【地產牌懶人包】近年合格率偏低？ 一文看清考試內容、考牌貼士、大細行拆佣比率⋯⋯
無論經濟好壞，房地產在香港依然都是城市熱話！好景之時，樓價攀升，不少人都想入行分一杯羹；市況轉差，不少人都想入行兼職賺多一份收入。截至2023年9月30日止，全港持牌代理人數有40,223人，想成為其中一員就必須先考取地產牌照。小編請來現職地產代理Angus分享考牌詳情！牌照分什麼類型？人人都能報考嗎？考試內容和形式是什麼？考完牌就能入行前做地產？地產經紀到底能賺多少錢？⋯⋯問題多多，下文逐一解開。
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1. 地產牌其實是什麼？有什麼不同的類型嗎？
地產牌的正式名稱是「地產代理牌照」，由香港的地產代理監管局（簡稱地監局；Estate Agents Authority, EAA）監管及發牌。只要你想進行香港的房地產交易業務，代表買家、租客或業主提供專業服務，都一定要持有相應的牌照。
地產牌主要分為兩類，分別是「營業員牌照 」（SQE），坊間俗稱細牌或S牌；以及「地產代理牌照」（EAQE），坊間俗稱為大牌或E牌。簡單來說，大牌的持有人既可以自行經營地產代理業務，成為地產代理業務的獨資經營者、合夥人或董事，同時也可作為營業員。而細牌的持有人只可以在地產代理公司裡面做營業員，不可獨資或合夥經營地產業務，或成為地產業務董事。大牌還分為人牌照及公司牌照，以下討論的當然是個人牌照，以便大家了解怎樣可以成功考牌。
Angus提醒：「只要是涉及香港的物業，我們參考任何賣買租賃的工作都要有牌，無牌工作屬刑事罪行，一經定罪，最高刑罰為監禁2年及罰款 $500,000。不過，坊間有不少人會從事海外物業買賣，原則上純粹銷售海外物業，不涉及本地物業，其營業不受地產代理監管局規管，有無牌照就影響不大。」
2. 想參加考試，有什麼報考條件？
無論想報考大牌或細牌，條件都很簡單，學歷要求也很低，一是年滿十八歲，二是完成中學五年級或同等程度的教育。資格考試均由職業訓練局 (VTC)的高峰進修學院(PEAK)舉辦及執行。自2022 年 1 月 1 日起，所有考試只接受網上報名及郵遞報名，由於場次不多，通常很快額滿，留意須在「開始接受報名」當中一早報名，否則可能等上數月才能應考。
以11月30日的細牌考試為例，小編在10月28日搜索中午，考試名額已滿。按此查詢最新的考試時間。
3. 考試合格就可以立即申請牌照了嗎﹖
報考的限制不多，當獲得合格成績後，可在12月內向地監局申請批給牌照。但發牌的條件卻不止於這些，Angus補充：「發牌還有一個先決條件，被地監區認為是『適當人選』，它們會考慮很多因素。假如你是破產人士；或獲釋獄後少於三年；或正在接受感化、守行為、扣減刑期或處於緩刑期間，那牌照申請就一定會被拒絕。」
發牌主要條件包括：
- 非未獲解除破產的破產人
- 最近5年內沒有與債權人訂立債務重整或償還協議
- 不曾根據《地產代理條例》喪失持有地產代理牌照資格
- 非《精神健康條例》第二條所指的精神紊亂的人或病人
- 不曾因欺詐、舞弊或其他不誠實的行為而被定罪
- 不曾根據《地產代理條例》被定罪及被判處監禁
- 不曾因其他罪行被定罪
4. 考試形式和費用是多少﹖
地產代理資格考試及營業員資格考試均是以多項選擇題方式作答，考生可在報名時選擇以中文或英文應試。現時只是營業員資格考試提供筆試及電腦應考兩種模式，考試費是港幣$650，地產代理資格考試只有筆試一種模式，考試費是港幣$900 元。考試後 14 個工作天，考試中心會以普通平郵方式將成績通知單郵寄給考生。
| 地產代理資格考試 | 營業員資格考試 |
試題數目 | 第一部分 30 條獨立MC題目 佔60分 | 第一部分 40條MC題目 佔80分 |
| 第二部分 20條MC題目 （以一至兩個個案分析為基礎） 佔40分
| 第二部分 10條題目 （以一至兩個個案分析為基礎） 佔20分 |
作答時間 | 3小時 | 2.5小時 |
合格分數 | 60% 須在第一及第二部份分別同時取得最少 36 分及 24 分，才能獲得考試合格的成績。
| 60% 須在第一及第二部份分別同時取得最少 48 分及 12 分，才能獲得考試合格的成績。
|
| 按此本看由地監局發出的參考題目 |
5. 想入行應考地產代理資格考試，抑或營業員資格考試？
Angus表示：「這沒標準答案，視乎每個人的職涯規劃！但以考試困難度及付出的心力來計算，我會建議初入行者先考細牌，看看地產行業到底是否適合自己。假如真的想在這行長遠發展，晉升為管理層，並建立自己的銷售團隊，那時才用心準備考大牌。」
別看入行做地產經紀的學歷門檻低，但考試困難度卻不低，成功合格不是輕易的事！考核內容囊括多個範疇，例如地產代理資格考試分為8大部分，要求考生掌握地產代理業務的核心知識和技能，包括法規、市場趨勢、交易程序、倫理等，頗為繁瑣複雜。而營業員資格考試則較為簡單，也較為注重實用知識，通常涵蓋了地產代理業務的實務操作，包括市場銷售技巧、客戶服務、價格談判等。
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6. 地產牌考試的內容是什麼？
地產代理資格考試主要著重於地產代理的知識和法規方面，而營業員資格考試則更側重於實際操作和銷售技巧。詳看下表的考試內容綱要：
| 地產代理資格考試 （按此查看詳細的內容綱要） | 營業員資格考試 （按此查看詳細的內容綱要） |
第 1 部份 | 對地產代理業的背景、影響地產代理業的各種因素具備基本知識。 | 對地產代理業的基本背景具備初步認識。 |
第 2 部份 | 了解《地產代理條例》（第 511 章）和地監局的要求； 以及熟悉地監局就物業銷售訂明的守則，能夠處理各種不同的物業交易情況。
| 對《地產代理條例》（第 511 章）和地監局具備基本知識； 以及對能夠按照地監局就物業銷售訂明的守則處理典型的物業交易。
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第 3 部份 內容綱要 | 對規管地產工作的法例及其與地產代理工作的關係具備基本知識。 | 對規管地產代理工作的法例的基本用語和概念及其遵行具備初步認識。 |
第 4 部份 | 了解不同物業資料查詢系統的要素，自行或監督他人進行規定的查冊工作。 | 對搜集指明的物業資料及其中用語具備初步認識，並且能夠向客戶解釋其資料內容。
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第 5 部份 | 對建築物的基本分類和術語具備初步認識，及對與建築物有關的法律和技術概念具備初步認識。 | 對建築物的基本分類和術語具備初步認識，及對與建築物有關的法律規管的不同方面具備初步認識。
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第 6 部份 | 對物業估價的基本原理具備初步認識，以便能夠明白物業估價報告的主要內容。 | 對租務法例的基本用語、概念和遵守法例規定的需要具備基本知識。 |
第 7 部份 | 明瞭租務法例，及其與租務工作的關係。 |
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第 8 部份 | 能夠融會上述的知識和理解，設計出有效的管理系統和制訂標準工作程序，以確保地產代理辦事處或分行遵守各項規管條文。 |
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7. 有甚麼溫書貼士或學習資源建議？通常需要多長時間才能準備好？
參考地監局過往考試數據，合格率向來不高，大約在20%-50%之間，例如2020年共有2,299人應考大牌筆試，合格率僅26.8%；全年共有40,529人應考細牌筆試，合格率38.3%。Angus則是在2020年成功考牌「一Take Pass」，他說明：「自2019年起，考試題目較以前刁鑽，因為當時出現了新盤銷售處代理接連打鬥事件，所以地監局就表明會加深資格試的難度，以提升持牌人質素。考試前一個月是關鍵，一定密集式地勤力溫書，不僅要背誦大量法例、執業常規及操守守則，更要理解不同案例，以及條例背後的深意。」
以下是Angus的溫書貼士：
- 熟習地監局提供的所有學習資料
地監局網站上提供相關條例及守則、執業通告、實務指引，以至參考題目、個案分析，資料相當齊全，考生可以免費下載，制定自己的溫書計劃。謹記，地監局現時沒有就任何資格考試出版任何溫習材料，坊間所買到天書均由不同機構出版。
地監局提供的資料 | 地產代理資格考試 | 營業員資格考試 |
《操守守則》及《地產代理條例》簡介 | 考試內容綱要的第1、2、3、8部分 | 考試內容綱要的第1、2、3部分 |
監管局發出的執業通告 | 考試內容綱要的第4、5、6、8部分 | 考試內容綱要的第4、5部分 |
地產代理法律與實務學習指引 | 考試內容綱要的第7部分 全部八章都在地產代理資格考試範圍內 | 考試內容綱要的第6部分 第一至五章、第七章在營業員資格考試範圍內 |
- 必須操卷，但不能死記硬背
地監局網站有網上模擬考試（按此前往），以及網上個案研習（按此前往），一定事前操卷，認識問題的模式、背後的原理。Angus強調：「切勿只背誦考試題目的答案，一來問題變化多端，二來資料多不勝數，背也背不完，即使背完了但不懂背後的原理，也是徒勞無功。反而要留意問題背後的法規守則，自然能夠一理通就百理明！」
- 坊間的課程和天書很有用
由於地監局提供的內容龐大，沒有經過系統式的整理，自修溫書，難免令人覺得無從入手。Angus建議報讀坊間報考地產代理的「雞精班」，接受系統性的濃縮課程，透徹了解考試內容。另外，坊間不少大型地產機構都會考牌「天書」，當中有很多熱門題目和解答，非常適合溫書。謹記：選擇最新出版的！
他補習：「其實最理想的做法是應徵大地產代理公司的職位，因未考到牌便會擔任文職工作，有基本的底薪，同時接受公司的內部培訓，同時又可以和同事取經，自然更容易考到牌。但如果你只是想考多一個牌照傍身，那就只能自修自學了。」
8. 有甚麼考試貼士嗎？
- 審題時要仔細，分析問題對應了考試内容綱要的哪個部分，才開始回答。
- 留意題目的重要字詞，例如「非」、「不需」、「必填」、「必需」、「買家」、「賣家」、「住宅」、「非住宅」、「一手」、「二手」、「正確」、「不正確」等，一字之差，題意差之毫厘。
- 緊密計算考試時間，每一題平均只有約3分鐘的時間作答，不要在不懂問題上糾纏過多時間。
- 試卷第二部份是個案題，難度最大，也是大多數人不合格的原因，趁著剛剛開考，精神状態還好，不妨先做這一部分的試題。
- 假如你本身己經有地產經驗，在回答個案題的問題時，必須要放下日常工作的習慣及經驗，按地監局的資料回答。
9. 地產牌的有效期有多長？
成功申請牌照後，原則上只要牌照沒有終止或被撤銷，就不用再重新考試，牌照可以一直生效。不過，地監居發牌就有分為一年期或兩年期，想要一直維持牌照，持牌人就需要定期繳交牌費，不斷續牌。持牌人需在牌照屆滿前3個月內、或遲過牌照屆滿1個月內提出續期申請，逾期不候，有機會影響續期牌照的生效日期，甚至被拒絕發牌。
牌照有效期 | 12個月牌費 | 24個月牌費 |
地產代理（個人）牌照 | HKD$1280 | HKD$2510 |
營業員牌照 | HKD$2010 | HKD$3930 |
10. 怎樣入行工作？可以做兼職地產代理嗎？
考取地產牌後，基本上就半隻腳入了地產行業了，另外半隻腳就是加入地產代理公司。這時，你第一個思考的問題是：到底選擇大行或小行呢？大行一般指全港最多分行的四大地產代理行；細行指四大行以外的地產代理行。當然細行也有規模大小之一，有些行紮根某一地區，甚至在該區開設幾間分行，僱員人數也不少；也有一些只有一間地鋪，通常只服務鄰近的社區樓宇，僱員人數只有寥寥可數。兩者都有優缺點，取決於個人情況、目標和偏好。
| 大行 | 細行 |
優點 | 資源豐富： 大行通常擁有更多的資源，包括廣告預算、市場研究和培訓機會。這些資源可以幫助你更好地推廣自己、提供更多的客戶服務，並加速您的職業發展。同時發展商通常只授權大行推售新盤，做大行可「食」盡一手及二手市場。
品牌知名度： 大行擁有較高的品牌知名度，這可能有助於吸引更多的客戶和機會。
團隊合作、做到跨區生意： 因大行網絡大，有機會與不同區同事甚至細行合作，變相做到跨區生意。
| 更親近客戶： 由於細行規模較小，可能有更多機會建立親密的客戶關係。通常集中區內二手買賣，通常與業主關係好，熟客多，獲不少轉介生意。
機會平等： 在細小的公司中，通常每個人都有機會參與公司的日常運營和成長，學習機會更多，更快掌握行內知識及技巧。你的工作表現可能更容易被注意到。
更靈活、佣金比例較高： 細行通常更靈活，決策過程較迅速。你可以更自主地管理個人業務，做出重要決策，重點是與公司對拆的佣金比例也較高。
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缺點 | 競爭激烈： 大行有更多的營業員，競爭可能更激烈。你需要在眾多同事中脫穎而出，才能獲得更多的機會。
規模較大： 大公司可能更官僚，決策過程較緩慢。可能需要花更多的時間等待批准或回應。
| 有限資源： 細行可能資源有限，包括市場預算和培訓機會。可能需要付出更多努力才能建立自己的業務。
較低的品牌知名度： 細行的品牌知名度較低，需要花費更多的時間和努力來建立信譽和客戶基礎。
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在香港，假如持有正式牌照，兼職做地產代理也是可以的！但前提是，地產公司願意以兼職的模式與你合作。大行通常不會招聘兼職，相反細行較有可能接受兼職，但薪資佣金就不能與全職相提並論了！
Angus說明：「一個持牌的全職代理，底薪通常是HKD$7,000-10,000，大行的佣金制度採取「跳Bar制」，拆佣比率由10%-40%不等，按業績逐級上升，普遍平均大約有20%。細行的拆佣比率相對較高，也採取固定比率，每間公司都不用，通常約30%-40%。至於兼職代理，通常都沒有底薪，只有佣金，逐單成交計算。」
固定比率佣金計算法：成交價 × 2%（買家1%+賣家1%） × 30%=佣金
假如單位成交價是$500萬：$500萬 × 2% × 30%=3萬
「跳Bar制」佣金計算，例如下表是某代理公司的二手樓採用以下分拆比率：
成交總佣金 | 分拆比率 |
$1 – $10,000 | 10% |
$10,001 – 20,000 | 10% |
$20,001 – 30,000 | 15% |
$30,001 – 40,000 | 15% |
$40,001 – 50,000 | 20% |
$50,001 – 60,000 | 20% |
$60,001 – 70,000 | 20% |
$70,001 – 80,000 | 25% |
$80,000 – 90,000 | 25% |
$90,001-100,000 | 25% |
假設該行經紀當月做到一宗二手成交，成交價500萬，收足2%佣。即該代理的生意額有10萬。真正落袋的佣金是$17,500。（$1,000 + $1,500 + $1,500 + $2,000 + $2,000 + $2,000 + $2,500 + $3,000 + $3,000 = $18,500）
$10,001 - $20,000： 10% = $10,000 x 10% = $1,000
$20,001 - $30,000： 15% = $10,000 x 15% = $1,500
$30,001 - $40,000： 15% = $10,000 x 15% = $1,500
$40,001 - $50,000： 20% = $10,000 x 20% = $2,000
$50,001 - $60,000： 20% = $10,000 x 20% = $2,000
$60,001 - $70,000： 20% = $10,000 x 20% = $2,000
$70,001 - $80,000： 25% = $10,000 x 25% = $2,500
$80,001 - $90,000： 25% = $10,000 x 25% = $2,500
$90,001 - $100,000： 25% = $10,000 x 25% = $2,500
Angus最後慨嘆：「人人都講地產搵到錢，其實非常視乎際遇和人脈。早兩年Covid，不少人轉行入職，有的人本身有一定的社會經驗和人脈，的確做得風生水起，月入十萬。但有的人捉不到竅門，不出一年便離職了！我自己就選擇在從小長大的社區工作，雖是地區細行，也有兩間分店，做的是街坊生意。不少街坊鄰里都見開見熟，有放盤搵盤都會主動搵我，我慢慢找到了自己的方向。基本上，我對該區的屋苑、單位間隔、景觀、泊車等的滾瓜爛熟，不少人跟我出去睇完樓，都會覺得我『信得過』。每個代理都走不同的方向，例如有人可能專做豪宅區，有人可能專做村屋，入行最重要是找到自己的優勢和方向，才能長久發展。」
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