¿Es obligatorio elevar a público la compraventa de un inmueble?

Si bien el artículo 1280 del Código Civil exige el requisito formal de que la transmisión de derechos reales sobre inmuebles se otorgue en escritura pública, el artículo 1279 avala la eficacia de los contratos enumerados en el artículo 1280 que no constan en escritura pública: “los contratantes pueden compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos para su validez”.

El Tribunal Supremo ha avalado la efectividad de un negocio jurídico por el que se transmite la propiedad de un inmueble, no pudiendo depender la eficacia de éste contrato de compraventa de su aspecto formal. Así, sirve para la transmisión de la propiedad la celebración de un contrato privado de compraventa y la traditio, esto es, la entrega pacífica de la posesión.

Con la traditio se hace efectiva la compraventa de un inmueble, aunque, junto a ella, se necesita acreditar un título traslativo. Por tanto, es válida la celebración de un documento privado, siempre que se haga efectiva la entrega de la posesión.

​La trasmisión de la propiedad requiere que, independientemente del título causal, se produzca la entrega de la cosa en la que recae el derecho, tal como se establece en el Art. 609 del Código Civil: “La propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición“. Su finalidad ha de ser traslativa y no simplemente posesoria.

• Traditio real: Consiste en la transferencia de la posesión de hecho, de modo que se pone la cosa en poder y posesión del adquirente. Tiene lugar de forma material (la entrega es manual y efectiva o el adquiriente ejercita de forma inmediata los poderes que caracterizan al titular del derecho real) o simbólica (el transmitente manifiesta de forma inequívoca su intención de transferir la posesión al adquiriente o se ponen en poder del comprador los títulos de pertenencia).
• Traditio instrumental: La transmisión se hace a través de escritura pública ante notario. Esta escritura equivale a la entrega de la cosa, aunque no se haya producido materialmente la transmisión de la posesión. A partir del otorgamiento, el adquiriente devendrá en propietario.

El Art. 1462, apartado I, del Código Civil se refiere a la traditio real (“se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador“) y el Art. 1462, apartado II, hace referencia a la tradición instrumental (“cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario“).

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2008

“En efecto, la sentencia recurrida dice que el actor tercerista no sólo tiene título (su contrato privado de compraventa), sino que también recibió la traditio de la cosa vendida por acuerdo verbal con el vendedor. (…) De lo expuesto se deduce que la sentencia recurrida establece, en primer lugar, que hubo traditio y, en segundo lugar, que la entrega en forma verbal de la posesión era conocida por el Banco. (…) Sin embargo, el hecho de que el Banco Español de Crédito conociese o no la existencia de traditio nada significa en cuanto a la realidad de que se haya efectuado. La sentencia así lo declara, y este motivo no está dirigido, según su exposición y desarrolla, a desvirtuar dicha declaración, sino una mera circunstancia en torno a traditio”.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2004.

“Versando como versa el objeto del presente proceso sobre tercería de dominio, la cuestión litigiosa se ha centrado en el valor probatorio que debe atribuirse al documento privado que consigna la compraventa y la consiguiente adquisición del inmueble embargado por el tercerista. La sentencia impugnada no acepta la tesis mantenida en primer grado que considera simulado el contrato de compraventa documentado en la forma expuesta. (…) Como explica la sentencia recurrida, se debe tener en cuenta que, aun cuando los contratos privados no hacen prueba frente a terceros del hecho de su otorgamiento ni de los pactos que contienen, ello no implica en modo alguno que no pueda justificarse mediante otras pruebas, la existencia de dichos pactos y su virtualidad jurídica, que los hace operativos frente a dichos terceros, máxime cuando a través de dicho contrato, unido a la tradición, se produce la transmisión del dominio, para la que no es requisito constitutivo el otorgamiento de escritura pública, ni su inscripción en el Registro de la Propiedad. Constata, además, la sentencia que existen indicios de que el precio se entregó al haber declarado los vendedores un incremento patrimonial producido por la venta del inmueble, y constituido por la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión”.

David González Esguevillas | Socio LEAN Abogados