央行、金融监管总局：做好经营性物业贷款管理

背景：1月24日，人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合发布了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。这是继《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》之后，在房地产领域的又一重磅文件。

定义	所谓经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。
资金用途	明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
贷款主体	商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。
贷款期限	经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
贷款额度	商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。
贷款用途	有明确的“正面清单”和“负面清单”，即可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等；不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

此政策一出，房企振臂欢呼。龙湖相关负责人就表示，这是一个巨大的突破性政策。

在2023年中期业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶就提到过经营性物业贷款的作用，“经营性物业贷2023年上半年同比增加了100亿元，达到了400亿元，整个账期很长，这个相对来说给了一个定心丸，为公司的长期发展奠定了基础。”

经营性物业贷目前各家行的规模并不大，以中行为例，截止2023年底，经营性物业贷款1500亿，占总的贷款余额不到1%；平安银行2022年披露数据看经营性物业贷占比略高，和并购贷款合计占贷款余额也就2%。

点评（嘉宾：广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉）

1、发布这一政策的根本目的

改变银行单一的依赖抵押物价值保障为依据的贷款投放，改变为承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等综合因素确定，以承贷物业本身现金流为第一还款来源。这是解决房地产和银行之间信息不对称，诞生房地产白名单的唯一路径。

2、也是为了防范化解风险

这既是改变银行风险控制逻辑，也是为了防范和化解风险。当前风险不断蔓延，银行对企业根据所有制来判断风险大小，无视企业持有资产的经营状况。对一些有良好的经营资产，但现金流紧张资产负债率比较高的企业来说，外部融资被一刀切的切断。如果能根据企业经营性物业现金流的状况来决定是否发放贷款，则能够将企业整体风险尽可能地最小化。

3、倒逼存量时代物业经营价值最大化

在增量时代，房地产融资靠的是房价和地价上涨预期，这一逻辑在存量时代是难以维持的。因为房价和地价很难保持上涨。这时就需要发挥企业存量物业经营价值和现金流价值的最大化。有这样的物业和经营团队和能力，即便企业集团整体风险是存在的，但部分用于良好的物业是不受企业风险影响的，从而倒逼企业加大存量物业经营价值，最大化导向的运营，也使得抵押价值和评估价值得以最大化。

4、对房地产金融支持的新时代到来。

据文件，经营性物业贷款的用途很广泛，可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。而且贷款期限比开发贷还要长，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，远比开发贷三年以内的周期要长。而且现金流良好的物业，其利率会比较低。

5、对商业银行贷款经营和风险控制创新是巨大的考验，也是政策能否见效的关键。

文件提出，商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。

因此，这对商业银行过去一味的依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断，这是巨大的考验。如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，从而实现房地产风险的防范和控制，从中也能厘清哪些房地产企业是优质的，这是房地产白名单诞生的唯一路径。对稳健经营和长期持有运营不动产的房企首先利好。

投资建议：

平安证券：本次央行、金融监管总局联合印发关于做好经营性物业贷款管理的通知，细化商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，进一步拓宽房地产企业融资渠道。建议关注华润置地、中国海外发展、招商蛇口等商业地产规模较大、运营较优企业；同时由于规范经营、发展前景良好房企贷款用途更为灵活，建议关注综合优势突出企业，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。

国金证券：地产板块正处于业绩&估值双重底部，政策催化或迎布局机遇。经营性物业贷款政策的完善能在一定程度上改善房企现金流状况，而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需宽松政策的持续支持。推荐直接受经营性物业贷政策利好的具有优质持有资产房企，如华润置地、招商蛇口等；推荐受益于行业格局优化的改善性央国企，如建发国际集团、越秀地产、华发股份等。

华泰证券：本次新政通过加强持有物业的变现能力和资金使用效率，进一步改善房企合理融资环境。叠加消费性基础设施REITs的发行也为不动产盘活提供通道，我们认为持有物业资源充沛的企业将明显受益。重点推荐：A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。

今日定向降息，2月5日全面降准

背景：1月24日，央行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元；1月25日将下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点，并持续推动社会综合融资成本稳中有降。

从宣告形式上看	相比此前一纸公告，本次降准降息在新闻发布会由央行行长直接公布，尚属首次。表明货币当局向市场直接传递宽松信号，提高沟通效率和透明度，提振市场信心。
从方式看	本次降准降息双管齐下，全面降准力度更大，宽松信号更明确；定向降息也表明降低融资成本的态度，有利于引导市场预期。
从量上看	本次降准0.5个百分点，一改2022年以来0.25个百分点的降准幅度，幅度超预期，预计释放长期资金1万亿元，能够满足资金面需求。
从价上看	本次降准预计每年降低金融机构资金成本150亿，缓解银行负债端和净息差压力，有利于增强银行支持实体经济、缓释风险的能力。
从落地间隔看	本次降准从公布到正式实施提前了12天，反映了加快提振信心。
定向降息	主要顾虑汇率和息差约束，发力薄弱环节。时隔两年，央行再次降低支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点。截至2023年9月以上三项工具规模约2.69万亿，占央行结构性工具38%，定向降息影响相对有限，重在发挥结构性工具作用，加大对民营企业、小微企业、三农领域的金融支持。

点评（嘉宾：任泽平团队）

影响：释放流动性，缓解银行负债端压力，降低实体经济融资成本，利好股市、债市、房市。

释放稳增长、稳预期信号。降准降息释放低成本流动性，有利于引导金融机构加大信贷投放，引导社会综合融资成本下降，提振企业投资，刺激居民消费，进而有望带动物价改善，有利于社会预期修复。

缓解银行负债端压力，防范化解金融风险。我国商业银行净息差和资产利润率持续下降，截至2023年第三季度，商业银行净息差仅1.73%，连续三个季度低于警戒线。降准能够释放大量零成本流动性，缓解银行负债端压力，维持商业银行平稳运营，增强商业银行支持实体经济的可持续性，防范金融风险。

降低实体经济融资成本。降准为金融机构提供低成本的长期资金，有利于金融机构加大信贷投放，降息能带动社会融资成本下降。降准降息有利于降低实体经济综合融资成本，改善融资需求，推动经济复苏。此外，降准降息释放稳增长信号，也有助于提振市场信心。

降准降息提振股市信心。股市是货币的晴雨表，本次降准降息释放大量流动性，引导融资成本降低，有利于提振企业盈利预期和企业估值。配合近期证监会提倡建设以投资者为主的资本市场，加快完善投资者保护的制度机制等政策，能有效提振投资者信心，提高投资意愿。

短期提振债券市场。降准降息有利于弥补银行流动性缺口，改善资金面压力，释放宽货币信号，提振债市信心。短期带动债券利率下行，中长期债市主线仍取决于经济基本面与房地产复苏进程。

助力房地产市场稳着陆。降准进一步释放稳地产积极信号，有利于降低房企融资难度，提振购房者信心。同时降准降息推动宏观经济稳中向好有利于带动房地产市场预期好转，配合近期房企融资政策、加快三大工程建设等一系列楼市组合拳，有利于房地产市场回稳。

人民币汇率持续拉升。短期看，美联储降息预期升温，人民币贬值的外部压力缓解。长期来看，人民币汇率根本上取决于经济基本面，宏观政策组合拳助力中国经济预期改善，人民币汇率长期坚挺。

投资建议：

东莞证券：除了货币政策，央行还表示支持优质房企改善流动性状况，建议关注各项稳增长政策的落地情况，把握预期与信心扭转的关键期，若后续各项托底政策持续发力显效，将从根本上改善银行业的经营环境，后续经济指标的积极变化或将成为银行板块修复的重要催化剂。银行股投资建议选“稳”选“优”。主线一：选“稳”。在市场对宏观经济与银行板块预期明显好转前，避险情绪与防御需求下优选高股息国有行农业银行（601288）和中国银行（601988）。主线二：选“优”。今年部分优质城农商行估值大幅下挫，经济底确认后，其净息差有望率先迎来拐点，催化股价修复反弹。建议关注宁波银行（002142）、江苏银行（600919）、杭州银行（600926）、常熟银行（601128）。

华泰证券：央行开年降准政策组合拳发力，有利于改善流动性环境，加大对实体支持力度，为经济复苏积蓄动能。政策预期向好+估值仓位双低，把握银行加配机遇。目前银行板块PB（lf）估值0.54倍，2010年以来3.66%分位数，处于较低水平；23Q4银行仓位环比下降0.6pct至1.91%，创历史新低。存款利率调降呵护银行息差水平，一揽子化债政策落地有望缓释资产质量担忧，看好银行板块底部配置机遇。个股推荐：低估值高股息的工行（AH）、建行（AH）；优质区域行，如苏州银行、常熟银行。

中泰证券：降准对银行收入影响的测算：释放出的流动性、银行将用于投放更高收益资产。对上市银行息差提升在0.7bp左右；对利润增速提升0.8%。板块投资建议：经济决定银行选股逻辑，经济弱与强的复苏对应不同的标的品种。

一是优质城农商行的基本面确定性大，选择估值便宜的城农商行。持续推荐江苏银行，各项资产摆布能力较强，另外消费金融三驾马车驱动，弥补息差。常熟银行，依托小微特色基本盘，做小做散，受化债、存量房贷影响小，资产质量维持优异。瑞丰银行，深耕普惠小微、零售转型发力，以民营经济发达的绍兴为大本营，区域经济确定性强。同时推荐渝农商行、沪农商行和齐鲁银行。

二是经济弱复苏、化债受益，高股息率品种，选择大型银行：农行、中行、邮储、工行、建行、交行等）。

三是经济复苏预期强，选择银行中的核心资产：宁波银行、招商银行和平安银行。

国务院国资委：市值管理挂钩央企负责人业绩考核

背景：1月25日，中字头股票迎来涨停潮，据同花顺数据，18家涨停，热度榜排在第一。

1月24日，在国务院新闻办公室举行的发布会上，国务院国资委有关负责人表示，将进一步研究把市值管理纳入中央企业负责人业绩考核，引导中央企业负责人更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过应用市场化增持、回购等手段传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，更好地回报投资者。

央企业绩表现	2023年三季度报告显示，383家央企控股的境内上市公司总资产、净资产规模分别达到53万亿元、17万亿元，实现营业收入和归母净利润分别达到18.63万亿元和1.06万亿元，整体净资产收益率达7.53%。此外，383家上市公司中已经有154家处于战略性新兴产业，占比超过了四成。
央企业绩表现	2023年末，央企境内控股上市公司市值达到13.5万亿元。
提高上市公司质量措施	一是继续构建定位清晰、梯次发展的上市格局。推动企业按照“做强做优一批、调整盘活一批、培育储备一批”总体思路，稳步做精增量，积极做优存量。对一些企业非主业、非优势的上市平台，下定决心、主动施策，坚决调整盘活。
	二是将跟证券监管部门加强合作、加强沟通，合力推动央企上市公司的规范运作水平，进一步提高信息披露质量。同时，妥善化解上市公司风险，推动上市公司做资本市场诚信经营、规范运作的表率。
	三是进一步研究将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核。在前期已经推动央企把上市公司的价值实现相关指标纳入到上市公司的绩效评价体系的基础上，将把市值管理成效纳入对中央企业负责人的考核，引导中央企业负责人更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过应用市场化增持、回购等手段传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，更好地回报投资者。
	对于央企负责人考核体系，国务院国资委将进一步优化考核体系，实施“一企一策”“一业一策”考核，增强政策供给的精准性、科学性和一致性。

投资建议：

国投证券：央企市值考核要求重磅发布，建筑央企市场回报值得期待，叠加降准释放流动性，看好本轮建筑央企市场表现。2023年建筑央国企基本面稳健，建筑央企龙头市占率持续提升，国企改革推进下经营指标改善有望带来估值提升，推荐低估值优质基建央企；此外，国际工程优质央企标的中材国际海外业务快速增长，分红率提升规划增厚公司回报，长期看好其成长性和商业模式优化带来的估值提升。

开源证券：此次将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核中有望重塑央企估值体系，提高各央企的市值表现，央企股息率有望得到提升，受益标的包括：中国联通等。

另外，运营商大力发展以云计算、物联网、大数据等为代表的新兴业务，有望带动综合ARPU值持续提升，从而有望带动收入端持续改善;5G网络建设进入平稳期，三大运营商用户数基数庞大并持续保持增长，截至2023年底，三大运营商合计5G用户数已达到13.72亿，同比增长25.40%，运营商用户基数与ARPU值有望迎来双增长，此外，5G网络共建共享日益深化，或将带动运营商成本端下降，长期来看，运营商盈利能力有望逐步提升。

东北证券：聚焦财政稳增长、国企改革与高股息主线推荐以下建筑央企。财政稳增长：特别国债开启中央加杠杆预期，复苏动能偏弱背景下财政政策或发力，推荐基建龙头中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国交建等；国企改革：新一轮国企改革以公司治理、并购重组为抓手，推荐中钢国际等；高股息：建筑央企估值水平处历史低位，股息率具备吸引力，推荐中材国际等。

表：央企市值排行榜

（来源：同花顺。截止1月25日午间市值）

全面解读和投资建议：经营性物业贷款、降准降息、央企挂钩市值管理（附市值榜）