小开发商建的楼盘可以买吗？

大开发商都能出不了房产证，小开发商谁敢保证？

五证一书只是说明房子达到了国家规定的预售标准，至于能否顺利出证，多少都有风险；

（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产开发企业资格证书）

当然，当地行业比较规范，楼款打进政府监管账户的，会好一点

继恒大、华夏幸福、荣盛、蓝光、泰合、当代等房企相继暴雷之后，又一家房企资金链出了问题。

11月1日，大公国际资信评估有限公司公告称，阳光城第三季度收入和利润下滑，扣非净利润亏损，且短期债券集中兑付压力较大，同时考虑当前房地产行业调控政策偏紧的背景，将其评级展望调整为负面。

这一轮房企现金流引发社会热议始于恒大，它撕开了房地产企业在严格调控背景下艰难求生的冰山一角。而这一幕，距离许家印2017年问鼎中国首富仅仅过去5年。这其中固然有恒大自身的原因，但政策压顶之下，融资环境的急剧恶化，使得众多房企艰难求生，也并非个例。2021年以来，已经有多家房企评级被下调。

（网传恒大成都分公司的停工留职通知书）

2020年下半年，央行联合住建部先后祭出三道红线和在信贷端卡住涉房贷款，分别从需求端和供应端卡住了开发商融资的路子，房企之前借新还旧的玩法彻底行不通了。

房企一片叫苦声，今年第二次集中供地中，不少房企直接躺平。据中指研究院统计，第二批集中土拍流拍加撤牌率一度高达31.8%。与此同时，土地溢价率持续走低。同花顺数据显示，今年4月，土地溢价率高达22.85%，但9月份，这一数据一路走跌至4.22%，创多年新低。

01

市场暖风频吹，但未改高压态势

10月中旬，中房协召集10家房企在京召开座谈会，住建部听取了房企意见，被业内戏称为房企的诉苦会。

随后，央行发声，指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

同日，央行官网刊登易纲行长发言，他明确表示，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

10月21日，银保监会表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓等。

11月1日，中国金融时报报道称，部分地区人民银行支行开始对房地产信贷进行窗口指导，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。

说到底，房地产一边连着国家的经济金融命脉，一边连着民生。而值得注意的是，即使近期暖风频吹，房企融资的三道红线依然没有放松。这意味着对房企的考验并没有结束。

02

行业洗牌在所难免

“当行业处于高利润的风口期，行业准入门槛较低，大多数不同类型、规模的房企都能获得较高的收益，整体处于非理性的繁荣阶段。而当行业的利润水平稳定在低位的时候，则更加考验房企的运营能力，同样一个项目不同的房企运营，利润水平或许会有显著差异。这样则会更利好于善于运营管理的房企，也就是常说的管理红利时代。”贝克研究院在一份报告中如上表述。

其报告同时提到，在第三次大转型中，房地产行业逻辑发生变革，将一些高风险房企的问题前置性、集中性的暴露出来，是行业发展的必然过程，房企需要经历一番寒彻骨的考验，未来我们可以共同期待一个稳定、持久的新房地产时代的“扑鼻香”。

这意味着，行业洗牌将在所难免。

而对普通购房者来说，虽然可以期待资金链紧张的房企能够降价促销回笼资金，但房企艰难对购房者来说并非完全是好事。行业洗牌阶段，更需要购房者擦亮双眼，挑选房企，避免烂尾。

03

如何选择房企？

首先需要了解一下何为三道红线。

“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

可以看出来，都是针对房企负债所设置。能够归入“绿”档的，负债相对可控。再进一步理解，这样的房企暴雷的相对降低。

中银证券统计2021年上半年TOP 30上市房企数据如下图。

可以看出，保利地产、中海、世茂集团、华润置地、招商蛇口、龙湖地产、金科股份、龙光集团、雅居乐集团均处于绿档。

补充说明一下，11月1日，绿地控股发文称，截至10月底，绿地控股净负债率指标已降至100%以下，达标转绿。（三道红线已两道转绿）

划重点：重点关注三道红线的“绿”档企业。

其次，从拿地情况看，受制于整体信贷环境和土拍规则持续细化，各地纷纷在设置房企资质认证、资金来源审查、“竞品质”、限房价、竞自持、竞配建等层面做出规定。再进一步理解，这样的房企，在当前严苛的融资环境中，依然能够筹集到资金拿地，其企业质量不会太差。

（平安证券统计自然资源部对集中供地的要求）

当然，这样的细则直接影响了房企拿地的热情。从二次集中供地情况看，民营企业参拍热情普遍不高，而央企和地方性国企收获颇丰。

上海证券在其研报中的统计数据显示，二次集中供地中，国企中国海外发展、华润置地凭借资金和成本优势，收获多宗土地，中国海外发展拿下24宗土地，成交土地规划建筑面积307.58万平方米，中国金茂收获8宗土地，万科拿下4宗土地，成交规划建筑面积72.47万平方米，绿城中国收获9宗土地，成交土地规划建筑面积112.93万平方米。

（第二批集中供地龙头房企拿地情况）

划重点：重点关注第二轮集中供地中，仍积极拿地的企业。

第三，从销售情况看，销售状况好的企业回款状况较好。当然，其中也不排除个别企业着急回款降价销售的情况。

如下图，根据克而瑞地产研究数据显示，在1-10月中国房地产企业销售100强排行榜中，碧桂园、万科、融创、保利、恒大位列前五。

总的来说，在三道红线规则下，归入“绿”档的企业，说明他们负债率可控；在当前对资金来源要求严苛的背景下，还有钱拿地，说明企业质量良好；销售状况好的，说明回款状况好。

从筛选出来的房企看，同时符合上述几点要求的企业，可以纳入备选项了。

至于哪里的房子能买，市场上分析很多，跟着产业走，跟着人口流向走，大概率不会出错。

央行旗下的金融时报在近期的发文中表示，从中长期看，房地产调控的大方向不会发生改变。随着房地产市场从增量开发转向存量运营，在现有监管制度下，房地产行业资金也会更多流向有产业支撑和吸引人口流动优势的地区。

毕竟“水”是房地产发展之源，“水”往哪里走，哪里的房地产市场就有未来。