89平，选三房还是两房？
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之前有写到过关于1000万如何选择板块的问题，无论是浦东还是浦西，1000万的预算，都是一个相对比较尴尬的区间。
如果要是购买外环线以内的话，1000万的预算只可以买到两房，但如果真的对三房有刚性需求，就只能买到外环外的板块了。而这也是一个矛盾点，也是选择的困惑。
在我最近的咨询客户当中，大家对于市区两房和外环外三房争议还是比较大的。有些客户认为三房是接下来的主力改善，最重要的是三房的功能性更强，可以满足一家五口人的居住需求，就算是一家三口，有个独立的书房也是非常开心的一件事情。
这次疫情期间，居家隔离线上办公或者上网课，也充分地说明了这一点。
还有一些客户认为，1000万的价格，也真的不算便宜了，都已经达到这个价格段了，如果还住在城乡结合部外环外，真的性价比就太低了，同时优质配套大多数都集中在市区，所以宁可选择住市区的两房，也不愿意去住城乡结合部的三房。
每个人的生活环境都不同，同时对居住的需求也不同，有不同的观点都是正常的，但是1000万的预算究竟是要买两房还是三房呢？文末我会给出我的观点。
01地段
上海市分为内环，中环和外环的，不同的环线，不仅从房价的体现上有所不同，同时在居住的生活便利性上也有很大的区别。
尤其是在上海的浦西，是以环线概念为基本逻辑的，内环里的配套水平，普遍领先于中外环十年，领先外环外二十年的水平。
我们从交通教育和医疗的角度来看这件事情。
我们先来说一下医疗，上海几乎著名的三甲医院，华山医院，瑞金医院和中山医院，复旦大学附属肿瘤医院龙华医院等等，都是处于内环之内的，而内中环之间，很少有特别出名的大型三甲医院。
其次就是交通，一般内环线内，轨道交通网络四通八达，家里周边有两趟或者三趟地铁都是非常正常的，在中外环之间这个数字就要变为一或者是二，而到了外环外，大概率只有一条地铁，例如，南翔只有11号线，九亭只有九号线。
最后就是教育，浦西的外环外，除了闵行的春申和七宝外，几乎是不存在学区房概念的，而大多数优质的教育大多数都是集中在外环线以内的。
综上，越往里面走，生活配套就越方便。
02 房型
这对于全国大多数城市来说，年轻人在购买第一套房子的时候，考虑到经济能力有限，那么买两房过渡一段时间是一件非常合理的事情，而在日后置换的时候，大多数城市其实都是免增值税和免个税的；
但是在上海，就非常的困难，主要是因为上海买房的税费实在是太高了，一千万的房子差不多要在五六十万的税费，税费就已经是二线城市的首付了。
另外，三房的居住属性更加优越，是三代同堂，大家也都会有自己的独立的房间。这次上海疫情期间，居家办公的时候，倘若能有一个独立的书房，那是一件多么幸福的事情。
03 如何选择
那么，1000万预算，到底是买郊区三房还是市区两房呢？
对于上海本地人来说，父母一般都有房子，大多数情况都是各自过各自的生活，即使小夫妻生了孩子，两房也是够住的，那么地段就是优选了。
但是对于新上海人来说，往往在上海家庭只有一套房子，以后会面临着生孩子后需要老人照顾的情况，这时候两房明显不足，所以三房是刚需。
至于涨幅，市区两房略多些，同样西南方向例如蔚蓝两房，从700到1030万，差不多330万左右。贝尚湾141三房，从700到950万，250万左右，差额在80万左右。贝尚湾品质明显强于蔚蓝，但蔚蓝学区，地段，产业都优于贝尚湾，这就是80万的实际和隐形差异的叠加。