《胡．說樓市》收到谷友查詢，想我們講下目前是否買樓收租時機? 其實買樓收租時，除了衡量投資價值外，在買樓收租上還有很多雜費支出，而且最擔心還是選擇租客，究竟有沒有方法去提防租霸呢? 我們將一文清楚闡述買樓收租需要注意的事項與流程。
快速跳往：物業放租流程、選擇什麼地區收租、如何釐訂投資價值、放租雜費計算、放租好處、收租缺點與按揭、如何提防租霸
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物業放租流程
| 程序 | 注意事項 |
| 1. 先把放租單位執拾整潔 | 可自行考慮是否添置傢俬，通常整潔、即租即住的單位，可較快租出 |
| 2. 放租前用手機拍下單位情況 | 放租後業主不能隨便入屋，所以出租前要先拍下單位情況，方便未來連租約出售物業，或現租約到期前，都能予睇樓客參考 |
| 3. 把租盤自行放到網上、或委託地產代理協助出租 | 愈多渠道，愈快租出 |
| 4. 了解準租客背景 | 若有心儀租客，簽約前最好先了解其背景，可到租霸網站查詢，甚至要求租客出示工作或入息證明，但沒有劃一標準，需自行衡量風險 |
| 5. 取得按揭銀行的「出租同意書」 | 根據按揭契，將自住單位出租需要通知銀行，並取得銀行同意，若被揭發私自出租，可被銀行Call Loan，要求彌補按揭差額，若被按揭證券公司發現，更有可能被罰款，業主需自行衡量風險 |
| 6. 與租客簽署臨時租約 | 訂金一般為一個月租金 |
| 7. 14日內簽署正式租約 | 簽署正式租約前，應確保在租約上寫明業主與租客雙方的責任，如家電維修等，避免往後爭拗 一般正式租約屬於一年「死約」，一年「生約」 另外，租客須同時繳付按金，但法例沒有硬性規定按金金額。一般做法是繳交「兩按一上」，即兩個月租金作按金，一個月上期租金 |
| 8. 一個月內打釐印 | 租約一式兩份，簽妥及繳付印花稅 (俗稱「打釐印」) 後，由業主與租客各自保存 印花稅由業主與租客平均攤分 注意：此乃重要程序，法庭只會接納已打釐印的租約，若未來遇上租霸，需透過法庭處理，已打釐印的租約便至關重要 |
買入什麼物業收租?
考慮1: 選擇什麼地區收租
鄰近商業核心區
很多人買樓收租時，都猶豫於選擇什麼地區收租。一般來說，傳統租值較高的地區，主要有三類。一類就是鄰近核心商業區，例如中環、灣仔、銅鑼灣一帶，只因不少都是一批較具承租能力的白領階層，往往希望住得較近上班地點，即使晚一點下班也可爭取時間休息。他們並不介意面積細，反而最重要是跟工作距離近，最好鄰近鐵路站。所以中上環一帶的鐵路納米盤也頗受白領歡迎。
傳統名校網區
第二類就是校網區，例如傳統34區何文田，41區九龍城、以及11區港島區，也會吸引不少家長租客冒名搵盤。因為根據目前升讀小學的報校方式，如果家長未能在「自行分配學位階段」獲得學位，就需要等待「統一派位」。而「統一派位」中買家在「乙部選擇」中填寫30間學校，而教育局是按照居住地點遠近作為衡量因素之一。因此名校區的住宅也特別受家長客歡迎。但在選擇校網盤時，謹記上教育局的網頁上看清楚所屬地區。部份樓盤明明是在九龍城區，卻偏偏跌出了名校網；同樣地九龍塘區「畢架山峰」原來也跌出了41區名校網。
方便進出大學
第三類就是大專學生租客。由於內地學生來港讀書的效應，而學生宿舍亦供不應求，故們就需要由幾名學生夾錢租樓居住。他們對居住環境沒有太大要求，最重要是近學校。大圍名城，沙田第一城、紅磡黃埔花園、港島區一些唐樓及洋樓、康城站首都、領都四房大單位等，近年都成為內地大學生租樓選擇之一。他們最大好處是一炮過支付一年租金，但對於保養住所卻未必夠一般租客好。
考慮2: 投資價值高低?
什麼是「租金回報」
怎樣評定一層樓的投資價值? 很多人會計算「租務回報」。所謂「租務回報」，就是把一年的租金收入，跟樓價作對照的一個比率。怎計呢? 舉例，用差估署數字作基準，一層實用面積484呎的中小型住宅，平均月租15,615元，一年租金就等於187,380元，對照同一層住宅價格724萬元，回報就是2.6厘。
租金回報 = 租金收入X12 / 樓價
「租金回報」的目的
2.6厘算高或低? 你問我，對照幾年前樓市，這個回報不算吸引。參看十年前的回報，當時一層中小型住宅售價為336萬元，同一單位月租僅10,710元，相當於回報可高達3.83厘。回報率回落，背後因租金升幅比起樓價升幅為慢。不過，參考租務回報，最主要目的就是方便比較。因為當你手持同一筆錢，你可以選擇買樓，也可以選擇投放在其他投資工具，例買股票收息、買外幣的利率，直接比較回報高低。
中小型住宅(租金回報)
| 平均售價 | 平均月租 | 回報 | |
| 2020年 | 724萬元 | 15,615元 | 2.59厘 |
| 2019年 | 710萬元 | 16,425元 | 2.78厘 |
| 2018年 | 654萬元 | 16,740元 | 3.07厘 |
| 2017年 | 639萬元 | 16,245元 | 3.05厘 |
| 2016年 | 556萬元 | 14,760元 | 3.19厘 |
| 2015年 | 508萬元 | 14,490元 | 3.42厘 |
| 2014年 | 523萬元 | 14,445元 | 3.31厘 |
| 2013年 | 448萬元 | 13,050元 | 3.49厘 |
| 2012年 | 435萬元 | 11,745元 | 3.24厘 |
| 2011年 | 336萬元 | 10,710元 | 3.83厘 |
買樓收租預算
如果選擇好地區、計算好回報後，真的要部署買樓收租，究竟自己要支付什麼費用? 除了要預備首期外，也需要支付經紀佣金、律師費、印花稅、查冊費用外，放租時也要支付租樓佣金，並替租客繳交管理費、差餉、地租、及每年申報印花稅。
購入物業
- 首期: 樓價50%
- 經紀佣金: 樓價1%
- 律師費: 5,000-10,000元
- 印花稅: 劃一15%樓價(多於一層物業)
- 管理費、屋苑維修基金
- 律師查契費用: 視乎情況
放租物業
- 代理佣金: 半個月租金
- 厘印費: 年租金0.25%-1%不等，視乎租約期而定
- 差餉: 應課差餉租值Ｘ5%，但近年多獲寬免
- 地租: 應課差餉租值X3%
買樓收租兩大好處
好處1: 收租物業具槓桿效應
值得留意一點，買資產計回報，有人更著重看升值。這一點，無論投資樓市、股票、或者外幣都類近效果；但不同的是，買樓還可借助槓桿效應，透過承造按揭，而無須全額支付，反觀買股票或外幣就多數也需要。槓桿可以有幾大? 其實也等於換個角度問，就是買樓收租做幾多成按揭? 簡單答案就是50%。根據金管局政策，買樓投資最高按揭成數50%。一層724萬元的物業，你需要支付一半首期，一半向銀行借取。
收租物業例字計算
| 樓價 | 724萬元 |
| 首期 | 50%: 362萬元 |
| 貸款額 | 50%: 362萬元 |
| 息率 | 2.5厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | 14,303元 |
| VS 每月收租 | 15,615元 |
好處2: 租金收入可作入息一部份
有些人上車無首期，但有供款能力；但亦有人有首期，只是欠缺供款能力。特別是一些沒有固定收入、或者是退休人士，收入不高。但實情租金收入可計算入息一部份，變相谷大了收入。一般來說怎計算? 如果已經有租金收入，可把租金收入的70%當作入息計算；但就算你買入物業後，仍然未有租金收入，部份銀行都可以作出評估後，按評估價計算60%作為收入。
- 租金收入X70% = 入息
- 預期租金收入 X 60% = 入息
舉例，如果買家已手持一層供滿的物業，並收取15,000元一個月，按道理，銀行可以把當中的70%當作收入去計算，相當於10,500元(註: 15,000X70%)。假設買家打算購入一層600萬元的物業作收租用途，以五成按揭計算，貸款額300萬元，每月供款為11,854元。雖然購入的為第二層樓，但因第一層樓的物業已供滿，故供款佔入息比率不用作特別收緊，可按50%比率計算；而加息三厘後的壓力測試下，供款佔入息不得多於60%，故入息有28,389元便可以過關。但因有租金收入計算在內，故入息有17,889元(註: 28,389-10,500元)也可獲批貸款。但當然，並不是每間銀行都願意接納租金計算入息，所以如果真的採用這種方式計算按揭，銀行選擇也會較少。
| 樓價 | 600萬元 |
| 首期 | 50%: 300萬元 |
| 貸款額 | 50%: 300萬元 |
| 息率 | 2.5厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | 11,854元 |
| 壓力測試下月入 | 28,389元 (10,500元+17,889元) *收租: 15,000元X70% = 10,500元 *入息: 17,889元 |
買樓收租四大缺點
缺點1: 放租需通知承造按揭的銀行
雖然買樓可以透過銀行去承造按揭，從而達至槓桿效應，但背後也有一些地方需要注意。例如有些買家當初購入物業做自住用途，最高做六成按揭；但其後因有換樓打算，希望可以把舊居放租，而自己再租住另一層單位，究竟在這個情況下，銀行會怎看待按揭? 是用五成計算按揭、還是照舊用六成計算呢? 由於申請人在請按揭時，需要填寫聲明物業作自住用途，所以有任何轉變，基本上原則上也要通知銀行的。而銀行亦有權要求重新為按揭作出審視，買家有可能需補回差額，或可能需上調息率。
缺點2: 放租物業不能承造按揭保險
我們也收過一些谷友查詢，問究竟能否借按揭保險，之後再放租? 答案不可以。按揭保險原意，是協助買家購買物業自住，任何投資性質的用途都不會接納。香港按揭證券公司會定期作出突擊檢查，買家需要向他們作出自住聲明。如發現有違規申報，有可能要求買家作提前還款，屆時便得不償失。
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缺點3: 買樓收租有多項隱藏支出
相比起其他投資工具，有人未必鍾情買樓收租，因為放租還有很多雜費支出。正如在上文我們已經指出了買樓收租的支出。租約期一般為兩年合約，一年生約、一年死約，如果租客在一年死約期後提出解約，業主又要再繳付佣金尋找租客。更重要一點，市場上的租約多屬「全包宴」。包括管理費、差餉地租等，都會蠶食了租金收入及回報，所以部份人會計算回報淨值。這樣就可真正知道自己的實質回報為多少，尤其近年新盤的管理費愈見高昂，會直接蠶食了回報。
淨租金回報: 租金收入X12 -(全年管理費+差餉+地租) / 樓價
還有一點不要算漏，就是稅項。持有多於一層物業要支付15%從價印花稅外，買家每年都要申報物業稅，把全年租金收入、扣減差餉及不能追回租金後，打八折去釐定，政府抽取當中15%，所以七除八扣，可以有幾多落袋? 買家要自己衡量。
物業稅: 全年租金收入 – (差餉+不能追回租金) X 80% X15%
缺點4: 買樓收租需嚴選租客
除了雜費支出外，怎樣挑選優質租客也很有學問，要怎樣旁敲側擊了解其工作背景、收入是否穩定、會否準時交租之外，偶然還要應付租客突如其來的家居維修問題，大家更擔鈊就是怎樣可以提防租霸。
查閱租霸黑名單
坊間有不少網頁聲稱手上有「租霸資料庫」、或者「租霸黑名單」，讓業主可於出租前付費查閱租客資料，但實情往往有漏網之魚，尤其租客刻意不交租的話，他們定必有方法可以避過資料登上資料庫，因此透過上述方法來檢查租客背景，也不一定是百分百準確，情況就如我們在市面查閱凶宅的資料一樣。
避免租予公司名義租客 / 未能核實資料 / 資料失實的租客
除非對該公司有非常透徹的了解，否則租予公司名義租客前，要了解為何他不能以個人身份租住單位。因為一旦單位真的出租霸後，若公司只屬空殼公司、或以一元註冊的公司，只要租客把公司清盤，就算業主足租十萬元，最終也只是獲賠一元。同樣地，避開資料失實或未能核實資料的租客: 對於一些未能提供工作證明及地址的租客，業主也要小心處理。
往土地審裁處處理追租問題
租客無交租的十五天起，業主可採取行動，但就避免選擇前往區域法院作審理，而是直接往土地審裁處作申索。因為一般來說，區域法院會處理任何細節，即使由租客提出的理由，法庭也會先接受，並用法律觀點去審理；但土地審裁處卻相對簡單，可以直接追討租金。當然，還有一些使費，除了要繳付律師費外，上庭連執達主任收樓也牽涉費用，但一般而言，大約五千元內已經可以。
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另外，很多人一提起裝修就頭痛，因為裝修行業沒有正式規管，所以屢屢傳出裝修爛尾、獅子開大口等問題。其實坊間也有裝修配對平台，專門協助業主與裝修師傅溝通，而且有規範化的電子報價單，減低日後的爭拗。《胡‧說樓市》最近替大家搜羅了獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，《胡‧說樓市》將提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可點擊以下連結前往！
