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較早前，房屋局已公布了《長遠房屋策略》周年進度報告。這份報告每年更新時，我們都會跟大家講一次，因為這關乎到未來一年，政府會推出幾多幅地、賣多地皮等，全部都用這份報告「需求預算」作為依歸。這一份2013年已經出現的報告，過了十年時間，究竟估算與現實之間有沒有落差呢? 今日想跟它做個對照。
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需求預算(2023年)
2023年更新後的需求預算，政府預計未來十年，全港共需要440,000個單位，當中私樓佔132,000個。換言之，平均一年的私樓量為13,200個。在跌市下，這個數字反而較2022年估算12,900個還要高。
表: 需求預算(2023年)
| 類型 | 需求預算(伙) |
| 公營房屋 | 308,000個 公屋/綠置居: 216,000個 居屋: 92,000個 |
| 私樓 | 132,000個 |
| 合共 | 440,000個 |
問題1: 計算基礎僵化
都明明是跌市、明明息口高企、經濟前景不穩，大家都感受得到，但偏偏政府估算的需求量卻逆市增加，令人百思不得其解。而這背後跟長策會推算「需求預算」的僵硬計算基礎有關。說它僵便，究竟住戶數目淨增長是否一定要跟本地生產總值掛勾、私樓重建拆卸數目所影響的住戶數目，用市建局數目來推算，這些是否能的切合現實? 以往我們都討論不少。
問題2: 未有考慮市場新變化
但今年有一個數字，就無可能不考慮。政府以往計算非本地人士買樓，是利用了「買家印花稅」數量來估算，但明明特首在《施政報告》已推出「先免後徵」計劃，而近期也不斷有報道相關海外人才湧港置業，但如果繼續用「買家印花稅」作為統計基礎，這個數字已經完全沒代表性，不單低估實質數字，還錯判形勢。
總之，看畢2023年的周年進度報告，你只會感受到一份機械式、搬字過紙的報告。因為細心翻閱報告，再跟前年、大前年及之前的對比，除了幾個數字改一改，其餘遣詞用字，論點、論據全部一樣，連特首剛公布新措施，針對海外客的計算基礎中，緣何考慮，報告隻字沒提及。
需求預算 VS 實質需求
不過，諷刺卻是這成了政府施政方針，究竟市場的需求有沒有被曲解? 既然這一份報告，自2013年起，政府已經有對需求預算作估算，經歷過十年光境，實情有幾反映到現實呢? 也是適當時候來一個前後對照。
先說一說，長策會過去對私樓需求預算，大致經歷「先高後低」，由2013年至2017年平均一手需求量，大致維持按年18,000-19,000伙之間。2018年，政府扭轉了公私營房屋比例至七三比成為分水嶺，其後由2018年至2023年間，一手需求量大致為按年12,900-13,500個單位之間。
表: 需求預算
| 年份 | 私樓需求預算(伙) |
| 2023年 | 13,200 |
| 2022年 | 12,900 |
| 2021年 | 12,900 |
| 2020年 | 12,900 |
| 2019年 | 12,900 |
| 2018年 | 13,500 |
| 2017年 | 18,000 |
| 2016年 | 18,000 |
| 2015年 | 18,000 |
| 2014年 | 19,000 |
| 2013年 | 18,800 |
抽出2018至2022年止的五年數字來看看，來跟同期的一手註冊量對照，長策會估算可以說無次準。好像樓市如日中天的2019年，當時全年一手註冊量21,038宗，但政府估計期內一手需求為12,900個，把整個市場的需求低估了近40%；開始受加息影響的2022年，全年一手只有萬多宗登記，但政府卻估需求為12,900個，高估了26%。
表: 需求預算 VS 一手註冊量
| 年份 | 私樓需求預算(伙) | 實質一手註冊量(伙) | 幅度(%) |
| 2023年 | 13,200 | 9,545(1-11月) | 待定 |
| 2022年 | 12,900 | 10,243 | +26 |
| 2021年 | 12,900 | 17,475 | -26 |
| 2020年 | 12,900 | 15,389 | -16 |
| 2019年 | 12,900 | 21,038 | -39 |
| 2018年 | 13,500 | 15,730 | -14 |
過去五年，政府估計私樓供應約為65,100個，但同期一手樓成交79,875個。簡單來說，如果政府真的用這個私樓作推地依歸，期內新盤起碼有14,775個短缺。而最終只因2021年政府推地量大幅超過長策會需求預算目標，才令埋單上的面數有76,400個單位，把兩者差距收窄，但仍然未足以應付期內一手實質需求量。
表: 需求預算 VS 實質推地量
| 年份 | 私樓需求預算(伙) | 實質推地數目(伙) |
| 2023年 | 13,200 | 待定 |
| 2022年 | 12,900 | 16,050 |
| 2021年 | 12,900 | 20,600 |
| 2020年 | 12,900 | 13,020 |
| 2019年 | 12,900 | 12,190 |
| 2018年 | 13,500 | 14,540 |
當我們常常說數字不騙人，但關鍵是數字的統計基礎是否正確。我們要了解市場私樓需求量，與其要用到如此迂迴且僵化的方法左計右計，何不直接看看一手註冊量來反映? 這不是對我們了解一手需求量來得更直接嗎?
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