现在是买房的最佳时期吗？还是等一等再买房？

买房这事不能一棍子打死。

中国的房子分两类，一类是未来会涨的，一类是未来会跌的。

在决定买房之前，你得先知道自己的城市到底属于哪一类。

一个城市的房价为什么会涨？

不外乎这几个因素：货币、土地、人口。

所谓货币，就是钱有没有贬值，通货膨胀是否在持续。

所谓土地，就是核心地段是否稀缺，土地供应是否稀缺。

所谓人口，就是年轻人多不多，城市人口是净流入还是净流出。

如果你仔细观察，就会发现今天和十年前的买房难度完全不同。

十年前，只要你买，哪怕你闭着眼睛买，基本都会涨。

可今天不一样，今天是严重分化的，不同的城市情况完全不同。

你买对了，稳步上涨；你买错了，砸在手里。

到底是什么原因，造成这么大的分化呢？

观察这三个因素，我们会发现，货币没有变化，土地也没有变化，唯一大的变化，是人口。

也就是有的城市之所以涨，是因为源源不断的城市化进程，涌入的人口越来越多，房价水涨船高；而有的城市尽管核心土地也稀缺，尽管通胀也在持续，但是它的人口流出过多，又没有办法补充，结果就是有价无市，持续下跌。

反映在房价上，就是有的城市 10 万一平方米，而有的城市 10 万一套。

比如当年的这个新闻，有些地方两万块钱一套房，因为它的人口一直是在流出，你今天去买，也是几万块钱搞定。

其实还有更便宜的，比如西部一些石油城市，2000 块钱一套，也是因为资源枯竭，人口流出，房子有价无市，大批大批房子闲置，你去买，随便挑。

我们经常说财富财富，可什么叫财富呢？

房子是财富吗？不是的，房子就是钢筋水泥。

之所以叫财富，是因为有人。

财富，是人的财富。

300 万的房子和 30 万的房子，建筑成本几乎没有差别，那相差的 270 万到底是什么？是人口。

明白了这个，你还需要想清楚第二个问题：你为什么要买房？

对每一个普通家庭来讲，买房都有两个重要的诉求，一个是居住，另一个是保值。

居住的问题很好解决，有一千种办法，你可以租，短租长租，单租合租，想租哪儿就租哪儿，租个公寓也行，租个小产权也行。

真正的难点，在于保值。

要知道，买房子和买车是不一样的，车开了几十年，到时候报废了你不会心疼，从买车的第一天你就知道车最后是要报废的。

可房子不一样，花了一辈子的钱去买了一套房子，东拼西凑攒首付，辛辛苦苦还房贷，住了几十年，最后报废了，一分钱不值，很多人是不能接受的。

买车，在经济学上是纯消费，花出去了，等于扔了。

而买房，在经济学上是投资，表面上是花出去了，实际是换成另一个资产存储起来。

对于房子来讲，只有居住的需求才是消费。

而保值的需求，是投资。

这就是为什么 CPI 是不包含房价的，各国都是这样，统计数据里，买房都是定义为投资，因为如果你仅仅为了满足居住需求，完全是可以租房的。

买房的时候就暗含了一个前提：要保值。

带着这个思路，再去分析房子，就会很透彻了。

先说城市的基本面，就是你这个城市的产业怎么样？

将来能不能持续发展，有没有吸引外来人口的资源。

你不要看现在，而要看 10 年以后、15 年以后、20 年以后。

拉长时间，那些产业发达、人口流入的大城市，房价会持续稳步地增长；而很多产业欠缺、人口流出的小城市，买家会越来越少，直到无人问津。

明白了这个，我们再来看购房需求。

无论在一、二线城市还是在三、四、五线城市，其实居住的需求都没问题，都可以满足。

真正的分歧在于保值，你要知道房贷每年的利息是百分之五点多，这样就产生两个严重的分化：

在一个房价持续上涨有支撑的城市，它是可以稀释你的负债的，使你的资产越来越多、越来越保值；如果你买在一个人口不断流出的城市，房价以后就会越来越低，房贷就变成了你严重的负担，房价不可能跑不过利息，哪怕你全款买，资产也是在不停地贬值的，而且比纸币贬值得更快。

同样是房子，同样是贷款，不同的环境，结果是完全不同的。

结论很明确，如果你是在一、二线城市，并且将来想在这里发展，那答案很简单：

如果你拿不准现阶段是否应该买房，就按照以下 3 个思路进行分析，做出正确的购房决策：

1、货币政策；

2、准入政策；

3、供应政策。

房地产背后有形的手：该在什么时候买房

著名房地产专家陈淮教授和董藩教授在房地产论坛上有过一次经典论战，如同房地产领域的「华山论剑」，引得地产圈人士纷纷讨论，也吸引了观众的眼球。

董藩教授首先分析了北京的调控政策——需要连续缴纳 5 年社保，才能获取到在北京买房的资格。

董藩教授认为，调控政策只能让需求延迟 5 年爆发，并不能从整体上抑制，因此它对北京的房地产市场影响非常有限。

陈淮教授则坚定地表示，北京的调控政策非常有效，也非常必要。

如果没有调控政策，那么谁该留在北京，谁不该留在北京，便完全由钱说了算。

调控政策给有能力且愿意留在北京长久发展的年轻人带来了希望。

整体而言，董藩教授更加相信市场机制，陈淮教授则认为政府干预调控房地产市场十分必要。

我们把政府对房地产的干预和调控称为有形的手。

主张政府参与经济、出手调控经济的经济学派，叫作凯恩斯学派。

其创造始祖是 1883 年出生的英国经济学家凯恩斯。

凯恩斯论述了政府在扩大开支、实行赤字财政、刺激经济、维持繁荣等方面的积极作用。

后来凯恩斯学派和市场学派的争论旷日持久。

事实上，我国房地产政策的制定者们已经深入研究了世界各国的房地产市场历史，尤其是在对比了日本和韩国的房地产市场发展情况以后，发现调控政策能够有效地维持房地产市场的稳定。

我国房地产市场存在明显的政府调控行为，处于一种政府调控和市场机制调控并行的状态。

这只有形的手无时无刻不在引导着房地产市场的走向，所以对我们而言，理解房地产市场背后这只有形的手十分必要。

那么，影响房地产市场的政策因素具体有哪些？有形的手通过哪些方式调控房地产市场呢？这些方式又会对房地产市场带来哪些影响？

为此，我将引入货币政策、准入政策和供应政策这三种财务思维。

首先我们必须分析货币政策，只有这样才能对政府为了实现特定的房地产市场调控目标而采用的各种控制、调节货币供应量和信用量的政策和措施有所了解。

1、货币政策

几年前，我打算在北京购置一套自住房。

当时，朝阳区东大桥一带是我最喜欢的片区，附近有三里屯酒吧街可以漫步，有隐藏在使馆区的各国正宗餐厅的菜品可以品尝，距离 CBD（Central Business District，中央商务区）和大型商超也近。

我在看房时，房价已是飞涨，东大桥片区几乎一天一个价，高峰期时学区房均价已达 12 万元左右一平方米。

3 月中旬，我正兴高采烈地看房时，北京出台了一系列房地产调控政策。

政策出台这一天是 3 月 17 日，因此称为「317 新政」。

「317 新政」乍一出台，便直接将我打懵。

新政规定，只要个人名下有房贷记录，即便房子在外地，想在北京买房，也必须按照二套房计算。

而要购买这个二套房的要求之一就是，首付比例不得低于 6 成，算上中介费和定金，通常会在 7 成左右，这都快接近全款购房了。

当时我判断，市场没有足够的钱，北京的房地产市场一定会急转直下，因此便暂时放弃了买房的打算。

两年以后，当我再去东大桥看房时，发现房价已从 2017 年的最高点 12 万，下降到 8 万多，跌幅接近 30%。

调整二套房贷款比例就是一种货币政策。

货币政策收紧，老百姓能从银行贷款的额度就会降低，有能力买房的人数就会减少，这样社会上用于购买房产的资金就会变得相对缺乏，房价便会下跌。

在其他条件不变的情况下，货币政策越松，房价越会上涨；反之，房价就会有下行压力。

既然货币政策对房价的影响如此明显，我们就要密切关注各城市房地产市场货币政策的变化。

我认为，分析货币政策时需要注意三点。

首先，充分利用自媒体捕捉货币政策方面的信息。

通常，微博、微信公众号等自媒体平台上都有全国各地的房地产自媒体，既有全国性的，也有地方性的。

关注全国性的自媒体，可以了解国家宏观的货币政策动向；关注地方性的自媒体，可以针对自己感兴趣的城市深入、细致地了解其具体的货币政策。

其次，适度关注即可。

人的精力毕竟有限，关注自媒体无须花费太多时间。

政策频出时，一周浏览一次；政策平缓时，一月一览也无不可。

最后，对于各家自媒体对于房地产市场的分析，我们切不可盲目相信。

我们需要谨慎思考，具备自己的判断力。

比如对于某个具体问题，各家说法不一，此时我们就需要通过自己的综合分析，判断其中科学合理的部分。

了解完货币政策，接着我们必须认识准入政策，只有这样我们才能明白能否进入房地产市场是由各种政策规定的。

2、准入政策

我在北京有个同事，三十五六岁，没有买房，也没有女朋友。

他一个人在北京上班，家人都在老家，倒也逍遥自在。

但工作几年后，我隐约听说他想安家了。

由于他在北京的社保曾断缴过，续交后仍然不够 5 年，所以暂时不具备在北京买房的资格，于是便将目光投向北京以东的燕郊。

当时我觉得，这倒也是个不错的选择。

最近，我听他的一个哥们说，现在他们根本不敢在他面前提「房子」两个字，一提他就着急上火。

这是怎么回事呢？

原来，燕郊房价暴涨，他出手时已经涨到 4 万元一平方米。

交易过程中，房东还坐地涨价，他害怕错失良机，不得不妥协。

最终成交时，每平方米远远超过 4 万。

令他始料不及的是，他刚刚办完手续，燕郊便出台了新的市场准入政策：只有在燕郊交够 3 年社保的人，才有买房资格。

由于少有人在燕郊缴满 3 年社保，结果大量买方被排除在市场之外，市场需求瞬间极度萎缩。

随后，燕郊房价急转直下，在两年多的时间里，从 4 万一路跌到两万。

当年，他为了在燕郊买房，不仅将在北京打拼多年的所有积蓄压上作为首付，还向银行贷款 280 万元。

如今房价「腰斩」，房子总价跌至 200 万不到，而他还欠着银行 250 多万元。

换言之，房子的负债比其价值还高，已然变成负资产。

他在北京奋斗多年的努力，全都灰飞烟灭，焉能不急！

上述故事里，我的那位同事一直与准入政策做斗争。

因为他在北京的准入资质不够，无法在北京购房；而在燕郊买房之后，又由于燕郊的准入政策收紧，导致房价快速下跌，蒙受巨大损失。

通常，准入政策放宽，会导致房价上涨；准入政策收紧，则会导致房价承受下行压力。

那么，我们应该怎么看待房产准入政策呢？