Last Updated on 2024 年 4 月 20 日 by Eric Chiu
我國於 105 年實施房地合一制度，並於110年７月起針對個人短期持有不動產調高所得稅稅率(最高45%)。因此如何合法節稅或善用自住房地的重購退稅機制，成為重要的課題。本文主要介紹房地合一重購退稅中需要注意的要點，以避免不小心產生憾事，導致數百萬的稅額無法退回或被追回補繳。
重購退稅雖然不是直接降低稅率，但若能滿足相關條件，便可將已繳稅負全數或部分退回，實質上可達到節稅目的！
重要法規
所得稅法14-8
- 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
- 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
- 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
房地合一課徵所得稅申報作業要點 第20點
本法第十四條之八有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。
前項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
重要細節
- 先購後售(出售當下抵稅)或是先售後購(購買後申請退稅)，都是可以的，也包括以配偶名義購買或出售的情況。
- 需個人、配偶及未成年子女在出售與購買房屋辦戶籍登記
- 需居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用
- 重購後若需要遷出戶籍仍須注意是否符合條件。
- 出售及重購房地之登記日期在2年以內 (自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內)
居住事實認定與主張(重要)
許多民眾可能會忽略規定是包含設戶籍+居住。實務上已有稽徵機關針對居住事實做查核，常見的查核方式包括：
- 出售前與購買後是否為低度用水、低電度的空屋
- 查核是否有出租的事實、勾稽是否有登記地址
- 函詢管委會說明該住戶是否有居住事實
- 要求提示搬家紀錄、社區進出紀錄
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相關補充解釋函
財政部說明，個人適用所得稅法第14條之8房地合一稅重購退還或扣抵優惠，出售及購買之房屋均應符合「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第20點辦竣戶籍登記之要件，且為避免投機，以落實保障自住權益之立法目的，重購後5年內該重購房地改作其他用途或再行移轉者，應追繳原退還或扣抵稅款。
財政部101年6月9日核釋個人重購自住房屋、土地(下稱房地)，經核准依所得稅法第14條之8第1項或第2項規定退還或扣抵稅額，於重購後5年內，因下列原因之一，致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋者，倘經查明該房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用情事，得認屬未改作其他用途，免依同條第3項規定追繳原退還或扣抵稅額：
一、未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件。
二、本人或配偶因公務派駐國外。
三、原所有權人死亡。
財政部進一步說明，依上開規定，個人於重購後5年內，應於重購之自住房屋辦竣戶籍登記。惟實務上可能發生前開3類無法持續設戶籍於該重購房屋之特殊情形，考量該等情形非屬投機且該房屋實際仍作自住使用，爰發布令釋規範該等房屋免予追繳稅款，俾適度保障納稅義務人權益。
Eric Chiu 邱奕淳會計師 (關於我) 安得仕聯合會計師事務所會計師、雲端財會系統創辦人、新創及企業財務、營運管理顧問。 如有設立公司、記帳、個人財稅務規劃、公司財稅簽證及顧問需求，可以透過E-mail與我聯繫或預約諮詢。也歡迎加入Eric CPA Line@官方帳號！
更新日期：2024.04.20