同样是房屋预售制度，为什么中国香港很少听说会烂尾？
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一言以蔽之——內地抄香港作业没抄全，只抄走了「预售楼花」的做法，却不抄香港相对完善的监管和保障措施，在制度上有缺陷，让缺乏契约精神的无良地产商有机会钻空子，最后坑的是老百姓。
香港预售制度的起源
香港是房屋预售制度的发源地，刚开始那些年也出现过「烂尾」危机，但从香港开始执行这个制度至今的近七十年中，从未出现过实际的「烂尾楼」，这与港府对房地产销售制度的积极完善是分不开的。近年九龙长沙湾的「恒大睿峰」项目就因恒大破产一度搞得人心惶惶，但楼盘被鼎珮集团接手后如今也是能正常买卖的豪华现楼，楼价还挺高。
20世纪中叶，由于内地社会状况的剧烈变化，大量人口从内地涌入香港，整个50年代香港人口从50万暴涨到了150万，香港的房子严重不够住了。当时香港很多大楼的楼道、天台、地下室都住满了人，也有很多人住在简易木屋中，安全风险极高。在这个情况下，知名爱国商人霍英东（也就是郭晶晶老公霍启刚的爷爷）等一批企业家就看到了房地产的机会。不过那个时房地产制度很不灵活，房子必须是整栋整栋出售（所以香港人至今仍叫买房子为「买楼」），这样普通阶层就没有机会买上房子了。
那个年代，香港房地产诞生的第一个新概念是把原本的「整栋出售」变成「分层出售」。现在网上很多文章说这是霍英东50年代发明的东西，但应该与真实情况存在一些出入。冯邦彦在其所著的《香港地产业百年》中指出，「分层出售」的发明者应为富商吴多泰，并引吴氏的回忆作证。1947至48年，吴氏向高露云律师楼提出「分层业主共占地权」的构思（举例四层楼者各占四分一地权），并以契约说明各业主的权益。针对的楼宇为九龙尖沙咀山林道四十六及四十八号，楼宇当时要重建为二幢五层高、合共十个单位的楼房。
有了「分层出售」，就进一步有了「按套出售」，随之「公摊」的概念也孕育而生了。能把整个楼盘拆分成大量小项目出售，也为地产发展商开发更大规模的楼盘开创了条件，但这样前期的投入也会剧增，地产商自己手上没这么多资金，银行也贷不出这么多，怎么办呢？1954年，霍英东提出了「楼花」这个构想，即刚刚拿下地皮就开始卖房，购房者根据图纸买房子。地产商利用房屋预售制度提前从购房者手里拿到大量资金，用来支付建筑成本，同时也节省了从银行贷款的成本。而为了吸引顾客购买楼花，地产商要把节省的资金成本让利给了购房者——买楼花的购房者可以比买现房的人少掏钱，且「楼花」允许转让。对于购房者而言，「楼花」制度也是有利可图的，所以购房者愿意买预售的房子。同时，再搭配「分期付款」的方式，让购房者只需一笔首付，就可以买上房子，每个月的月供还只跟他们租同一套房的租金差不多。何乐而不为呢？这样就吸引更多原来买不起房子的人有能力、也愿意来买房了。
1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式确立了楼花预售制度。但这个新制度一开始还是有很多漏洞的。香港炒卖楼花的行为随之近乎疯狂，一些地产商甚至盖起了高达近二十层的大楼，这在那个年代的东亚地区是相当少见的。
然而，疯狂之后就是危机——60年代，香港发生了地产有关的金融危机。很多地产商在那段时间倒闭或「蒸发」，也随之令一些楼盘陷入了「烂尾」危机。
1960年，大角咀「富贵大厦」因为建筑费用超支停工，成为香港历史上第一个能查到的陷入「烂尾」危机的楼盘。最后该楼盘是靠业主填补超额费用才完工的。可以说是业主们用「钞能力」硬接招，才让自己买的楼得以交付。
同时期，更有名的是如今的网红打卡胜地——曾被电影《变形金刚》取景的鲗鱼涌「怪兽大厦」。这个楼盘由五栋大厦组成，在1960年代初兴建时称为「百嘉新邨」，原本的发展商为「章记公司」与「华源置业」，不过随着发展商在金融危机下失踪，这个楼盘陷入了「烂尾」危机。好在后来有五家财团站出来接手，每个发展商负责不同的楼，到1971年把这个项目分拆为了五座相连的楼宇住宅单位及连带商铺出售，分别命名为海山楼、海景楼、福昌楼、益发大厦和益昌大厦。
在这之后，港英政府开始打压楼花炒卖行为，并陆续优化预售制度。香港房地产业进入了近40年的「无烂尾危机时代」，直到2003年又出了新案例，促使特区政府进一步完善制度。
香港完善预售制度的契机与完善细节
2003年非典疫情爆发，香港经济大受冲击，楼价大跌。正兴建的元朗「茵翠豪庭」和小榄「爱琴湾」的发展商「均来集团」陷入财困，掌舵人的侄儿戴志华，伙同财务总监，用5家公司虚构了数以百计的付款证明，做假账套走了4.8亿监管资金跑路。令上述两个楼盘陷入了烂尾风险，引起全港关注。幸好最后在「安永集团」的斡旋下，楼盘重获融资，顺利交付，并未真正成为烂尾楼。「均来集团」的相关负责人也被判刑。
港府在这次事件后，顺应社会诉求，继续修补相关法律漏洞，为预售楼花制度加入多项指引，从资质背书、资金监管及买方保障三方面加强了预售制度的管理。
资质背书方面：
发展商在申请预售项目时，必须要证明以下两点：
●第一：确保地价已经全数支付；
●第二：证明发展商自身有能力支付建筑费。
否则政府不会批准其预售楼花。
特别是后者，发展商往往需要通过「建筑按揭」或「银行承诺书」的方式，获得银行或财务公司的担保。一旦发展商没有能力支付建筑费，会由金融机构支付余下建筑费，直至整个建筑期完成。
资金监管方面：
当楼盘开始预售，买家订金会存放在律师楼的信托户口。若发展商有多过一间律师行卖楼及保管售楼款项，任何放款必须取得其他律师行的书面许可，同时亦要得到贷款银行的批准。发展商在完成一定工序后，经过合资格建筑师验证，才能从信托户口提取资金。这种做法类似于「实报实销」，确保资金不被挪作他用。
买方保障方面：
在《一手住宅物业销售条例》保障之下，香港法律对购房者利益的保护优先级极高。
●业主在缴完首付后，整个预售阶段不必再付款。分期房贷会在发展商交楼之后才开始，这也等于大大减低了业主需要承担烂尾楼的风险；
●若发展项目未能如期完成，买家有权知道延期的原因；
●如卖方于预计关键日期、或任何经延展日期或之前未能完成该发展项目，买方有权取消合约。要求返还所有支付款项及相应利息，甚至获得赔偿。
总结
综上，香港在经过多年的实践，在房屋买卖上已经发展出了一套成熟而且比较完善的法律制度。对于发展商而言，整个住宅物业流程受到律师所、建筑师、金融机构等多方监督，角色之间关系透明且权责分明；对业主而言，他们的权益也受到法律的保障，购房风险被尽可能降到最低。从2003以后，香港社会几经波折，地产界也再也没出现过「烂尾」危机（包括近年恒大那个盘），且运行预售制度近七十年来，并没有留下任何真正的烂尾楼盘。香港楼市被认为是全世界「最硬、最稳」的楼市之一，房价高企却仍广受全世界房产投资者欢迎，背后自有其道理存在。
所以，「烂尾楼」问题的症结不在于「预售制」，而在于与之配套的制度保障。中国内地并非没有相关的监管制度，但在政策落实和制度保障方面，相较中国香港还有非常大的差距。
参考文章：
