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近年來房貸利率屢屢創新低,這讓早期買房的人紛紛申請房貸轉貸,

但房屋轉貸真的有比較划算嗎?有哪些隱藏的成本是我們沒看到的?

以下詹姆士將分成5大重點來解析如何申請房貸轉貸最省錢!

 

 

1. 什麼是房貸轉貸?

房貸轉貸又稱房屋轉貸,就是將房屋貸款從原本利率較高的舊銀行轉移至利率較低的新銀行,把現有的房貸餘額交給新的銀行來承接,等於說要再跑一次跟當初買房子一樣的貸款申請流程

 

2. 什麼情況下可考慮申請房貸轉貸?

• 降低房貸利率以減少利息支出

• 爭取寬限期暫時不還本金

• 同時有增貸的需求

• 延長貸款年限

 

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3. 申請房貸轉貸前需要評估哪些方面?

房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點

一、所有權(人),也就是房屋持有人,先評估自己

• 近半年房貸還款是否正常,是否有遲繳紀錄

• 信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況

• 工作收入及本身負債比是否足以支付房貸,財力狀況是否健康

二、抵押品(物):也就是房屋擔保品

• 近幾年是否有增值,附近是否有學區、捷運等

• 房屋條件是否為熱門商品,如2房或3房好脫手的物件

三、成本:轉貸不像當初買房一樣,另外所衍生的費用主要有4項

✔ 原銀行違約金:一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右,若要提前清償、轉貸或賣屋而解約,則需支付房貸金額0.5%~1%的違約金,假設房貸金額為800萬,違約金為1%,則須支付8萬元給銀行當作違約金,所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內,別成了冤大頭

✔ 銀行手續費:若沒有上述違約金的問題,但銀行仍然有一些申辦的手續費,如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費,林林總總加起來約5000元~10000元不等

✔ 代書費:代書代辦費及代塗銷費加起來約2500元~6000元不等

✔ 地政規費:這是由政府收取的地政設定規費,為貸款金額的0.12%,假設房貸金額為500萬,就須繳6000元給政府

 

綜合上述3點,其中第1、2點人跟物主要是銀行端來審核你,依據你的財力收入及聯徵紀錄來評估你可貸款的金額及利率,至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算,

假設新銀行利息降低了一碼,也就是0.25%,每貸款100萬一年就省了2500元,如果我們貸款金額為800萬,每年就省了20000元,若你房貸轉貸的成本全部加起來為15000元,這樣你每年省下的利息大於轉貸成本,那麼你就可以考慮選擇申請轉貸

 

4. 申請房貸轉貸流程:

一、準備資料:將下列資料交由欲轉貸銀行來做審核,銀行會針對房屋重新鑑價,並對申請人財力及信用條件作評估

• 雙證件

• 財力證明 (工作薪轉存摺近6個月的明細及封面)

• 勞保異動明細

• 土地及建物權狀

• 戶籍謄本

• 房貸近一年繳款明細 (銀行繳款收據或銀行對帳單)

二、簽約對保

若申請人對新的轉貸銀行所審核通過的貸款金額、利率、申辦所需費用都沒問題後,銀行會和你約當面簽約對保,也就是打契約書

三、設定抵押權

新的轉貸銀行會請你填寫抵押權設定契約書,也就是要將新的轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本的他項權利部,順位還是在原貸款銀行的後面

四、清償

新的轉貸銀行會將你原銀行所有的貸款全部代清償掉,這時你要和原銀行索取一張清償證明

五、塗銷並設定新的抵押權

當你拿到清償證明後,要準備抵押權設定契約書、身分證、土地及建物權狀正本及私章到地政事務所辦理舊貸款的塗銷,並且設定新銀行的抵押權,設定好後再請領一份新的土地及建物謄本,此時新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了

 

5. 如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行?

一般來說需要自己一間間銀行去詢問,但口頭詢問沒真正送件,所得到的答案都只是“大概”、"可能會落在...",你無法得到一個很肯定的答案,畢竟只是口頭問問,

而有些銀行則是為了搶客戶,在你詢問時會給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦,但最後送審出來的結果卻天差地遠,這時你就浪費了一次聯徵紀錄,這就像你玩遊戲一樣,只有3條命的機會,

若使用過多次就會引起銀行關注,他們會認為你近期有多次調聯徵的紀錄,是不是其他家銀行審核未通過而又跑到另一家去申請,

這時就要小心了,之後就算新的轉貸銀行申請核可,貸款金額及利率應該也不會太漂亮,大多數的人其實都曾遇到相同的狀況,

那該怎麼解決比較好?

現在有許多政府合法且正規的貸款顧問公司,專門辦理一般民眾的房屋轉貸、房屋重新鑑價、個人貸款評估、一對一免費諮詢,幫你評估各家貸款專案、信用健檢等服務,

他們根據60間以上銀行及金融機構搓合比對當月最新貸款專案,再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案,

若你有信用不良及信用瑕疵的情況,這些公司都有辦法協助你處理,他們和許多間銀行及金融機構合作,幫你篩選出最適合你的貸款方案,這是你自己一間間銀行詢問也做不來的,

所以建議你可透過這些合法且正規的專業貸款顧問公司來詢問,並選擇其中一間最適合你的方案,

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