少子化、併校潮...為何全球地產商還紛紛搶攻「學生宿舍」？從社會現象中找出商機的3個方法！

方法1：負債即資產－「不老旅行社」

「我們來創辦一個旅行社，專門辦75歲以上的老人出國旅遊。」聊天聊到一半，那位名醫朋友忽然有感而發地說。

50歲出頭的他，過去幾年一直自己照顧父親，2016到2017年之間，他帶著85高齡的父親去北海道、北京和杭州旅行。經歷這3次旅行，他清楚的感覺到父親的身心狀況都更進步了。他於是也更能體會，老人家其實很渴望出國去玩，但是又怕麻煩子女的心情，因為老人家出門旅遊要特別小心，吃、住、行動、上廁所、洗澡都要用心安排。

他說，如果能有一家專門服務老人的旅行社，一定可以吸引許多老人家。對他們來說，出門旅行，錢通常不是最大的問題。辛苦了一輩子，每個人多少有些積蓄，如何找到一家安心信任的旅行社，應該才是這些銀髮消費者最在乎的事。

根據世界衛生組織（WTO）的研究指出，全球正面臨「銀色海嘯」來襲，預估在2025年，全球65歲以上老人人口約有7億。這背後將擁有超過新臺幣1,122兆元的商機，銀髮老人及所產生的銀彈商機將成為21世紀最具潛力的產業之一。

這樣的大浪被產業觀察家稱之為「銀色產業」，並與第一產業(農礦)、第二產業（工業）和第三產業（服務）並列為新興綜合產業。

這樣專門為老年人生產和提供產品與服務，滿足老年人衣食住行需求的行業，已經成為世界各國產業發展的重要方向。

根據中國官方的統計資料指出，2025年中國老人潛在購買力將高達人民幣5兆元，但是這群廣大老年消費群的需求，目前卻沒有足夠的產業能量來服務。

可以預見，這個巨大的市場將會拉動更多相對應的產品和服務出現，而除了自己的老人市場之外，大陸市場顯然也是臺灣銀髮產業的巨大機會。

養老產業是新龍頭產業，能同時帶動餐飲、醫療、房地產等生活產業，這也直接拉動了各上下游產業的成長，像是建築、鋼材、水泥、機械、家電，以及更多即將應運而生的行業。

依國際各國的經驗估算，每個國家約有5%的老年人需要進入安養機構養老，像中國目前就至少需要800多萬張床位。但是中國目前只有250萬張，缺口達550多萬張。以平均每張床位人民幣6萬元人的成本，光床位建設就有3,000億元的市場，再加上復健設施還可至少吸引人民幣1,500億元的投資。

所以，不管內需或出口，臺灣的銀色產業絕對值得產官學界同心協力全力以赴。就像那位名醫朋友所提的「不老旅行社」，如果能在臺灣站穩腳步，對臺灣利益顯然會有多元的貢獻。根據衛福部統計，2030年臺灣將至少有600萬65歲以上的老人，而目前臺灣65歲以上老人患有中風、癌症、心肌梗塞這3大重症的機率達3.5%。

如果這個比率直到2030年都維持不變的話，那就意味著臺灣在未來會至少有21萬重症老人要照顧，也將是臺灣社會的重要課題。

不老旅行社的出現，除了可以激勵老人們維持健康，讓他們為了出門旅行的誘因去注重營養和運動，更直接能減少老人上醫院的機會，也能省下不少醫療資源。這樣的理想一旦能實現，也等於是為臺灣的銀色事業創造一隻領頭羊，讓有志於這個產業的業者更有信心，如同打下一劑強心針。

*點子人筆記：

「負債即資產」
把挑戰當成機會，少子化和高齡化是全球富裕國家都正在面對的挑戰，當高齡化人口越來越多，某些過去所沒有的市場機會也正在陸續出現，像「不老旅行社」。

方法2：找到痛點－ 「幸福保證班」

吳永強在外雙溪故宮對面經營婚宴會館，過去20多年來，至少有600萬人次在這裡參與過親友的婚禮，吳永強的婚宴會館也像是某種意義上的臺北地標，匯集了許多臺北人的共同記憶。

根據內政部統計，2017年臺灣結婚人口創7年來新低，只有13萬對，這個數字在2011年是16萬對。結婚的人口愈來愈少，婚宴市場也愈來愈競爭，為了提高自家產品的附加價值，吳永強最近推出了一些別的婚宴會館沒有提供的服務。

他開設了「愛情雙贏班」和「幸福保證班」，幫即將結婚的新人上課，教導如何在婚前婚後相處，而且完全免費。

聽來實在讓人好奇，從來沒有聽過任何人說自己要保證客人一輩子幸福，但是吳永強不只和太太合開幸福保證班，還邀請擁有國外名校學位的婚姻諮商專家來授課。這樣創舉看來前無古人，卻很有可能吸引很多人跟進。臺灣離婚率居高不下，顯然有愈來愈多人需要為婚姻做些保固工作。吳永強說，婚宴服務是創造幸福的行業，他希望來他會館結婚的客人能永遠幸福，除了留下浪漫美好的回憶，也能快樂美滿的白頭偕老。

根據內政部統計，2017年，臺灣離婚率排名全世界第5，每1千人有2人離婚，再加上出生率低，婚姻已經是國安議題。再怎麼說，婚姻還是臺灣社會生產人口的主流程序，讓更多人結婚，也可直接剌激出生率增長。

所以連內政部都開始辦婚友活動，像透過賞花、桌遊、單車漫遊、塔羅牌、密室脫逃、烹飪等各種節目，補助費用鼓勵未婚人士參與，希望可以增加交往機會，進而結婚生兒育女，以直接提升人口出生率。

在樣的大氛圍下，婚宴業者開設幸福保證班，對許多即將合組家庭的新人相當受用。從過去的經驗來看，絕大多數的人都是在進入婚姻之後才開始學習經營婚姻，這樣的服務多少可讓新人在組成家庭之前先做準備，讓彼此的相處更順利融洽。

想來是有點匪夷所思的事，想要保證婚姻一輩子幸福，這看來需要相當的自信吧，更何況是以不離婚為前題的幸福。

「許多新人其實都有這樣的需求，進入婚姻之後，兩個人都要面對和過去不同的生活，如果有合適的專家和過來人來分享經驗，相信可以幫助很多新人。」吳永強說，不管是兩個人之間的相處，或是和彼此原生家庭與親友的往來，都是需要學習的功課。

許多人沒結婚之前根本沒機會去了解結婚之後會經歷什麼樣的人生，多分享過來人的經驗也可當參考。更何況有吳永強這樣勇敢的人，勇於為自己的產品掛保證，他顯然有很強的熱情，希望來辦過喜酒的客人們都能一輩子幸福。

很好奇吳永強會在他的「幸福保證班」裡教些什麼？

他說，會從原生家庭談起，回到每個人生命的根源，探索成長歷程來了解彼此，再來豐富兩人「愛的存款」，學習傾聽、包容和溝通。

感覺像是一套心理成長課程，也像是企業裡人力資源部門所常導入的Team Bulding訓練。

回過頭來看，婚姻真的是條不容易的路，需要兩人同心協力的Team work才能一直走下去。

*點子人筆記

「找到痛點」
婚宴業者最大的敵人是什麼？就是”不婚”，只有讓更多人結婚，這個行業才能發展得更好。開設「幸福保證班」的目的，就是在強化客戶對結婚的信心。

方法3：公益變生意－「翻轉大學宿舍」

從過去的經營數字來看，他是位相當成功的地產商人，每次出手總能在短時間內讓獲利倍增。這些耀眼戰績讓他在地產行業特別受到矚目，才不過40歲出頭的年紀已經負責總投資額高達300多億的大案子。

我們在他辦公室裡看著那個大樓模型，想像2年後這棟長得像綠竹筍的280公尺46層高樓將會出現在信義計畫區。

這棟即將出現的摩天大樓高度僅次於臺北101，出自知名國際建築師手筆。他說，綠竹筍是非常臺灣的象徵，那些來參與競圖的國際大建築師的作品，包含香港的IFC大樓和滙豐銀行大樓，但是評審團最後卻挑出了這件兼具臺味和國際感的作品。

我好奇的問他，這些年在臺灣接手這麼多房地產專案，還有什麼樣的案子能讓他動心？

他笑著說，市場空間還很大，最讓他心動的生意還是那些能促進社會更進步的公益。房地產事業的理想應該是同時創造空間的價值，又能為社會產生長遠的正向能量，就像蓋出臺北第2高樓，除了要為臺灣空間創造價值，也更希望能再一次因為這案子讓世界看見臺灣。

「這幾年在國外最熱門的項目之一，是經營學生宿舍。」他說，在倫敦和香港甚至美國和澳洲都有經營得很成功的案子。這些學生宿舍的空間都經過特別規劃設計，房租和品質都高於一般學生宿舍，除了能租給大學生，更能當成辦公空間和旅館來出租。

「彈性」是這樣空間最大的優勢，同時透過經營管理來創造更大的服務價值。也就是說，空間不該只有「賣」與「租」，更在於價值創新。看來是學生宿舍，但其實是個可居可遊的多元空間，多樣化的用途也帶動了更寬廣的收入來源，在獲利之外也為社會帶來更多人文效益。

在這樣的空間裡，大學生可以學習如何過生活，甚至可以利用大客廳一起煮飯共餐，辦講座和音樂會，與來自世界各地的旅人交流，提供大學校園裡沒辦法提供的生活教育。

過去幾年來，許多國際地產業者陸續投入這樣學生宿舍的經營，但是回頭看臺灣，不管是房地產業或是大學，都對這樣的生意興趣缺缺，政府部門看來也不明白這樣生意的非凡意義。今天的大學生是明天的社會棟樑，但是臺灣的高等教育卻不教如何過生活，提升大學生對於食衣住行的品味能力。

其實就是發展生活產業的基礎工程，這應該也是為什麼國際地產業者競相投入學生宿舍經營的主要原因。

再從產業發展需要來看，新一代的大學生宿舍估還可以吸收更多的創業家和旅人，這也正是臺灣目前兩大產業發展方向。不管是吸引更多創業家，或者發展餐飲旅遊事業，以學生宿舍做為基礎來經營看來進可攻退可守。

事實上，類似的空間經營模式已經出現在北歐，像芬蘭、挪威和瑞典的許多大學宿舍都外包給專業地產管理業者經營。把空間軟硬體都打理得非常有質感，並且優先服務大學生，在寒暑假期間，就開放給外國旅客，如果有需要，也可以出租當辦公室或共同工作空間使用，這樣的作法在北歐其實已經行之有年。

像這樣彈性活用空間的生意其實也有相當的公益價值，如果政府能出面來整合地產和學校資源，將是一門翻轉臺灣未來命運的好投資。

*點子人筆記

「公益變生意」
公益就是照顧社會絕大多數人的需要，既然是絕大多數人的需要，自然就是很大的市場需求。就像大學生的住宿需求，除了是一個大市場，也是為社會培育人才的服務。

【重點小整理】
想挖出社會現象背後的商機，可利用3個市場切入點：

1.「負債即資產」- 把挑戰當成機會，少子化和高齡化是全球富裕國家都正在面對的挑戰，當高齡化人口越來越多，某些過去所沒有的市場機會也正在陸續出現。
2.「找到痛點」-婚宴業者最大的敵人是什麼？就是”不婚”，只有讓更多人結婚，這個行業才能發展得更好。
3.「公益變生意」-公益就是照顧社會絕大多數人的需要，既然是絕大多數人的需要，自然就是很大的市場需求。

書籍簡介_這些點子值三億