綠城管理11連升斷纜現價仍值得吸納？

作為內地最大保障房承建商，綠城管理(SEHK:9979)股價於過去一個月累升約32%，其中在2月初更錄得11日連升，然而連升記錄於2月11日斷纜，考慮追入前是要清楚公司前景及估值情況。

綠城管理股價強勢，主要由於市場有兩大憧憬，分別是成為港股通股份，以及國策對基建包括住房的發展提速，而這兩大憧憬往後仍有望在首季繼續發酵。

1.偷步炒入港股通

根據瑞銀統計，綠城管理於過去12個月的平均市值約83.4億元，高於納入恒生綜合指數的50億元市值門檻，預計綠城管理將在3月7日進入港股通。成為港股通預示北水可望流入公司利好股價發展，相信市場部分春江鴨近來已入市潛伏，率先推高股價。

2.基建提速發展

中國國策強調「穩增長」，然而今年1月內地一系列經濟數據，反映今年經濟增長大有放緩跡象，作為拉動經濟的固定投資預期會繼續加碼。其中「十四‧五」規劃住房政策側重發展保障性租賃住房，在40個重點城市將保障性房屋供應增加650萬套，對綠城管理最為有利。為加快發展內地保障性租賃住房，人行及銀保監局宣佈，有關保障性租賃住房項目的貸款，不會納入房地產貸款集中度管理，以鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的信貸投放。中信證券指，各地開始著重保障房建設，預計今年首季基建投資增速超7%，甚至有望達10%。

實際業務方面，截至去年12月底綠城管理代建項目的管理合約總建築面積8468萬平方米，按年增長約11.3%；在建面積4404萬平方米，增長約8.7%。2021年全年新拓代建項目的合約總建築面積2278萬平方米，按年增長約21.9%；新拓代建項目代建費預估71.1億元人民幣，增長約22.3%。整體增長平穩。

估值偏貴

至於估值方面，綠城管理2021年預測市盈率為18.8倍，比對公司2020年11月上市以來平均市盈率15.5倍，以及建築股市盈率一般在10倍以下，股價屬偏高水平。然而瑞銀預期，由於地方政府融資工具和國有房企的購地價值比例正在上升，綠城管理的項目管理業務將受益於兩者訂單增加，加上綠城管理在政府項目處於有利位置，預測其2020年至2023年間的商業和政府項目收入複合年增長率分別為32%和44% 。

鑒於綠城管理中期業績，商業及政府項目收入佔比高逾9成，且盈利增長高達1倍，增速較一般建築股快，因此擁較高市盈率亦屬合理。惟公司短期累積一定升幅，可能成為短線回調理由，此外，母企綠城中國(SEHK:3900)雖屬國企中交集團旗下，但債務壓力甚巨，1月下旬公佈建議發行增信美元債，未來亦有可能從子公司「抽水」。

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