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主計總處2021年底家庭財富分配統計顯示，台灣有錢人的不動產，只占淨值不到三成，跌破不少人眼鏡。到底有錢人是怎麼不動聲色處理不動產？又是怎麼傳承的？
台灣人超有錢1／房地產遭低估 台灣前20%富豪家庭仍掌握全國六成多財富 輕取「財閥韓國」
KPMG安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻觀察，台灣有錢人購置不動產，不外兩種方法，一種是成立公司，用公司名義買，房產登記為公司所有；另一種是個人買，這和一般人一樣。
如果是以公司名義購買，自然不會在家庭財富統計裡露出馬腳，日後子女若要繼承房地產，則是由上一代傳承公司股權。
公司持有房地產 有錢人過去常見招式
洪銘鴻說，不動產的持有和傳承，在平均地權條例修法後、房地合一2.0實施後，變化很大。
先談持有的選擇。洪銘鴻說，平均地權條例修法後，私法人未來不能再登記持有住宅。要買，得取得許可才行，但單純的投資可能不容易取得許可。
「以前買豪宅可以用公司買，現在可能只能用個人名義買。」他指出，公司還是可以繼續購置廠房、商辦。如果要購置住宅，只能用個人名義。
這意味著，透過公司購置不動產來累積個人財富，會比以前困難。但是既有修法前，即用公司持有不動產者，仍可維持，因為租稅差異仍在。
洪銘鴻說，以公司持有不動產，租金收入扣除成本、費用後的所得，只課徵20%的營所稅。以個人持有的租賃所得，併綜合所得課稅，最高稅率是40%。
只是，以公司買賣不動產的租稅利益已經沒有了，因為房地合一2.0要求公司比照個人課稅，最高稅率45%。
個人傳承不動產 直接繼承好過贈與
再來講傳承。洪銘鴻說，個人傳承個人所持有不動產，要嘛用「買賣」，要嘛直接繼承，若用贈與，未必有利。
舉個例子，洪銘鴻說，爸爸用1億元於2016年後買進新制不動產一棟住宅，之後贈與給小孩，贈與價值4,000萬元（按土地公告現值＋房屋評定現值計），爸爸繳了贈與稅，繳了土地增值稅，小孩取得住宅。
之後，小孩又以1億元賣掉受贈的住宅。國稅局認定的成本是4,000萬元，算小孩賺了約6,000萬元，要課房地合一稅。
洪銘鴻說，從兩代來看，買1億、賣1億元，還要繳大筆稅金，不僅沒賺，虧大了。
「贈與壓低了成本，」他說，以租稅成本而言，已不適合作為不動產傳承的手段。
「寧願直接等繼承。」爸爸的不動產在2015年底以前取得的舊制不動產，兒子繼承之後賣掉，洪銘鴻強調，可以沿用舊制，土地交易所得不課稅，只課房屋交易所得的稅。
如果等不及繼承，就買賣，兒子買爸爸名下的房子。「買進來的不動產，成本是買價，而不是土地公告現值和房屋評定現值。」洪銘鴻說，重點在兒子的資金來源，兒子要有錢買，而且要交付款項給爸爸。
如果兒子還小，沒有賺錢能力，洪銘鴻說，要先創造兒子的所得，最簡單的方式是父母、長輩可以先分年贈與現金。
股權傳承 贈與、繼承、買賣皆可
用公司持有不動產，傳承的標的是股權，不是不動產。洪銘鴻說，傳承方式多元，贈與、繼承、買賣都可以。
贈與和繼承，洪銘鴻提醒，要注意股票價格的認定。對公司持有的不動產，國稅局會以贈與或繼承時點的土地公告現值和房屋評定現值，調整不動產價值，重新計算公司每股淨值。以每股淨值認定每股價值，而不是按面額10元認定。
至於買賣，更要小心，洪銘鴻提醒，房地合一2.0將這類專門持有台灣不動產的公司納入課稅範圍，爸爸賣股票給兒子，會被課房地合一稅。
當不動產有以個人名義持有、有用公司名義買進，最麻煩是繼承時的分配，誰要選那間，搞不定。洪銘鴻說，避免繼承人們吵架，最好採遺囑方式分配。
洪銘鴻說，首先確定公司的經營權，如果A拿下大部分公司股權，公平起見，被繼承人名下的不動產，A或可就分小間一點；股權拿少一點的，分到的不動產價值就高一點。分配的時候，要小心不要少於特留分。
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