善用逆按揭防長壽退休金不足

明報記者 袁國守

香港按揭證券有限公司於2012年推出「安老按揭計劃」，即市場說的「逆按揭」，惜市場反應一直冷淡，截至今年8月31日，累計申請數目僅6607宗。不難理解，多年來香港人鍾情「磚頭」，且傳統上希望去世後能把物業傳承給下一代，故多數業主暫未能接受將自住物業按給銀行，以換取每個月收取一筆固定收入作為生活費。

適合朝「零遺產」方向過活長者

然而，若加深了解逆按揭運作，特別是沒子女或期望子女獨立成長，又或子女本身經濟條件較佳的長者，過身後毋須把現時自住物業留給後人，簡言之退休後朝「零遺產」的方向過活，逆按揭會是不錯的退休安排。

簡單來說，所謂逆按揭，就是將廣為大眾熟悉的樓宇按揭反轉來運作，「樓按」是買家置業時向銀行借錢，然後每月供樓；相反，逆按揭是將手頭上已經供完按揭的單位，反向按給銀行，即貸款抵押品就是自住物業，而銀行將每個月向物業持有人給予一定數目的金額，情况如同長者定時收取年金。

由此可見，逆按揭的優點，是退休人士可獲得穩定收入，且毋須出售自住物業，免去搬遷煩惱。不過，申請逆按揭須符合特定資格，首先申請人須為55歲或以上，而未補地價資助出售房屋的業主，須為60歲或以上，並持有有效香港身分證。同時，申請人現時沒有破產或涉及破產呈請，或受個人自願安排所規限（有關個人自願安排下的所有債務，將於貸款起始日以一筆過貸款全數清還除外）。

年金年期若屆滿 仍可住原有物業

至於用作抵押的物業，必須為香港的住宅物業（透過送贈契約取得的物業或被考慮），樓齡50年或以下（其他將按個別情况考慮）。一般情况下，不允許將參加逆按揭計劃的物業出租，但借款人若聲明已退休或因接受長者醫療護理服務而需遷出物業，則可以把物業出租。年期方面，申請人可選擇在10年、15年或20年的固定年期內，甚至終身每月收取年金，亦可申請一筆過貸款。即使年金年期（即10年、15年或20年）已屆滿，業主仍可繼續居住在原有物業至百年歸老。此外，除非安老按揭貸款在特定情况下被終止，否則借款人終身毋須清還貸款總結欠，同時又可選擇隨時全數清還安老按揭貸款，以贖回抵押物業而毋須繳交任何罰款。

不過，世上沒有免費午餐，借款人不用還款，是由於當借款人過身，其後人可優先選擇是否償還貸款贖回物業，否則銀行將安排出售物業以償還貸款，若有任何餘額，銀行將退還給其後人。還要留意的是，利息及按揭保費均會累計入安老按揭貸款的總結欠中，目前的逆按揭計劃可讓借款人選擇浮息按揭或定息按揭，加息周期下若選擇浮息按揭，贖回物業所需要支付的利息將增加。

宜先評估日後會否贖回物業

有理財顧問提醒，現階段即使選擇定息按揭計劃，贖回物業的利息成本亦較一年前為高，故考慮敍造逆按揭時，應評估有否贖回物業自行出售的可能，尤其是一旦樓價回升的時候。

費用方面，承做逆按揭支出包括利息開支，會按安老按揭貸款的總結欠以複息計算。同時，申請人要支付按揭保費，將計入安老按揭貸款的總結欠，包括基本按揭保費，為指定物業價值的1.96%，以及每月按揭保費，根據安老按揭貸款的總結欠，以年率1.25厘計算，按月支付。另有法律費用，即簽署按揭文件及其他相關法律文件而須繳付給律師的費用，還有的是輔導費，即繳付予輔導顧問作為提供輔導服務的費用。

二人共同借款年金較單人借款少

一般而言，物業價值愈高，每月年金的金額愈高；借款人正式申請安老按揭時的年齡愈高，及選擇的年金年期愈短，每月年金的金額亦愈高。如多過一人申請，例如二人共同借款，其收取的每月年金金額會較單人借款的每月年金金額為低（見表），而每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。由於每月年金金額在選定的年期內維持不變，金額一經訂定，將不受樓價、利率、通脹、通縮或其他經濟因素影響，若擔心樓價進一步下跌，承做逆按揭便可鎖定所持有的物業價值。

可是，有分析認為，如果還錢贖樓的話，計及利息同雜費，花掉的錢比原本借的錢更多；但若不還錢贖樓，經多年努力供完的樓，輾轉間又給回銀行，因此申請前應小心衝量利弊，並仔細思考個人意願。

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[退休綢繆]