加按與二按有甚麼分別？何時加按何時二按？
現時大部分置業人士都會透過銀行按揭貸款購入單位，經常都聽到「加按」或「二按」套現，究竟兩者有甚麼分別？甚麼時候加按，甚麼時候二按呢？
70/80年代的按揭
在七﹑八十年代，按揭為「定額按揭」，例如當你借$70萬，銀行便會在按揭文件上列明貸款額為$70萬。從前業主要加按，銀行須要重新進行審批，業主亦要到律師樓，律師再做一張按揭契。
「all monies」形式借貸
時至今日，大部分按揭均屬「無限額/不定額按揭」，又叫「無上限貸款」形式，英文稱為「all monies」，意思是你把自己的單位作所有貸款的抵押品，所有貸款包括該單位的所有貸款額，甚至該銀行的信用咭或私人貸款的抵押品，所以稱為「all monies」。而業主以「all monies」形式借貸，將來加按或調整貸款額便毋須修改按揭契，只需加簽便可，方便快捷。
甚麼是「加按」？
「加按」就是將已抵押給銀行作按揭的物業，在同一家放貸機構(通常是銀行)再進行多一次按揭貸款安排，申請額外貸款額。
假設業主抵押了單位予銀行，十年後單位升值了，業主便可以向同一家銀行申請加按。假設10年前單位以$600萬購入，借了五成，即是10年前已借$300萬;現在單位已升值至$900萬，$900萬的五成是$450萬。當年的五成($300萬)和今日的五成($450萬)相差了$150萬，若業主申請加按，銀行在沒有提高按揭成數的情況下可向業主借出第二筆貸款：$150萬，即第二筆按揭。由於業主沒有因為第二筆按揭貸款簽署新的法律文件，故此次按揭並不會在查冊上顯示。
那如果單位沒怎麼升值，但業主已供了一大筆貸款，能否加按呢？此情況業主可向銀行申請另按揭貸款或透支額(OD LINE，OD=Overdraft)。
甚麼是「二按」？
業主購置物業時普遍會到銀行申請按揭，而「二按」即是業主在這原有的按揭貸款上，再向另一家財務機構申請額外的按揭，這便為「二按」。同一個原理，業主可為同一個物業申請三按、四按等，但實屬少數。
二按情況不止於有物業在手而想套現現金；在新盤市場，部分發展商亦會為旗下一手盤提供「二按」貸款。一般承造「二按」的是財務公司，要留意的是，買新盤時申請二按，必須得到承造一按的銀行同意和進行壓力測試。另外亦要留意，財務公司的按揭貸款不受香港金融管理局監管。
為何業主不向原本承造一按的銀行加大按揭成數/加按，而向另一家財務機構申請二按？原因是雖然單位已升值，但如果業主的薪酬沒有上升，過不了壓力測試，收入不足令業主有能力還款，銀行便不會批二按。故這情況如業主需要應急，便只能選擇二按。
「加按」是指將原本已抵押給銀行作按揭的物業，再申請多一次按揭貸款，以得到額外貸款額。只涉及一個承按機構，通常是銀行；
「二按」則是除了原有的按揭貸款，再向另一間財務機構申請另一次按揭貸款。加按只涉及一個涉承按機構，而二按則涉及不同的承按機構：一按的銀行(一般是銀行做一按)和二按的財務公司。
- 物業升值
加按貸款額取決於銀行估價，大部分銀行提供網上免費估價服務，物業升值便有機會可加按。
- 薪金調整及供款能力
銀行評估業主收入能夠應付還款額及通過壓力測試才能加按。但切記要量力而為，衡量自己的收入能否應付再次借貸的壓力。
- 利率
申請人需要考慮利率，如申請加按時按揭利率較原先貸款利率更高，申請人便要計算是否值得申請加按。
值得注意的是，如果業主採用的是按揭保險新制度，即「林鄭Plan」，是不可以進行加按的。而選用按揭保險舊制的業主則不受此限，可以以「再融資按揭保險計劃」加按，最高可承造8成按揭，但物業價值不能高於$600萬。
若業主最終無力還款要斷供，單位應由哪個機構收回？
通常原本的按揭在按揭契上已清楚列明，若出現斷供，銀行有權收回物業轉售，以贖回業主欠下的款項。如果是二按的情況，二按方/財務公司並沒有權利收回物業，所以他們的權利相對較弱。他們只能申請一個押記令（俗稱「釘契」），排隊領錢。由於一按方的權益永遠會比二按﹑三按﹑四按大，因此財務公司便會收取較高的利息。
