鄰近旺角地鐵站的朗豪坊商場可算是港人的消費熱點之一，而這個為人熟悉的商場就由冠君產業信託（SEHK：2778）所持有。儘管商場地理優越，遇著2019下半年的不穩局勢，商場人流顯著下跌，物業收益自然減少。不過，冠君在2019年的可分派收入依然上升2.3%，可見組合攻守兼備，逆境之中可以互補長短。
朗豪坊商場最受累
2019下半年香港政局不穩，示威活動頻現，旺角就屢次成為事發地點，大眾到示威頻繁地區消費意欲大減。再者，港鐵的客運服務曾多次提早結束，市民擔心交通不便，外出消費意欲就進一步下降，處於示威頻繁地區的朗豪坊商場自然深受打擊。
據冠君所公布數據，2019年商場租戶的鋪售額下跌近20%，尤其是面向內地旅客的商戶，朗豪坊商場的租金收益就下跌近5%。
寫字樓物業彌補損失
朗豪坊雖以商場聞名香港，但其實商場相連著寫字樓，而且同樣由冠君持有。雖然同處旺角，但寫字樓的表現在零售疲弱之下盡現防守力，租金收益按年增加7.2%。朗豪坊辦公樓的防守力就可歸因於其租戶構成，截至2019年12月，寫字樓的租戶就有27%為醫療保健、22%為美容、以及10%為健身，這些租戶的業務表現與零售市道的敏感度較低，如美容服務產品多以長期合約形式銷售。
除朗豪坊的寫字樓物業，冠君更持有位於中環的甲級寫字樓──花園道三號。物業租戶中有逾60%為金融服務行業，雖然對經濟周期有著較高敏感度，但零售短暫疲弱的影響卻有限。花園道三號在2019年的租金收益就按年增加8.7%。
武漢肺炎為下一挑戰
不過，正當社會氣氛稍有緩和，另一重大風險事件又再發生──武漢肺炎襲港。零售市道料會再受更沉重打擊。值得注意的是，朗豪坊商場在上年所錄得的租金收益下跌之中有大部分是源於分成租金下跌，亦即由商戶營業額下跌所致，基本租金並未有顯著下調。武漢肺炎延長了租戶的生意寒冬，租戶或無意再等待氣氛好轉，商場的基本租金或會在2020年度出現顯著下調。若疲情遲遲未受控，企業縮少營運規模的影響更有可能蔓延至寫字樓市場，冠君就未必可在本年度重現去年的防守表現。
結語
2019年最為觸目的社會事件對本地零售打擊甚重，零售物業普遍受挫之下，冠君的寫字樓仍能帶動組合的整體可分派收入增加，展示出冠君物業組合多元化的優勢。不過，武漢疫情發展難測，投資者必須審慎部署，為減派可能做好心理準備。