如何計算合理樓價

40年前，當我還是中學生的時候，在圖書館溫習化學，成功計算出合理樓價是多少。計算方法十分簡單，租金顯示住宅的回報，回報顯示實際價值。一般的實際樓價運算有利率變數，我將租金回報和供樓成本作對比，利率因素互相抵銷。例如1年定期存款年息10厘，每年租金1萬元。樓價10萬元。每年利息剛好是1萬元。這時候，租金上升，買樓比較好，因為存錢在銀行收到的利息不夠交租。租金下跌，租樓比較好，因為將100萬元存在銀行，收到的利息多過交租。這是已經供斷或者一筆過支付樓價的住宅物業。供樓的情況是，樓價100萬元，供樓利息當然高過定期存款利息，例如息差是3厘。無論利率怎樣升跌，這個息差大致上保持平穩。

回到剛才的例子，樓按10萬元，年期20年，供樓年息13厘，每年供款14400元。定存利息收入1年1萬元。1年定期存款利率5厘，息差3厘，供樓年息降至8厘，每年供款9600元。定存利息收入1年5000元。對比存款利息收入和供樓開支，利率就會抵銷，只剩下息差。每10萬元樓價的供樓息差是每年約5000元。每10萬元樓價每年租金5000元就可以抵銷供樓的額外開支。某物業價格1000萬元，息差是50萬，那就是說每年租金高於50萬的時候，買樓好過租樓。每年租金低於50萬，租樓好過買樓。執筆時，香港的私人住宅樓價約500萬元，即是不論利率是多少，每年25萬租金是買樓租樓的分水嶺。如果你想買樓，樓價500萬，同區同類物業每月租金低於2萬元，不要買。執筆時，沙田第一城實用呎價11000元，300呎單位，樓價330萬元。每年租金應該高於165000元才有購買價值。實際租金只有每年12萬元。從租金去看，合理樓價是約240萬元，還要劈價90萬元才算合理。