摘要：房貸利率倒不那麽高了，但加杠杆的難度依舊沒變
撰文|張銀銀
樓市冷暖的標誌之一：房貸利率繼續呈下行趨勢。
4月12日，融360大數據研究院發布報告顯示，2019年3月，全國首套房貸平均利率為5.56%，環比下降1.24%，首套平均利率已連降四個月，回歸至2018年4月水準。
具體來看，3月全國首套房貸利率最低城市TOP10榜單中，廈門超越上海居於首位，其也是當月首套房貸利率降幅最大的城市，目前已降至基準水準(4.90%)；第三名和第四名分別是福州、天津。
我們姑且不去說，這種樓市小陽春到底是真是假，至少在不少地方，大家搶房的熱情再次高漲起來，房價也開始上漲，這是真的，而從數據上來看，3月份一線城市的成交量大幅度上漲。
以深圳為例，深圳市房地產信息平台公布的數據顯示，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，環比增加141.44%，同比上升52.2%；北京3月二手住宅網簽量為16051套，環比增加1.4倍，上海廣州的成交都大幅度上漲。
日前發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》也明確，100萬人至300萬人城市全面取消落戶限制。城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市、超大特大城市都要放寬落戶。
此前杠杆遊戲分析了，這些政策對於各類城市的樓市，都能起到正面穩定作用。
所有信息匯聚在一起，很多人堅信，投資房子一定賺。到底是不是這樣，是否真的如此？
在我國投資，杠杆遊戲覺得，聰明、堅韌、不貪心、懂國情一定可以賺錢。
比如2015年末、2016年啟動的新一輪樓市大行情。上一輪調控完全拋棄、降息、降準、鼓勵去庫存，甚至買房就是愛國、愛實業的官方論調都出來，你說該不該進場？
很多人現在被套著，是因為進場晚，被調控鎮壓住。在瘋狂時，誰都覺得永遠漲，都不信調控動真格。
而之所以要房住不炒，一是因為此前炒太厲害，二是中美以及我國自己的轉型升級真的到一個節點了，總不能一直靠鋼筋混凝土維持經濟繁榮。
僅回顧這10年的房地產歷史就會記得，2013-2016年的4年間，很多人，包括很多開發商沒有挺過來，拋售、哭泣、流血離場。
所以任何投資都一樣，有風險，有技術含量。任何簡單、粗暴、極端的言論，都是可疑的。何況，從人口機構，和經濟社會健康發展需要，似乎我們確實想貫徹一次房住不炒。
如果真的是這樣，資金成本高、杠杆率高的投資者，確實有壓力。當然，我說的是投資，對於剛需、改善需求來說，該買得買。
此前杠杆遊戲經常說，很多地方土地出讓收入和一般預算收入之比，達到了一比一，甚至比一般預算收入還要多。
有的地方，如果一兩個月不賣地，可能就會斷炊，或者大規模基建缺乏資金保證，面臨相關地方債務還不上的困境。
房住不炒的口子沒有破，但維持一定的活躍，是地方和房企都需要的。但房價要穩，意味著不允許大漲，同時也意味著要托底。
通過上文的分析，杠杆遊戲其實就是想說，是否可以通過房地產投資而發財。核心就是看政府是否給你機會。
一方面，你是否有買多套房的資格；另一方面，是否有低成本加杠杆的可能；最後還得看會不會關門打狗，犧牲後來者。
嚴厲的調控和信貸政策，恰恰就是堵這些方面。人才落戶、戶籍放開，基本上來說，只是增加合格剛需和改善性需求。
房貸利率倒不那麽高了，但加杠杆的難度依舊沒變。樓市也遠遠談不上複起。
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