Rent To Buy: i chiarimenti del Notariato per “l’acquisto con affitto” di casa

L’entrata in vigore del Decreto “Sblocca Italia” ha disciplinato per la prima volta questo nuovo istituto contrattuale per l’acquisto di beni immobili e gli operatori del diritto iniziano ad approfondire le sue eventuali applicazioni pratiche.

Il rent to buy, letteralmente “affitta per acquistare”, è un particolare contratto che consiste nell’affitto di un immobile con possibilità di acquistarlo successivamente a un prezzo inferiore grazie allo scomputo dal totale dei canoni o di una parte degli stessi nel frattempo corrisposti al proprietario.

In altre parole con questo contratto è possibile garantirsi la possibilità di comprare casa senza dover prima passare dalla stipulazione di apposito compromesso o contratto preliminare poiché si entra immediatamente in possesso dell’immobile pagando un corrispettivo che viene considerato per una parte canone di affitto e per altra parte vero e proprio acconto prezzo. Alla data concordata infatti l’acquirente ha la possibilità di riscattare la proprietà o di rinunciare all’acquisto reimmettendo così il venditore nel pieno possesso dell’immobile senza che a quest’ultimo ne possa derivare un danno grazie al preventivo incasso dei canoni di affitto fino a quel momento pagati dall’acquirente.

Ad esempio, si può immaginare la vendita di un appartamento di valore pari a 100.000 Euro con questo meccanismo. Venditore e acquirente possono stipulare il contratto di rent to buy prevedendo che l’acquirente versi mensilmente la somma di 1.000 Euro per cinque anni, imputandone la metà ad acconto prezzo. Se, alla scadenza, l’acquirente deciderà di riscattare la casa non dovrà più pagare 100.000 Euro ma soltanto 70.000 poiché 30.000 sono stati da lui già corrisposti a titolo di acconto prezzo.

Per illustrare meglio i risvolti di questo nuovo tipo contrattuale i notai italiani hanno risposto alle domande più frequenti e che, per comodità sintetizziamo in questo breve vademecum.

L’acquirente che conclude un contratto di rent to buy è obbligato ad acquistare alla fine del periodo di affitto? Esiste un termine entro il quale si può decidere se acquistare o meno?

La Legge prevede che l’acquirente abbia facoltà di acquistare, non già l’obbligo. Diversamente dal compromesso infatti, che obbliga le parti rispettivamente a vendere e ad acquistare, il rent to buy concede soltanto l’opzione di convertire il rapporto di affitto in compravendita. Ciò significa che l’acquirente è sempre libero di rinunciare all’acquisto vero e proprio.

Se le parti decidono di stabilire l’obbligo per l’acquirente di comprare, il rapporto non è più un rent to buy ma un contratto preliminare dotato di un termine iniziale.

Il termine entro cui esercitare l’opzione di acquisto è rimesso alla libera contrattazione delle parti entro dieci anni dalla stipula del rent to buy.

Quali i vantaggi e quali invece i rischi di questo contratto per chi vende?

Il vantaggio è dato dalla possibilità di trovare un numero maggiore di acquirenti, attratti dalla possibilità di aggiudicarsi immediatamente un immobile in affitto garantendosi, al contempo, uno sconto sulla futura vendita.

Il rischio è rappresentato principalmente da due eventualità: la prima è che chi ha preso possesso dell’immobile decida poi di non comprarlo; la seconda è che quest’ultimo si renda inadempiente tanto nella corresponsione dei canoni e/o nella restituzione della casa alla scadenza.

Nel primo caso il venditore potrà stabilire che il canone sia più alto rispetto a quello di una normale locazione così da essere preventivamente risarcito per l’eventuale perdita di interesse all’acquisto. Nel secondo caso invece si dovrà far ricorso al Giudice per ottenere la restituzione dell’immobile e l’eventuale condanna al pagamento dei canoni e al risarcimento del danno.

Quali cautele deve adottare normalmente il venditore?

È bene che il venditore si cauteli dal rischio economico rappresentato dal mancato acquisto chiedendo un canone più alto rispetto a quello di un comune affitto cosicché, anche laddove debba restituire parte dei canoni ricevuti a titolo di prezzo, egli rimanga indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Come viene tutelato il conduttore possibile acquirente?

La legge consente di trascrivere nei registri immobiliari il contratto di rent to buy permettendo così al conduttore di acquistare il bene libero da pignoramenti, sequestri, ipoteche e altri incombenti pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. Gli effetti di tale trascrizione infatti sono decennali e valgono anche in caso di fallimento del venditore.

Quali immobili possono essere oggetto del rent to buy?

La Legge non pone limitazioni alle tipologie di immobili oggetto di questo tipo di contratto. Pertanto via libera ad appartamenti, negozi, uffici, capannoni, cantine, garage e perfino terreni.

Può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione, avendo cura tuttavia di cancellare preventivamente l’ipoteca sul bene qualora la cessione avvenga al grezzo anche se rimane possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Che fine fa il contratto di rent to buy in caso di fallimento del venditore?

Il contratto continua anche in caso di fallimento del venditore. Inoltre la vendita non è soggetta a revocatoria se si tratta di immobile ceduto al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore, o dei suoi parenti e affini più stretti.

È possibile per il conduttore/acquirente riservarsi la nomina di un terzo in sede di stipulazione del rent to buy?

La legge consente al conduttore di riservarsi la nomina di un terzo così come avviene per i contratti preliminari. È altresì possibile cedere direttamente il contratto facendo così subentrare un terzo con il consenso dell’originario proprietario.

Quali imposte si pagano per la stipula del rent to buy?

Per capire quali imposte gravano e su chi bisogna distinguere i due momenti del contratto, costituiti dal possesso a titolo di locazione e dalla cessione della proprietà vera e propria. Durante il primo periodo infatti le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico della proprietà, dunque del venditore, mentre le spese di trascrizione così come quelle legate al passaggio eventuale di proprietà dell’immobile sono a carico del conduttore/acquirente.

Ad ogni modo è stata annunciata l’uscita a breve di una circolare dell’Agenzia delle Entrate sul punto che sarà chiamata a fare chiarezza sulle applicazioni concrete di questo contratto.