【為什麼我們挑選這篇文章】
台灣空屋率第一，房價所得比第一，無論買房還租房，都要付出高額的居住成本。雨果的投資理財生活觀，白話分析買房、租房的優缺點與風險，讀完再為自己重新定位合適的居住方式！（責任編輯：陳怡君）
我們討論過了金融產品的投資與保險產品的基本規劃，也探討過了房地產投資方式，但自己或家人總是需要一個居住的地方，成立自己的家庭以前還可以跟原生家庭住在一起，結婚之後就很有可能需要自己搬出去住，組織自己的家庭，又或是離開原生成長的城市到另外一個城市工作。
剛開始應該是租房子，但如果有打算長期在此城市定居工作，最終都還是會面臨到一個問題，我該長期租房子還是買房子，到底哪一個選擇比較划算，或是比較適合我呢？在探討這個問題之前，我們一樣先分辨買房與租房的優缺點與風險。
租房的優缺點與風險
租房優點：居住費用相對較低、可依照工作地點更換居住地，不會被房子限制住工作機會、不需要負擔房屋修繕與政府稅金、若不喜歡居住環境或鄰居，可於租約滿後隨時搬離、可能有較多資金進行投資儲蓄。
租房缺點：屋主可能隨時收回房子、年老後不容易租到房子、未來幾十年都需要支付房租、無法任意裝修或更換家具、租金調漲。
租房風險：遇到惡劣的房東、沒有如計畫的增加儲蓄與投資、年老後租不到房子。
擁有房產的優缺點與風險
買房優點：有安心與踏實感，不用擔心屋主不續租、繳完房貸就不需要再每個月支出房租、每個月支出固定，不用擔心房東每年調漲房租、房產未來可能增值、繳房貸也等同於在儲蓄，退休時可當作退休金來源、可任意裝潢調整家具。
買房缺點：目前的房價負擔相當高、工作地點受限於房子地點、人生各階段所需的房子不同，要換屋的時候相當耗費精神(買賣房子)、要承擔房子因天災人禍所造成的損失(漏水、火災、地震)、負擔房屋每年要繳的稅金與維護費。
買房風險：房價下跌造成資產縮水、房屋建造品質不良或天災導致永久性損失（海砂屋、輻射鋼筋、地震、火災）。
買房與租房的各自風險
簡單的區分兩者的風險，租屋者必須要每個月支付居住費用，就算是 60、70 歲退休後也還是要有能力負擔這筆費用，退休金規劃上就必須要把這筆居住費用計算進去，而買房者則是將一大筆資產獨壓在一棟房產上，如果這棟房產因天災人禍有任何損傷，對於資產減損上會是很大一筆資金。
決定要擁有房產的人，除了要存到大筆的頭期款之外，應該都會擔心兩件事情，一個是房貸能不能每期都付得出來，另一點是房價會不會下跌，房貸負擔的部分需要量敵從寬，不要把自己的生活費用壓縮到自己很難忍受，畢竟這筆房貸一付就是二、三十年。
自住的房子無所謂房價漲跌？
我也不會設定房貸不要超過收入的三分之一這種條件，因為每個人的收入與需求不同，對於月收入 20 萬的人來說，若他的生活習慣本來就很節省，每個月只需要用到 5 萬元，他可以背負到 10 萬元的房貸（二分之一）也不會對生活造成影響。
對於房價下跌，對購屋者來說會是一個心理層面的痛，也可能影響到退休規劃，很多人說自住的房子無所謂房價漲跌，但我卻不這麼認為。
第一，如果你花 2 千萬買的房子在 20 年後跌價到 1 千萬，等於你繳出去的 2 千多萬房貸（含幾百萬利息）最後只值1千萬元，這是擁有房產最直接的資產淨損，就很像是買 3C 產品一樣，早買早享受，晚買享折扣，但這筆資產淨損的金額太高了。
第二，如果你這間房產是有在你的退休規劃裡的，原本打算退休後可以將房子賣掉，拿回 2 千萬，到偏遠一點的地區花 7 百萬買間小房子養老，1300 萬可以當作退休養老金，但房子貶值剩 1 千萬的時候，可能原本計畫要花 7 百萬買的房子價值剩 4 百萬，手上退休可養老的資金只剩 6 百萬元，再加上幾十年下來的物價通貨膨脹，這筆損失會大大影響原本的退休規劃。
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房地產大幅跌價的可能性相當低，貶值的原因有哪些？
既然房產貶值的影響這麼大，我們應該評估一下發生的可能性有多高，根據一些客觀因素來看，房地產要大幅跌價的可能性相當低，我們不能排除一兩成或甚至三成的回檔，但要貶值一半的機率相對很低，原因有幾點。
房地產、土地、重劃區等一大持有者是保險公司，保險公司每年都需要支付保戶的理賠金與紅利金，他需要透過收到的保費做投資取得更高的回報，除了金融商品之外，台灣的保險公司也大量投資房地產與土地，透過商辦收租、土地買賣增值等方式收取獲利，金融保險公司不會願意看到房地產大幅貶值。
而且台灣的立法委員有很大的比例都擁有相當多的房地產與土地，透過修法、交通建設、城市規劃、與土地變更來讓自己手上的土地倍數增值，這些既得利益者也不會輕易的讓自己手上的資產貶值。
還有一些環境客觀因素，譬如建設公司過去十年買進的土地成本越來越高，原物料上漲也讓建築成本提高，如果房價貶值幅度過大，建設公司推出的新案子就無法獲利，所以新建案的開價價格可能會略減一些來搶客，但不太可能價格會一直降到低於土地與建築成本。
持有房產的人，沒有人願意虧損賣房
對於已經持有房產的人而言，若沒有非不得已的原因，相信沒有人會願意虧損賣房，假設某屋主當初以 1 千萬元買進一間房子，就算房地產市況再慘，要賣屋的時候也會希望至少可以拿回 1 千萬元，先不考慮當初的裝潢成本是否要回收，當初繳給銀行的利息是否也要賺回來，光委託給仲介賣房的 4% 手續費就不想要虧。
所以屋主的賣房底價通常至少會是當時購屋成本加上仲介費，也就是 1040 萬元，再加上一些稅金等雜費，屋主可能至少會希望賣出 1050 萬元，房子每轉手一次就要再提高 4%，如果屋主連當初買房子付的 2% 仲介手續費也想拿回來，房子每轉手一次就會漲價 6%，基於以上種種因素，房地產要跌價的機會相當低，而且只要房市熱絡交易頻率高，房價增長的速度還會越快。
房地產下跌的最大影響因素是經濟景氣
房地產要下跌的最大影響因素就是經濟景氣，要讓屋主願意虧錢拋售的最大原因通常會是貸款繳不出來了，貸款繳不出來會被銀行催繳，甚至最後房子被銀行法拍，而且會影響到個人金融信用，大部分人這時候會願意虧一點將房子趕快處理掉。有很多因素可能導致貸款繳不出來，譬如失業或被減薪、生活突然增加一筆必要花費（小孩教育、醫療看護）、或是利率升息造成房貸金額增加。
失業或生活費突然增加可能會發生在一小部分人身上，這些零星個案尚不足以造成全台房市下跌，但若是發生金融風暴之類的全面性經濟影響，造成大量公司裁員或無薪價，就有可能讓很多人必須要在短時間內拋售房產，這個可能性通常可能是短期因素，不會造成房地產長期下跌。
政府升息也是影響房地產的因素
另一個因素是政府升息，現在房貸利率幾乎都不到 2%，負擔相對輕，但如果政府長期升息導致房貸利率提高到 5%，可能就會有很多人無法負擔了，不過這個可能性在目前看起來也很低，全球景氣都不太好，政府不斷的降息要逼出資金來進行投資，在景氣真正好轉到一個程度前，政府公告利率要提高到 3% 以上機率還不高。
而且越來越高的房價，不但讓想買房子的人買不起，同時也會造成想租房子的人租不起，最近 10 年台灣的房價大漲，讓越來越多買不起房子的年輕人只能繼續租房子，租房需求人口增加，造成都會區的租金漲幅快速，就以新北市捷運沿線較熱鬧的區域來說，5 年前一個月租金 8000 元的套房，同等條件，現在已經都要12000 以上才租的到。所以房價上漲影響的不僅僅是想要買房子的人，同時也是會影響到租屋族。
終身租屋族的困擾與應對方法
針對打算終身租屋族可能會面臨到的一些困難，其實也有應對的方式，譬如年老的時候可能會租不到房子，若是在 60 歲以前，可以以提高租金的方式來說服屋主租房給你，屋主想租 2 萬 5 千元，你就提出願意用 3 萬元跟他承租，相信很多屋主還是會願意租給你的。
若是 60 歲以後要租房子，確實有些屋主會怕老年租客會在自己的房子裡過世而不願出租，如果你已經退休了，可以直接去住在養生村，雖然費用可能比一般租房較高一些，但環境與設施都相當完善，也有供餐，醫療資源充足，不外乎是一個更好的選擇，只是兩個選項都要看你的口袋夠不夠深。
買房族的最大風險
買房者的風險莫過於天災人禍造成的房產價值損失，譬如火災、地震，其實這些風險，貸款給你的銀行比你還要擔心，這類風險只需要透過產物保險即可規避，至於輻射鋼筋與海砂屋，這是在過去某段期間較常發生的問題，目前可能 10 幾年內的新大樓建案幾乎都沒有這樣的問題。
至於建商的建築品質好壞，是否會漏水等小瑕疵，可以在網路上多做一些功課，盡量避免掉一些口碑不佳的建商的建案。但同一建設公司的不同建案是委由不同承包商來執行，施工品質不佳大多是承包商的問題，也可能是建商發包的監工不確實，所以名譽再好的建商蓋出來的房子，也多少難免會碰上房屋漏水的情形，這時候建商的處理態度就顯得相當重要，口碑好的建商可能比較能妥善處理善後問題。
如果你看完以上的分析決定想買房，要怎麼做比較好呢？
衷心的建議，在高房價時代想要買房的人，本身收入一定要夠高，如果月薪只有 3 – 4 萬的人，想要在雙北市區買房子，就算只是一間 800 萬的獨立套房，8 成貸款 640 萬以利率 1.8% 貸 30 年，每個月須還款 23,021 千元，等於買了房子之後，每個月就只剩下1萬多元。
若是夫妻兩個人一起負擔一間兩房的房子，房價 1200 萬元，8 成貸款 960 萬以利率 1.8% 貸 30 年，每個月須還款 34,531 元，生活費僅剩 3 萬元左右，你願意這樣的生活維持 10 年嗎? 對於 35 歲以下的年輕人，我會建議先做投資，不管是投資自己或是金融商品，讓自己每個月的收入增加到一定程度再來買房。
除了增加本身的收入外，透過投資增加一筆被動收入也是一個方法，若你在買房子後還能保有一筆 240 萬的投資，以每年 5% 投報率或股利來計算，一年可以收到 12 萬元，相當於每個月可以為你分擔 1 萬元的房屋貸款，所以買房子時建議千萬不要梭哈身家，留一桶金來幫你投資獲利分擔房貸。
有錢人買房跟一般人不一樣
有錢人買房子就不需要太考量自己本業的收入，因為若他的投資收入每年有 100萬，他等於每年有 100 萬可以拿來付房貸，若是房子還有收租金，可以負擔的房貸則更多，可以同時擁有許多間還在償還貸款的房產。如果有長輩或父母可以幫忙支付頭期款，貸款金額與還款年限就還可以再少一點，相信也會是一筆很大的助益。
如果不想在年老時還居無定所，還要擔心有沒有足夠的收入來支付房租，為年老時準備一間自住的房產是滿重要的，但擁有一間房產未必代表一定要自己買，有些父母已經累積了足夠遺留給小孩的房產，那麼小孩就可以等待繼承，雖然那時候屋齡已經很高了，但也不至於會落到年老時沒有可居住的地方。
買房、租房都要仔細擬定好計畫
需不需要買房是一件因人而異的決定，買房與租房都各有優缺點與風險，但如果是要期待房屋價格跌回到 10 年前只有目前一半的水準，基於以上討論的多種因素，這個期望很可能在未來 20 年都不會實現，如果決心要一輩子租房的人，就要擬定好投資存款計畫，將居住支出也計算在退休金裡，並且在未來數十年都能夠確切執行。
想要買房的人也不要期待房價大幅滑落，現在就可以開始擬訂計畫，先想辦法投資自己增加收入，盡量儲蓄進行投資，同時邊觀察房地產資訊與知識，在適合的時機到來時可以果斷買進符合自己需求的房子，一圓有殼一族的夢想。
你居住的城市，讓你付出太多居住成本嗎？
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（本文經作者 雨果的投資理財生活觀 授權轉載，並同意 CitiOrange 編輯導讀與修訂標題，原文標題為 〈人生是否需要擁有房產〉。首圖來源：Vecislavas Popa）
