夫婦未夠40歲坐擁三層樓　想盡早財務自由　專家︰資產太集中於物業有風險

今次《你財策劃師》的主角，是38歲的Ben。兩年前在Ben在我的專欄已進行了一次理財諮詢，今次主動和我聯絡的原因，一方面是讓我知道他的近況，另一方面有些新的理財方案想向我徵詢意見。

他任職電訊公司企業發展部門，這幾年因疫情原因市場對企業通訊服務需求大增，所以他的收入水漲船高，這幾年平均月薪約有10萬元，當中包括6萬元基本薪金及4萬元佣金。踏入年初，留意到美國不少科技相關龍頭企業都大量裁員，估計其他相關行業都難以倖免，所以相信未來的收入都會減少。

上次商討時Ben已提過考慮將個人名義持有的物業轉給父母，令自己名下沒有物業，可以有空間再購買物業，今次商討時已經完成交易。

另外，之前幾年都因息低及想增加周轉資金而借了稅務貸款，上年度借了65萬元貸款，於今年1月已全數還清，所以每月都有盈餘用作投資，因此正考慮可如何運用資金，可以盡早達到財務自由。

現時Ben和父母及太太一起住在租來的物業，合約已在「生約」期，可以行使「提早解約權」而另覓新租盤，亦打算搬到另一個屋苑，目前租金為23,500元，預算新租約租金為26,000元。

由於收入不穩定，加上估計目前的銷售工作沒有長遠發展空間，甚至隨時會失業，資訊科技行業3數年便可以出現翻天覆地的轉變，所以Ben很想好好把握現有入息及資產，趁機配置好投資組合，增加收益資產，為未來創造被動入息，達到財務自由。

利用物業設三大入息計劃

Ben目前有幾個想法，希望我能夠提供意見：

計劃（一）：購買一個三房單位來居住，預料最少要1,200至1,300萬元，另外每月管理費應該要3,000元以上。

計劃（二）：用26,000元租住新單位，然後利用收息股收益「對冲」租金，一年為312,000元，目標是累積價值500萬元，可以派發6厘或以上股息的收息股，現時平均能夠派發6厘股息率的股票共300萬元，即是需要再累積多200萬元。

計劃（三）：Ben用個人名義多購入一層兩房單位來收租，預算樓價650萬元及每月租金1.5萬元，期望能「對沖」租住的物業的租金。

目前Ben的三個物業ABC全部都是在九龍同一區，因個人對該區比較熟悉，但都有憂慮是否過度集中，而對其他藍籌屋苑又不熟悉，所以向我查詢有什麼好建議。

以上三個計劃的重點都不同，所以不是三選一，應該要考慮每個計劃的好處及挑戰。

計劃（一）的重點是滿足居住需要，所以考慮角度不能單從付出多少金錢來衡量。金錢上考慮的問題只是能否支付首期及每月還款能力，但擁有自己居住物業的意義是一個較為安定的居住環境，能夠配合一家人的需要才是重點，始終租地方住可能不獲續租及不會花很多心思在別人的物業，如果和業主關係不好又要搬家，對有長者的家庭來說搬屋是一個大決定，尤其是要搬到新地區，所以要考慮這重點。

計劃（二）是希望透過能夠派發收益的資產製造入息，用作支付租金。租金是確定支出，相反收益存在不確定性，所以要令未來收到的入息有較大機會支付租金，便需要有較審慎的假設，例如將預計收益率調低，即是將需要的派息資產價值增加；或是選取有更高潛在收益的資產，但派發到期望收益的不確定性亦增大。

另外要注意的問題是租金支出只是開支一部份，萬一有其他資金周轉需要出現時，可能被迫將派發收益的資產套現來應付，到時又會影響到計劃用作支付租金的收益。牽一髮動全身，我認為不能夠單憑一對一形式規劃，必須有後備方案來應付必須開支。

計劃（三）是透過租金收入應付租金支出，好處是在外在環境影響下收入和支出的表現同步。例如當租住的物業業主加租時，Ben亦可以加租，令額外租金支出減少，但目前Ben目標購入的單位的租金收入遠低於未來的租住租金支出，相差每月1.1萬元，所以在加租環境下亦不能夠完全抵銷影響。

反而在減租的環境下，Ben的計劃（三）有較大優勢，因為可以降低租金支出，而相對租金收入的損失會較低，所以對整體財政有幫助。只是這種好處又會令Ben處於很矛盾的狀況，因為持有物業收租的目標，便是希望租金能夠持續上升，甚至有人說能夠追到通脹，但在加租情況下，現金流情況反而差了，所以究竟應該期望將來是加租還是減租呢？似乎難有定論。

重點應是創造現金流

Ben提出的3個計劃都是和物業相關，但家庭理財規劃並非只考慮居住需要或租金收支，還需要從整體上了解，怎樣運用適當工具協助製造現金流，應付不同人生階段的需要，所以我認為Ben的情況不能夠只從這些計劃而下定論。

Ben提到的要求很簡單，便是能夠把握現時的優勢創造財富，早日達到財務自由，相信這亦是大部分人的想法，但這並非目標，因為並沒有具體的時間表及需要的金額，而Ben專注的都只是租金收入和租金支出之間的關連性，未有考慮到租金以外的生活需要。

Ben的憂慮是收入不確定及將來可能會失去工作，但目前工作收入是他主要收入來源，佔總收入66%。而目前他提供的資料每月支出需要10.8萬元，當中還未計入他個人的生活需要，所以總支出必然更多，相信實際支出可能要13萬元或以上。

目前的支出項目中彈性較大的應該是3萬元月供港股，相信能夠隨時停止。所以考慮各樣支出後，估計每月支出應該不會少於10萬元，而目前用作應付周轉需要的流動資金只有40萬元，等同於4個月支出的金額。

假如Ben擔心失業，應考慮如何強化被動收入及增加資金周轉靈活性，反而現有財富組合中欠缺流動性的資產，即3個收租物業，佔總資產值75.4%！

Ben期望達到財務自由，應該不用擔心被動收入，所以他的規劃重點應是怎樣創造被動收入，應付家庭及個人的各項支出，而不是着眼在並非最理想被動收入的收租物業。

根據市值計算，目前Ben三個收租物業收益率是2.84厘，當中未計算物業稅支出，按揭還款，因未能租出而引致的潛在收入減少及維修保養的必然支出等。所以客觀估計，年度租金收益率可能最終亦只有2.5厘，甚至更低。

物業資產欠缺流動性　收益率偏低

Ben對股票所要求的收益率是6厘，比物業租金收益率多3.5厘，是很明顯的分別。但他一方面期望股票收益率達到6厘或以上用作支付租金，而另一方面持有的物業佔總資產值超過75%，卻接受只有2.5厘的收益率，他這樣的做法估計是希望物業能長綫大升，令資產價格升值來獲利。這牽涉個人信念，難定對錯，只要評估過可以承擔「睇錯市」的後果便可以進行。

我再和Ben分析，假如不考慮投資在甚麼資產，但以目前財富水平來說，假設資產收益率達4厘，一年的收益便有1,008,000元，平均每月8.4萬元。扣除未來租金支出後，每月仍然有5.8萬元生活費，已差不多能夠應付今天各項支出。所以我認為Ben要考慮的，是怎樣能夠讓目前的資金投放在適當的資產中，用作製造合理的收益率，而不是再繼續將專注力只放在投資物業上。

除此之外，Ben必須為家庭準備足夠的周轉現金及各項保險保障，包括人壽、醫療及危疾保險，避免意想不到的問題發生而令周轉出現困難，亦不要將資金過度集中在單一類資產，增加風險。假如他維持利用現時財富組合來製造收入，期望達到他追求的財務自由狀況，他必須要有更充裕預算，因物業必然隨時間而老化，將來的維持成本必然大增。

【原文刊於第812期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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