie catastale totale è diversa da quella a fini TARI;
2. Superficie ai fini TARI.

Come fare visura catastale online oppure correggere i dati

Puoi fare una visura catastale tramite il servizio dell’Agenzia delle Entrate FiscoOnline, usando codice fiscale, password e PIN forniti in fase di registrazione. Una volta loggato, tra i servizi disponibili scegli “Servizi ipotecari e catastali” -> Consultazioni personali.

Quindi seleziona l’immobile: da qui puoi verificare le informazioni inserite in Catasto oppure chiedere delle modifiche se noti che ci sono dei dati errati, tutto tramite mediante l’apposito servizio di rettifica. In alternativa al servizio online, puoi recarti presso l’ufficio tributi del comune.

Accertamento TARI 80

Il fisco può controllare in ogni momento il calcolo e il conseguente pagamento della TARI, per verificare che tu abbia pagato l’importo corretto. Per il calcolo della TARI dovuta, prende in considerazione l’80% della superficie catastale escluse le arre scoperte. Ti spiego meglio di cosa si tratta.

La Legge n. 311/2004 al comma 340 stabilisce che la superficie ai fini TARI non può essere minore dell’80% della superficie catastale al netto delle aree scoperte. Se quindi il Comune verifica che tu hai pagato una TARI inferiore a questo 80%, può chiederti un pagamento aggiuntivo.

Escluse aree scoperte

Se per esempio sulla visura catastale risultano questi dati.

• Superficie catastale totale = 125 mq;
• Superficie catastale totale escluse aree scoperte = 110 mq

Allora l’80% di 110 mq è 88 mq. A questo punto il Comune calcola la TARI su 88 mq. Supponiamo che in base a questo calcolo (ossia considerando 88 mq) la TARI dovuta sia 95 euro. Se tu hai pagato un importo inferiore a 95 euro, allora il Comune deduce che tu abbia errato dei calcoli e ti invia un avviso di pagamento. Chiaramente, se l’errore non è tuo ma del Comune, puoi recarti in catasto e chiedere l’aggiornamento delle informazioni presenti in catasto.

Differenza con consistenza

Consistenza e superficie catastale sono due cose diverse:

• La superficie catastale è quella superficie che comprende anche i muri perimetrali. Ai fini di una perizia, soprattutto giudiziaria, si prende in considerazione la superficie catastale, che praticamente corrisponde a quella commerciale;
• La consistenza invece è data dal numero dei vani; i vani principali, come camera da letto o soggiorno contano come un vano, mentre gli altri contano come 1/3 di vano (per esempio il bagno) e 1/4 di vano (per esempio la cantina). Trovi la consistenza sulla visura catastale.