李庚南：房貸新政後房貸利率的账該如何算？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　8月25日，央行發布《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整公告》（簡稱16號公告），要求商業銀行從10月8日起，新發放的首套房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。可以說這是對5天前央行在國務院政策例行吹風會上表態的及時兌現。

　　細心者應會關注到，在8月20日新版LPR（貸款市場報價）機制亮相後的政策例行吹風會上，央行副行長劉國強明確表示，“這次利率並軌改革，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水準不能下降。”這顯然很好地回應了市場的擔憂：既然LPR意在引導實體經濟利率下行，那麽會否連帶引導房貸利率下降、給樓市調控帶來新的壓力等問題。

　　這一明確的表態實際上也帶來了新的疑惑：既然新版LPR將在市場定價原則下引導實體經濟利率下降，何以獨獨房貸利率“可以”不下降？結論只有一個，就是應該有後續的針對個人住房貸款利率的差異政策頒布，果不其然。

　　那麽，房貸新政影響的账該如何算？

　　按照央行房貸新政，首套房貸利率按同期（5年期）LPR定價基準套算不得低於4.85%，二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點即5.45%。從理論上推算，短期內以LPR定價的房貸利率應有所下降（見表一）。

　　與目前5年期以上個人住房貸款全國平均利率水準比較：首套房貸款利率比目前房貸基準利率降低5BP，比全國平均房貸利率5.44%降低59BP；二套房貸利率雖比基準利率上升55BP，但比目前平均利率5.75%降低31BP。考慮首套、二套房貸利率的地區差異性（見表二），新政後房貸利率略高於目前最低利率，而大大低於目前最高利率水準，首套房、二套房利率將比最高房貸利率分別低118BP和92BP。

　　但若考慮央行基於“房價不下降”表態之後的窗口指導，以及各地根據央行差異化房貸政策確定的LPR最低加點因素，新政後的房貸利率大概率會與目前水準持平。央行16號公告明確要求，“人民銀行省一級分支機構應按照‘因城施策’原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。”這意味著，在央行指導下各地“因城施策”制定的LPR加點下限至少將填補上述新政實施後房貸利率理論上的下降空間，以保持個人住房貸款利率的基本穩定。

　　實際上，從銀行角度自然也不希望出成屋貸利率的實際下降，而是更希望借勢太高房貸利率的底部。對於銀行而言，無論以什麽利率為基準，其最終的、真實的定價更多地決定於資金（負債）成本，以及目標利潤和風險溢價；也就是說，基準的不同會相應引起加點幅度的調整，但最終得出的定價（符合商業銀行自身收益預期的定價）應該是趨同的。

　　可以預見，在新版LPR實施初期，真正將LPR作為定價基準的銀行未必多，即使18家LPR報價行也未必真正按LPR定價，何況貸款基準利率還“呆”在哪裡。因此，個人房貸實際執行利率受LPR的實際影響或有限，定價水準或總體維持目前水準。最可能出現的情況是，銀行一般會按照資金（負債）成本、目標利潤及風險溢價等因素先確定貸款實際利率，然後再倒推實際利率與LPR基準的倍數以確定加點數。

　　因此，如果單從房貸新政對個人住房貸款利率的影響看，央行新發布的房貸差異化政策力度被媒體解讀為“房貸利率劇變”或過於誇張，因為對房貸利率走勢的總體影響有限；但房貸新政要求“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率”，意味著自2014年以來實施的首套房貸利率優惠政策的終結，勢必加重首套剛需族購房的負擔。

　　存量抵押貸款的定價如何調整？

　　按央行16號公告要求，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合約但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合約約定執行。這意味著原合約的基準利率、浮動幅度及調整規則都不變。原來，商業銀行在個人住房貸款管理方面，會根據上年最後一次貸款基準利率調整的情況，對下一年抵押利率進行調整。貸款新政之後這方面如何操作？

　　如果貸款基準利率不取消，那麽房貸利率應按照原合約約定，隨基準利率調整而按年調整；如果貸款基準利率取消，則抵押利率調整似乎也沒了憑據。能否按上年末的LPR進行調整嗎？這方面如果沒有妥善的安排，或易引起糾紛。或許，問題依然要歸集到新版LPR本身的進一步完善問題。

　　客觀地說，此番房貸新政的頒布，立意或不在房貸利率本身的調整，而在於為新版LPR順暢實施和運轉消除路障。可以預見，新版LPR的後改革還有許多課題待突破，如現行的法定存貸款利率是否取消、何時取消等。

　　值得探討的是，首套房貸優惠利率的終結，是否構成樓市的風向標？無論如何，差別化始終是房貸政策的靈魂。差異化房貸政策應該始終體現對老百姓合理購房需求的積極支持，體現為鼓勵和支持首套剛需、抑製投資與投機性購房，盡可能降低剛需購房者的負擔，這難道不是房地產調控的初心？

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)