建設公司如何評斷這三者之間的推案策略；

1.建商文化的經營方針。

2.區域發展的市場調性。

3.景氣時機的環境氛圍。

這三個截然不同的產品，是完全不一樣的客層。

對賣方而言，大致分別以下落差；

首購：剛性需求，快速周轉，銷售率高，無論景氣好壞都不會失敗的方向，大眾市場，具有一定的自然去化量，餘屋比例低，滾錢速度高。

換屋：品牌堅持，成本比略低於首購型產品，去化速度慢，餘屋風險高，周轉速度慢，也因客群別於首購，在售服品質上比較可以掌控。

豪宅：極小眾市場，長期抗戰，時間成本極高，加工投報率最大化，銷售期無法評估，頂級客層，也需具備一定水準經驗才能完善產品力。

在台灣的不動產市場之中，建設公司要轉型是不太容易的，因為主推行甚麼樣的產品調性也代表其建商的品牌文化與觀感，當市場與買方都已習慣著這種定義的時候，由上往下走沒問題，但由下往上突破卻相當困難。

那麼這些也會影響公司營運的財務收支方向。

例如全台推案量最大的寶佳機構、麗寶建設，也或者是早期各區都有在地專門只蓋大量平價宅的建商。

雖然品質為人詬病，但這種推案策略卻是發展最快的途徑。

低單價、低總價，景氣好時快速完銷再快速推案，周而復始、以此類推，不用十年的光陰讓公司規模成長個幾倍沒問題。

但這個缺點就是幾乎被消費者標籤成平價建商，或是統歸成品質較差的那一圈圈，所以當這類型建商想要賣高單價的換屋產品時，就會相當辛苦、嚴峻。

那只做換屋型的產品對賣方又有何好處呢?

主要是想塑造某種品牌力，控制推案量與銷售率。

在中階客層去建立一種比較不同的買方觀感，進而透過時間慢慢將這種形象深植在市場之中，雖然擴張的效率不比首購方針的策略，但這種模式卻對很多偏保守型的建商來講是穩紮穩打的布局，而當時機成熟的時候，甚至還可以轉推一些高單價的首購宅，只要品牌力道足夠，其實也會有相當不錯的被認同度。

最後就是豪宅，這個令人又愛又恨的產品。

愛的是要告訴大家，我們也可以蓋豪宅了。

愛的是把自己的里程碑用頂級來重新詮釋。

恨的是結論通常都會相當的極端與難維持。

恨的是此舉會吃掉非常巨大的時間性開銷。

很多人以為只要有錢就可以賣豪宅，但常常是做下去了才知道那種壓力遠比想像中來的大。

十年可能可以完銷10個以上的首購建案。

十年可能可以賣清5個左右的換屋型產品。

十年也可能是連一棟豪宅建案都賣不完。

所以這種頂級品牌，都是用錢燒來的，都是需要很龐大的成本來堅持下去，而且在還沒有被定型之前還不能隨意轉改推小坪數產品，不然就徹底破功了，最好是從一而終的專門在做豪宅規劃。

也有人認為賣一戶豪宅可以抵十間首購房。

但你賣一戶可能需要一個季，可十間平價宅也許不用一周就清光了，這周轉與收支槓桿比可是天地之差。

結論：

首購建商很會賺錢，也很好賺錢，是先求有再求好。

換屋建商很有堅持，不一定大賺，是先求好再求穩。

豪宅建商很會燒錢，不見得會賺，先求好再求更好。

但若如果銷售速度是相同的話，越大坪數產品的爆發空間就越恐怖，但這種案例卻是相當少數的。

首購是時間換空間。

換屋是時間換品牌。

豪宅是空間換時間。

建商轉型是條天堂路，需要陣痛期。

當首購賣方累積子彈與資本到一個程度的時候，普遍都會想升級自己的品牌力，以求更多元的發展或更廣泛的經營方向。

所以在實例之中，通常成功做到這一點的最多是世代交替、在則副牌成功、或是組織結構改變，否則突然說來弄個甚麼驚世之作，通常結果都是驚人之慘。

而連鎖型的大規模機構公司，更難說改就改。

所以為何他們都希望推大基地大建案，因為如此可以把周轉效率提升到極致，不需要去勞心費神的去建立超級品牌還是經營頂級客層，與其如此，不如讓那些有錢人來多買我的產品來投資還比較划算。

【品牌塑造都是需要付出代價的，這並不是每一個建商都會去認同這件事，因為不見得符合資本主義。買方會看產品CP值，賣方當然也會嚴考經營策略的CP值。】