借名買房是捷徑？走不好就是坑

借名買房

所謂“借名買房”，是指實際出資人(借名人)借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，並約定由實際出資人享有房屋權益。但是，這種買房方式蘊藏著風險，並且產生了許多糾紛。

借名買房常常發生在熟人之間，親戚朋友之間更為常見。這樣“放心”人也鬧上了法院，可見“借名買房”的風險並不低。看似捷徑走成了深坑，“借名買房”的六大風險不好好研究，“賠了房子又折錢”的悲劇說不定就砸到誰頭上了。

借名買房“六”大風險

1

無書面協定，一方否認曾約定借名買房

借名買房的雙方多為親屬、朋友關係，基於感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協定，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。

2

違反政策、法規規定，借名協定可能無效

借名購買國宅等保障性住房，雖簽訂書面協定，但因規避政策，協定存在被法院認定無效之可能，借名人無法實現獲得房屋產權的目的。

3

登記人拒絕辦理房屋過戶手續

在房屋滿足過戶條件時，是否協助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。

4

借名人被要求騰退房屋

購買房屋後，借名人往往實際居住在房屋內，但由於房屋登記在他人名下，而我國對不動產物權采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。

5

房屋因登記人涉訴而被查封或處分

借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據公示公信原則，房屋所有權證載明登記人為所有權人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產應分割；登記人負有債務，債權人申請保全而致該房屋被查封。

6

登記人將房屋轉讓給第三人

由於房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權人。二者簽訂買賣協定，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當得利向登記人主張賠償。

小編提醒 如何避險？

對於不違反國家政策、法律法規強製性規定的借名買房，如辦理貸款困難，小編建議雙方簽訂書面協定，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協定進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關係還是借名買房。

但是，重點在於違反政策借名購買經適房的，即使有書面協定或進行公證，都可能導致協定因違反強製性規定被認定無效。

最後小編提醒實際出資人的是，一定要留存出資的相關證據，如銀行轉账記錄、收據收條等，以防在沒有書面協定或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據向登記人主張債權、減少損失。

借名買房的代持協定，具有法律效力

近日，本律師受一位朋友之托，幫忙做一份借名買房的代持協定。他找到我上來就問：借名買房的協定有效嗎？法院會認可嗎？萬一到時候代持人偷偷把房子賣掉了怎麽辦？我的風險是不是很大？加上最近房地產行情不好，很多投資客看到房東降價賤賣房屋便打算投資這類房屋，但自身已經屬於限購，想要借名買房，又擔心出問題。

其實，這也不是第一次有朋友需要借名買房找我做代持協定了。

但由於對房產交易和實踐操作實在不了解，有非常多的顧慮，十分擔心借名買房到頭來卻真成了花自己的錢為別人買房，很多人都不敢下手，內心雖焦慮，但無奈一拖再拖。

本律師為此專門普法告訴大家：在不違反我國《合約法》第52條規定的內容的前提下，借名買房所簽訂的代持協定，一般都是具有法律效力的。且協定一定要請專業人士擬定，代持協定比買賣合約還要重要。但協定有效並不能解決一切問題。

那麽如何有效的進行操作

我拿A和B舉例子。A想借B的名義買一套房子。

那麽簽合約的肯定是B ，上產證的也是B，A只是幕後的實際支付房款和享有實際產權的人。

首先，房款及稅費支付。

A所支付給B的每一筆購房款切記要備注好“購房款”或“**稅或費”，千萬不要在任何地方出現“借款”二字，不然到時候B可能會以借A的錢買房子為由拒絕還房。另，A支付給B房款一定要在B支付給房東（出售方）房款的當日或前一日。不宜時隔太久。

其次，貸款還款。

因為房子是以B名義買，貸款人肯定也是B，那麽還貸人自然也是B。此時A要切記每期貸款A一定要按時支付到B的還款账戶，且要備注貸款還款。不要有任何逾期或不付，不然出現糾紛也很難講清楚。

不過鏈家的呂輝彪老師表示，一般借名買房不會涉及貸款，“因為貸款涉及主貸人的收入、還款能力、征信等，且一旦貸款，首付款憑證就只能從出名人支付，未來還款也只能是出名人的卡還款（現在禁止合力貸），那就很難做到保留付款憑證，而稅費繳納，稅單票據不會體現付款人只有稅種承擔人，稅務POS刷卡每一筆也無法關聯到哪一單交易，他們隻對總账。”

再次，辦理抵押。

為了防止B偷偷賣房子，A最好在房子上設立以A為抵押權人的抵押，這樣即使B要偷偷賣房子也要通過A。

最後，保存好憑證。

購房的所有合約、產證及繳納稅費的憑證、抵押權證，A要保管好。

此外，也可通過部分贈與方式共有房產

鏈家的呂輝彪老師提出了一個比較容易操作的方法：購房後做個1%的贈與，把出資人名字也加上產證，然後申請分別持證，全額贈與因為非直系贈與稅費太過高昂，多數人無力承擔，但1%就無所謂了。

當然，上面只是講到了借名買房的最基本的要求，還有很多細節問題（若確實有需要借名買房的，可與本律師團隊聯繫）。但這應該足以讓大多數朋友建立信心和對借名買房有基本認識。

後附借名買房判決書一份，供讀者一起學習交流。

（2015）滬二中民二（民）終字第1639號

本院認為：民事活動應當遵守誠實信用原則。本案中A、B對誰是系爭房屋的真正產權人存在爭議。系爭房屋系向開發商購買，買房方為B，產權證亦登記在B名下，房屋的公積金個人購房擔保借款合約的借款方也是B。但A主張系“借名買房”，其系系爭房屋的真正權利人。目前系爭房屋的預售合約、購房發票、房地產權證、貸款合約原件等反映房屋購買及產權登記情況的重要憑據均在A處，對此B未能提出合理解釋。而兩份房屋交接書均由A以B的名義簽署。對於支付給開發商的房屋首付款，雙方均無直接證據證明其向開發商支付房屋首付款。對於還貸情況，A提供了貸款還款證明原件，B稱2007年之後確由A還貸，以此衝抵租金，因此還貸憑證原件在A處，而2007年前的銀行貸款是由B本人還的，對此B始終未能提供證據予以證明，且從原審法院所能夠調取的部分2007年前的銀行存款憑條來看，A稱憑條上“B”的簽字是A或其妻子所簽，並申請對所有存款憑條上的簽名進行鑒定，而B承認不是其本人所簽，但無法確認是誰所簽，又不同意進行鑒定。從房屋的居住使用情況來看，系爭房屋自交接後一直由A家人居住至今，亦是由A方對房屋進行裝修的。綜上，結合雙方在訴訟中的陳述以及各自提供的證據，A提供的證據已經形成了證據鏈，能夠證明其是系爭房屋的真正權利人。因此A要求確認系爭房屋歸其所有，要求B協助其將系爭房屋的產權變更登記至A名下，可予支持。B上訴稱其是系爭房屋的權利人，但其提供的證據未能足以證明其主張，故本院對其上訴請求不予支持。