作者：時代財經 童潔
近日，網絡上傳出的一份成都高新區財政金融局發出的通知截圖，其中關於成都南城都匯項目囤地、捂盤的描述，令李嘉誠家族又一次站上輿論風口。
所謂“囤地”，通常是指開發商為獲取暴利而對土地采取的一種有意儲集行為；而“捂盤”則通常是指因開發商認為房價會漲，不售賣已開發好的建案的行為。一般而言，拿地後兩年不動工，就會被視為“囤地”，若項目動工多年卻拖延不推出市場，就被認作“捂盤”。
儘管長實集團隨後堅決否認囤地、捂盤，但時代財經梳理發現，自李嘉誠進入內地市場以來，長實集團旗下大多數項目都經歷了超出行業平均水準的開發周期。
而外界對長實集團的質疑還不只是囤地和捂盤。據了解，近期，長實集團位於上海真如板塊的項目“高尚領域”正在遭遇業主維權，多位業主在微博上表示，項目交房後五年無車位可用，控訴長實集團“捂車位”。
9月23日，時代財經實地走訪發現，目前高尚領域的地下車庫及大部分商辦已經建成，但全部處於空置狀態，配套的商業僅有少數商家入駐。
對於高尚領域的“謎之操作”，業主們心中充滿困惑。而根據李嘉誠家族常用的“低買高賣”策略，一位物業資管人士猜測，高尚領域大面積的空置或是為了方便長實集團日後出售項目。
13年造半座“空城”
高尚領域位於上海普陀真如板塊，長實集團與合作方和潤集團於2006年年底以22億元的價格拿下項目地塊，項目總建築面積約117萬方米，規劃有高端購物、商務辦公、星級酒店、生態居住、餐飲娛樂五大功能業態。
這是長實集團在內地投資最大的綜合體項目，普陀區政府亦對該項目充滿期待。然而，高尚領域的開發過程並不順利。拿地後的前兩年，全球金融危機爆發，項目遲遲未能動工，到2009年動工之後，長實集團又屢次因工程進度過於緩慢而被媒體曝光，直指其變相囤地。
按照原先計劃，該項目將在2018年全部完工。但如今已過去13年有余，時代財經在現場看到，高尚領域幾幢商住樓於近一兩年才陸續交付，有不少業主入住。而住宅的開發相對慢一些，僅去年一期開盤推出的10棟樓完成交付。
而商業部分，地面商業基本完成，地下商場接近收尾階段。不過，招商情況不太樂觀，空置率交稿，在商業部分的最佳區位，僅引入一家足療連鎖店“大桶大”，社區內底商也只有少量“夫妻店”、小型商超、便利店等。
高尚領域地下商業 拍攝：時代財經
商辦方面，曾被規劃為“浦西第一高樓”地標辦公大樓“真如副中心”仍在建設中，外牆部分尚未完成。有業主告訴時代財經，真如副中心已建設數年，預計竣工時間一拖再拖，此前長實集團曾表示有望在2018年完工，但後來又推遲至2022年。
空置的辦公大樓 拍攝：時代財經
不同尋常的是，與其他CBD在夜晚便燈火通明不同的是，高尚領域的商辦區域猶如一座“空城”。業主告訴時代財經，這些辦公樓自四五年前建成以後就保持著空無一人的模樣，亦未聽說開發商對外招租的消息。
更令業主們不解的是，除了主體建築施工緩慢之外，就連地下車庫的施工也歷經數年，即便今年有部分竣工，卻始終未對業主開放使用，直到近期物業才通知正式開放部分地下停車位。
據悉，高尚領域地下車位的月租金位1200元/月，而這一價格是周邊小區的3-4倍。不久前，因業主拒不接受高昂的車位定價，物業采取強製措施阻攔業主的車進入社區，由此引發維權事件。雙方僵持不下，高尚領域地下車位只得繼續空置。
“當初看房時銷售所說的高端商業、浦西地標最高樓、真如城市副中心全部沒有見到，入住五年，我們面對的只有持續不斷的施工噪音和日複一日的塵土飛揚。”談及開發商長實集團，業主十分沮喪，在他看來，現在高尚領域存在的種種問題，都與長實集團過於追求“低買高賣”模式不無關係。
200億大盤的尷尬
事實上，業主們對於長實集團的質疑不是沒有來由。近幾年來，李嘉誠家族頻頻拋售內地資產，高尚領域亦幾度被其擺上交易台。
最近一次傳出李嘉誠家族有意出售高尚領域就在本月月初。有消息表示，融創中國有意接手長實集團旗下位於北京的逸翠園二期及上海高尚領域兩個項目，對應總價值達500億元。
消息發酵後，長實集團對此作出回應，稱市場上很多人對其項目感興趣，不代表長實集團需要出售相關資產。但這一回應也未否認長實集團可能會選擇出售。
作為一名精明的商人，李嘉誠家族不著急出售上述項目的根本原因還是在於“有利可圖”。網上房地產信息顯示，去年6月，高尚領域高層住宅部分首次入市，首推均價約85000元/平方米；今年上半年，高尚領域再加推，報價升至約90724元/平米。而在13年前長實集團拿地時的樓面價，僅約3055元/平方米。
顯然，眼下高尚領域的價值已然無法與13年前同日而語。隨著地價、房價的不斷攀升，高尚領域的估值也水漲船高，有消息稱，目前高尚領域的估值已高達約200億元。
不過，值得注意的是，前述物業資管人士認為，高尚領域的高估值在某種程度上與其辦公大樓空置、車庫定價高昂等策略相關。“資產的估值根據租金來判斷，在物業空置沒有產生實際數據的時候，開發商的自主定價成為重要參考值。”
從長實集團的角度出發，高估值固然有可能創造更高的收益。但該物業資管人士進而指出，特殊行情下，高估值帶來的也有可能令其陷入難以找到接盤方的尷尬局面。
“幾個因素製約了高尚領域的成功售出。首先，高尚領域出售的主要是商業、商辦資產，‘三道紅線’政策下，內資房企都在強調降杠杆，拿出200億收購商業、商辦資產的可能性極小；其次，有收購實力的險資、基金等，會因項目的歷史遺留問題退步。”
其口中所說的歷史遺留問題主要指的是高尚領域的股權結構問題及法律風險。工商信息顯示，高尚領域的主體公司“上海長潤江和房地產發展有限公司”（以下簡稱“上海長潤江和”）分別由雅富投資有限公司、上海長潤房地產開發有限公司和上海江和房地產開發有限公司持有，持股比例分別是60%、25%和15%，其中雅富投資有限公司為長實系公司，另外兩家為和潤集團關聯公司。
上述物業資管人士表示，通常有兩位以上股東的公司，容易在談判過程中出現決策不一致的情況，一旦出現難以調節的分歧，交易就很難進行下去。長實集團曾想通過收購和潤集團持有的40%權益來實現100%控股，但至今未有實質動作。
比股權問題更加棘手的可能是高尚領域的法律風險。天眼查顯示，上海長潤江和共有121條法律訴訟信息，其中有81條為房屋買賣合約糾紛。除此之外，上海長潤江和還多次因違反建設工程建設程序管理規定、未申請開工放樣複驗、違規排放汙水等問題受到行政處罰。
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