Comodato: a chi spetta la manutenzione straordinaria?

Su chi gravano i costi quando il contratto di locazione è gratuito: sul proprietario o sull’utilizzatore dell’immobile?

Esiste un tipo di contratto, che si chiama comodato, con il quale puoi ricevere un immobile senza dover pagare il canone di affitto. In genere, il proprietario lo concede in virtù degli speciali rapporti di amicizia, o di parentela, con chi utilizzerà l’appartamento in modo quasi completamente gratuito. Ma nel comodato a chi spetta la manutenzione straordinaria?

Ogni immobile fatalmente comporta, prima o poi, delle spese da sostenere per il suo mantenimento. In genere, è interesse di chi occupa l’immobile fare i lavori necessari, ma anche il proprietario ha interesse a mantenerlo in buono stato di conservazione. Siccome nel comodato non è previsto un canone di affitto, le norme sono diverse da quelle stabilite in materia di locazione, dove è il locatore a doversi far carico di tutti gli interventi, tranne quelli di piccola entità dovuti all’uso del bene.

D’altronde, il comodatario – colui che riceve il bene – ha l’obbligo di custodire la cosa con diligenza e di riconsegnarla nelle medesime condizioni alla scadenza del termine pattuito. Così il Codice civile detta un’apposita norma per individuare a chi spetta la manutenzione straordinaria nel comodato e la giurisprudenza ha precisato i criteri di ripartizione della spesa.

Il contratto di comodato

Il comodato è un contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. La caratteristica tipica del comodato è la gratuità e ciò lo differenzia dalle altre forme di concessione in godimento di un bene mobile o immobile [1].

Se fosse previsto un compenso o un canone il contratto diventerebbe una locazione. Il comodatario può servirsi della cosa per il tempo determinato nel contratto, durante il quale deve custodire e conservare la cosa con diligenza e non può servirsene per un uso diverso da quello concordato.

Si può affittare un immobile dato in comodato solo con il consenso del proprietario. La maggior parte dei contratti di locazione lo vieta; perciò, il comodatario deve utilizzare l’immobile solo per le esigenze tipiche: ad esempio, se è una casa potrà abitarla insieme alla propria famiglia.

Chi paga le spese dell’immobile dato in comodato?

Una disposizione del Codice civile [2] stabilisce due criteri generali per il pagamento delle spese nel comodato:

• il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa;
• il comodatario ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se erano necessarie e urgenti.

C’è quindi una diversa regola di ripartizione: le spese ordinarie – tutte quelle che riguardano la conservazione dell’immobile e comprendono l’ordinaria manutenzione – competono a chi utilizza il bene e si è impegnato a mantenerlo in buono stato di conservazione. Quindi, esse vengono di regola imputate al comodatario e restano a suo carico. Ma proprio qui si innesta il profilo problematico: anche le spese straordinarie riguardano, sia pure in senso ampio, la manutenzione immobiliare.

Spese straordinarie nel comodato: a chi competono?

Il Codice civile si limita a dire che il comodatario non ha un vero e proprio obbligo di provvedere anche alla manutenzione straordinaria, ma se di sua iniziativa decide di intraprendere i lavori sorge il suo diritto ad essere rimborsato dal comodante, quando le spese sostenute erano necessarie ed urgenti e, quindi, da ritenersi indifferibili.

In questi casi, il comodatario che si accolla gli incombenti ed i costi della manutenzione straordinaria anticiperà le spese necessarie, ma potrà poi rivalersi sul comodante per l’intero importo. Anche la Corte di Cassazione [3] ha affermato il diritto del comodatario ad essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute, se si ravvisa la loro necessità ed urgenza.

La Suprema Corte nell’occasione ha anche precisato il motivo dell’assenza di una norma di legge specifica su questo importante punto: la gratuità del contratto non consente di prevedere un obbligo di manutenzione straordinaria in capo al comodante, che renderebbe eccessivamente gravoso il suo sacrificio economico. Perciò, egli è lasciato libero di fare le scelte opportune e l’unico criterio che viene in rilievo per attribuirgli il diritto al rimborso è quello dell’effettiva necessità, oppure dell’urgenza, dei lavori da compiere.

La giurisprudenza tributaria [4] ha poi chiarito che il comodatario dell’immobile non può dedurre fiscalmente le spese sostenute per la manutenzione straordinaria, perché esse sono a carico del comodante che è proprietario del bene. Solo se il comodatario è soggetto Iva – ad esempio, un imprenditore che ha ottenuto il bene per esercitare la propria attività commerciale o turistica – ha diritto alla detrazione dell’imposta sul valore aggiunto sostenuta per le spese straordinarie per le quali sussista un «nesso di strumentalità» con l’attività svolta [5] e, dunque, vi sia l’inerenza dei costi. In proposito, leggi anche gli articoli “Chi paga spese e imposte nel comodato?” e “Comodato d’uso gratuito e Imu“.