載通（SEHK:62）為新鴻基地產（SEHK:16）旗下的交通旗艦，但前者不為人知的投資主題為將會變身為收租股。因為載通位於觀塘巧明街車廠，將會變身為115萬平方呎商廈。該項目與新地共同發展，以觀塘商廈呎租約30元計，載通每年將會攤佔超過3億元的租金收入。
新地創辦人郭得勝眼光獨到，洞悉原本在市區邊沿的巴士廠，在城市化過程已經變成核心地段，極具重建價值。故在上世紀80年代入主現時載通的前身九巴。但新地也極具耐性，等足十幾廿年才開始動手重新發展地皮，例如遲至90年代才開始將其中一幅觀塘巴士廠地皮重建為現時的創紀之城一期。十年前才將美孚巴士廠重建成曼克頓山。
近年載通發展最後一幅市區地皮觀塘巧明街車廠。2016年載通伙拍新地就巧明街車廠重建完成補地價43億元，折合平均呎價3,700元，近日地盤已經完成清拆。今年屋宇署批出建築圖則，獲准興建兩幢商廈，包括12層商場及21層高商廈，可建樓面達114.66萬平方呎，將會成為創紀之城第八期。
重建成另一個apm
新地同區的旗艦商場apm，面積60萬平方呎；根據新地管理層接受傳媒訪問時披露apm一年租金收入為4億元。假設巧明街項目商場面積及租金水平相若，至少可以錄得4億元租金收入。不過，這個假設相當保守，因為商場租金收入假設基於數年前的數字，相信近年實際租金收入更高。
另外，觀塘區商廈呎租約30元，即巧明街商廈樓面的租金收入將達2億元。換言之，整個巧明街重建項目租金收入將高達6億元，載通將可攤佔當中3億元租金收入。
值得留意的是，早年載通以9.8億元內部轉讓巧明街車廠地皮，為該幅地皮作為車廠用途的底價，加上43億元補地價後，可以重建作商業用途後該幅地皮已經升值至52.8億元。而該項目的建築費預算為44億元。
以現行估計物業落成後價值的公式計算，即地價加建築費總和再乘以20%利潤，巧明街車廠重建完成後的價值至少超過116億元，載通攤佔58億元權益。假將現有投資物業餘額相若，投資物業的價值已經佔了現時載通市值高達80%。當重建在2022至2023年期間落成，載通將會正式變身為收租股。
中期業績或有驚喜
值得一提的是，有別於新創建集團（00659）旗下新巴及城巴愈做愈縮，載通旗下的九巴及龍運愈做愈起勁，載客量節節上升。2014年九巴每日載客量為261.71萬人次，去年已升至280.09萬人次。同期龍運每日載客量由2014年的9.54萬人次，升至11.37萬人次。
雖然面對油價波動，但仍能維持高效率營運，例如去年落實76項路線重組方案。
況且，今年上半年載通的業務或會有驚喜，因為今年上半年紐約期油的每桶平均油價為57美元，而去年同期為65美元。換言之，油價開支可以減少12%。假設其他因素沒有大變，載通中期純利應可達3.66億元，同比上升19%。
無疑載通本業受制於油價上落，導致業績有一定波動性，但管理層積極擴展市場有率，又致力節省成本，加上變身收租股的投資主題下，股價有力穩步上揚。
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