Quali sono le responsabilità dell’amministratore condominiale?

L’amministratore deve gestire le parti comuni dell’edificio, tenere la contabilità, riscuotere i pagamenti, tutelare le proprietà private e far rispettare il regolamento.  

L’amministratore non è solo il gestore e il rappresentante esterno del condominio: ne è anche il custode e il garante. La sua attività però non si limita alla tutela delle sole parti comuni ma anche a quelle private, ossia ai singoli appartamenti, qualora minacciati da difetti di manutenzione. A tale importante conclusione è giunta la Cassazione con una sentenza particolarmente importante (la n. 10380/204). La Corte ha così spiegato quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio, ampliando pertanto il novero dei compiti indicati dal Codice civile.

Cerchiamo di fare il punto della situazione, partendo tuttavia proprio da ciò che non gli compete.

Cosa non rientra nella competenza dell’amministratore?

L’amministratore non è un intermediario delle questioni condominiali che possono insorgere tra condomini. Egli cioè non fa da paciere né da arbitro. Non è tenuto a prevenire o dirimere le liti interne tra proprietari, ma deve curare solo i rapporti tra questi e il condominio.

Tanto per fare un esempio, egli non ha il potere di agire contro un condomino che fa rumore durante la notte, molestando il vicino del piano inferiore. Né può imporre al proprietario di un appartamento di pagare il risarcimento da infiltrazioni d’acqua determinate dalle sue tubature.

Anche in ipotesi di reati, come lo stalking condominiale, l’amministratore non ha alcuna legittimazione attiva. Quando però la condotta delittuosa viene posta ai danni del condominio (si pensi al caso di appropriazione indebita di un precedente amministratore), egli può sporgere la querela solo col consenso unanime dell’assemblea.

Compiti e funzioni dell’amministratore condominiale

Le principali responsabilità dell’amministratore condominiale sono stabilite dall’articolo 1130 del Codice civile, che ne disciplina i compiti e le funzioni. Tra essi vi sono:

• conservazione delle parti comuni dell’edificio: egli deve mantenerle in buono stato di manutenzione e a provvedere alla loro ordinaria amministrazione. A tal fine può eseguire lavori di straordinaria manutenzione solo se urgenti e necessari, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea;
• esecuzione delle delibere approvate dall’assemblea: deve cioè svolgere le attività che gli vengono richieste dai condomini non già in via individuale (egli non è il mandatario del singolo proprietario), ma collegiale (ossia col voto durante le riunioni);
• cura e redazione del bilancio condominiale: entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, l’amministratore deve redigere il cosiddetto “consuntivo” o “rendiconto annuale” e sottoporlo all’assemblea per la sua approvazione, insieme al “piano di riparto” (il prospetto con cui le spese vengono divise secondo millesimi);
• riscossione delle quote condominiali: è tenuto a chiedere i pagamenti e ad agire in via giudiziale contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. In tal caso, dovrà nominare un avvocato di propria fiducia, senza dover attendere l’autorizzazione assembleare. Non può quindi limitarsi a inviare una semplice diffida, ma deve assicurarsi che l’azione legale venga avviata dal legale con la richiesta di un decreto ingiuntivo nei confronti dei debitori;
• rappresentanza del condominio in giudizio: l’amministratore ha il potere di stare in giudizio in nome e per conto del condominio, sia in veste attiva che passiva;
• convocazione dell’assemblea: tale professionista è tenuto a indire, almeno una volta all’anno, l’assemblea dei condomini per l’approvazione del bilancio, del piano di riparto e di tutte le altre questioni che siano insorte nel corso della gestione;
• comunicazione di azioni giudiziali o di lavori in corso: l’amministratore deve prontamente avvisare l’assemblea del fatto di aver ricevuto la notifica di un atto giudiziale, così come deve informarla dell’avvio di lavori alle parti comuni da parte dei singoli condomini;
• controllo del rispetto del regolamento condominiale: l’amministratore deve agire contro i condomini che non rispettano il regolamento, eventualmente avviando azioni legali nei loro confronti o, se si tratta di conduttori, nei confronti del relativo locatore;
• conservazione della documentazione: l’amministratore è custode di una serie di registri (bilanci, anagrafe condominiali, verbali delle assemblee, buste paga, fatture, ecc.). Egli deve mostrarli o darli in copia a chi gliene fa richiesta.

Responsabilità civile dell’amministratore condominiale

L’amministratore condominiale risponde civilmente dei danni cagionati ai condomini a causa della sua negligenza nell’adempimento dei suoi obblighi. Ad esempio, egli potrebbe essere ritenuto responsabile per danni derivanti da una mancata manutenzione dell’edificio o da una negligente gestione del bilancio condominiale.

Quanto al primo aspetto, la Cassazione ha fornito un’interpretazione estensiva della responsabilità dell’amministratore. È vero infatti che l’articolo 1130, numero 4, del Codice civile, gli riconosce il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio; tuttavia tale norma va interpretata in maniera estensiva, nel senso che detto professionista ha il potere-dovere di agire contro il costruttore per eliminare i gravi difetti di costruzione che riguardano sia l’edificio nel suo complesso considerato, sia i singoli appartamenti, che, per effetto della medesima causa, siano stati parimenti danneggiati.

L’amministratore è poi responsabile civilmente dei danni procurati dall’omessa o ritardata riscossione delle quote condominiali. Si pensi al caso in cui, sussistendo una situazione debitoria del condominio, i fornitori interrompano l’erogazione dei servizi (ad esempio la pulizia, la manutenzione dell’ascensore, le utenze); oppure all’ipotesi in cui, l’eventuale differimento del recupero dei crediti abbia consentito al debitore di spogliarsi dei propri beni o a una società di fallire.

Responsabilità penale dell’amministratore condominiale

In alcuni casi, l’amministratore condominiale potrebbe essere chiamato a rispondere anche penalmente per i suoi atti. Ad esempio, egli potrebbe essere perseguito per reati come l’appropriazione indebita qualora, al termine dell’anno di gestione, emergano degli ammanchi di cassa o qualora le somme riscosse non transitino sul conto condominiale.

Si ritiene responsabile penalmente l’amministratore per i danni strutturali dell’edificio quando questi non faccia il possibile per evitare infortuni (ad esempio delimitando con transenne l’area sottostante un cornicione pericolante); in tal caso risponderà del reato di lesioni colpose.

Egli può essere condannato se non adotta le misure necessarie alla sicurezza nell’edificio condominiale oppure omette di eseguire lavori in parti del palazzo in fase di rovina (ai sensi dell’art. 677 del Codice penale).

L’amministratore è inoltre penalmente responsabile se redige un rendiconto non veritiero: in tal caso potrebbe essere imputabile per truffa aggravata.