就在我们认为房租价格不可能变得更糟的时候，Anglicare本周发布的《房租负担能力快照》（Rental Affordability Snapshot）显示，低收入澳大利亚人正面临前所未有的住房危机。
事实上，如果您依靠青年津贴，那么在本周，全澳没有一处您能负担得起的出租房。
为何房租负担能力变得这么糟？
这要其归咎于几个后疫情时代的因素，包括我们对更大空间的偏好、国际移民的回归以及利率上升。
然而，租金负担能力危机早在新冠疫情爆发之前就已存在。
几十年来，由于历届政府都未能改善中低收入澳大利亚人的住房负担能力，住房可负担性一直在下降。
市场被双向挤压
在较低端的房屋租赁市场，社会福利住房供应的增长持续落后于需求，其增速不到人口增长率的三分之一。
2011年至2020年社会福利住房供应增长和人口年增长率的比较 Credit: Chart: The ConversationSource: Steering Committee for the Review of Government Service Provision (2021); ABS National, state and territory population (2021)
在高端市场，越来越多有志于买房的人被排除在外。
最近的一项研究发现，现在越来越多收入较高的家庭选择租房居住。
1996 年，年收入在14万澳元或以上的家庭（以 2021年澳元价值计算）仅占私人租房者的 8%。
到2021年，这一比例增长了两倍，达到 24%。
毫无疑问，这挤占了低收入家庭的租房空间，令他们现在面临着可负担的出租房屋短缺的问题。
为什么现行政策不起作用？
私人租赁行业的负担能力的不断恶化，凸显了住房体系的崩溃。现行政策根本不起作用。
虽然当前的政策侧重于供应，但还需要做更多的工作，包括解决劳动力短缺问题和提供更大、更多样的住房存量。
规划系统发挥着至关重要的作用，可以改革分区规则以支持提供更多可负担的住房选择。
然而，住房负担能力面临的挑战并不仅仅是供应问题。我们还需要应对房地产市场的强劲需求。
市场过热无疑会给租赁行业带来巨大压力，因为房价飙升的速度远远超过首次购房者的工资增长水平，因此，这些购房者将被迫租房更长时间。
然而，政府继续无视要求取消多房产业主享受的慷慨税收优惠的呼声。
为低收入私人租房者提供的主要帮助是联邦租金援助计划（Commonwealth Rent Assistance scheme），但该计划的针对性不强。近五分之一的低收入租房者被视为不符合资格，而另外四分之一的人尽管没有租房压力，但仍获得了该计划的援助。
可负担住房会不会自然出现？
一些评论者支持过滤理论——这是一种基于市场的过程。在这个过程中，随着高收入者腾出他们原本的住房，这些价格较高地区的新房源为低收入家庭创造了额外的住房供应。
支持这一理论的人认为，在任何地方建造更多住房——即使是在房地产市场的较富裕的一端——最终都将全面提高住房负担能力，因为相对价格较低的住房会向下供给至最贫困的家庭。
然而，低收入家庭面临的持续负担能力危机和无家可归人数的增加是关键信号，显示过滤机制效果不佳，不能依靠它来提供低成本住房。
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位置至关重要
如果我们希望建造新住房以满足低收入人群的需要，那么位置确实很重要。
我们所需要的是在各地区稳步增加可负担的优质住房，为低收入租房者提供与高收入家庭同等的工作和便利设施。
《国家住房协议》（National Housing Accord）的目标是从2024 年中期开始的五年内交付120万套新住宅，但必须确保这些住房“位置优越”，适合需要可负担住房的人居住。
最近的模型显示，住房价格过高和社区环境贫困都会对心理健康产生负面影响，这凸显了提供价格合理且位置优越的住房的必要性。
即将出台的预算案
虽然上次预算中对最高租金援助标准增加15%的措施受到了欢迎，但该计划早就应该进行重大调整，以针对那些面临租房压力的人群。
此外，应缩减对第二套房的税收优惠，以减少那些难以购买首套房的人面临的竞争。
随着更多高收入租房者转而拥有住房，这最终将有助于缓解低收入租房者的负担能力压力。
当局可以通过精心设计的税收和其他改革来应对市场不稳定情况，减轻对租赁供应的潜在负面影响。
总体而言，住房负担能力解决方案必须是多方面的。澳大利亚的住房体系已经严重崩溃，除非政策制定者愿意面对供给和需求的挑战，否则就无法实现有意义的修复。
本文作者：
Rachel Ong ViforJ
澳大利亚研究委员会（ARC）未来研究基金研究员、科廷大学经济学教授
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