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買賣過程中，遇著銀行對數有出入，原來分分鐘可以令交易告吹。我們《胡．說樓市》最近收到一名剛購入康城站二手樓的準業主求助，他說交易過程一直相安無事，怎料在臨成交前三日，突然收到律師通知不能成交，而繳付訂金更不能取回。
事緣原業主除了樓按之外，還欠下銀行大筆貸款未找清，結果銀行拒絕業主轉售物業，其後業主在收到谷友訂金後申請了破產。一筆原業主未償還的銀行貸款，谷友的律師跟銀行第一次對數時並無反映出來，一直去到成交前三日，銀行才通知有這筆神秘貸款? 而這一點直接影響到原業主未能賣樓、谷友交了訂金卻未能成交，究竟背後是否涉及銀行行政失當?
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如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！
All Monies按揭契
All Monies按揭契壞處: 隱含業主潛在債務
現時普遍買家簽署的按揭契，不再是過往指明借款金額的「fixed loan」，而屬一種叫做「無上限貸款」的「all monies」契，也就是業主在該銀行的所有貸款。私人貸款、信用卡貸款一律會視為物業貸款一部份，所以若果業主欠交私貸、或逾期未還清信用卡卡數，銀行都有權透過出售物業來償還欠款。換言之，「all monies」按揭契包括了業主的隱藏債務。
這意味著物業下手買家只能透過律師樓跟銀行對數，亦即時間點上，基本上要簽署買賣合約後才能得知原業主的物業抵押貸款總額；另一方面，如擔保人所擔保的按揭契為「all monies」，則借款人於該按揭銀行借取的所有貸款，包括信用卡貸款、汽車貸款等，都在擔保範圍之內。
All Monies按揭契好處: 原行加按不用重造契
由於「all monies」契屬於無上限貸款，故在貸款上可維持彈性，如果想在原有銀行加按，利用「all monies」契則毋須重造按揭契，銀行只需要與借款人自行簽署新的貸款協議即可，不需要到律師樓重造按揭契；相反，如果用「fixed loan」契約的，當要原行加按時，便需要到律師樓重造按揭契。
「All Monies」 = 物業貸款 + 該銀行的所有欠款
二手樓訂金處理方法: 潛在風險
針對市場普遍的做法，買賣雙方簽署買賣合約後，會先將訂金存放於賣方律師樓，當律師
樓查核業權身分，以及確保合約買賣價足夠償還所有物業抵押貸款後，即使未完成交易，律師亦可以將訂金發放給賣方。
然而，正如前面所述，現時普遍買家簽署的按揭均為「 All Monies」契約，是為「無上限貸款」，即使成交價足以償還所有按揭貸款，但如果賣方有其他隱藏債務，如卡數及私人貸款等尚未清還，該銀行亦有權將物業收回償還欠款。假如律師樓未能確認所有潛在債務而貿然發放訂金，一旦樓價未能償還物業的按揭貸款及潛在債務的總額，而最終交易未能完成，則買方有難以追收訂金的風險。
個案參考
事主以460萬買入物業，並支付46萬訂金
去年九月，George跟太太以460萬買入了日出康城6期「LP6」一個307呎的一房單位，由於屬於心儀單位，很快便拍扳決定，並即場簽署臨約及支付臨時訂金14萬元。雙方按原計劃在十四日後簽署正式買賣合約，George再支付大訂32萬元。前後支付46萬訂金，定於今年2月2日成交。George委託的律師在雙方簽正式買賣合約後，已馬上向原業主承造按揭的「渣打銀行」查詢，究竟原業主尚欠多少貸款。
表: 買賣過程
| 2023年9月23日 | 臨時買賣合約，支付訂金:14萬元 |
| 2023年10月6日 | 正式買賣合約，支付訂金: 32萬元 |
| 2024年2月2日 | 轉讓契約，支付餘額: 414萬元 |
律師索取銀行第一封對數信並放款
據「渣打銀行」在去年10月12日向George律師展示的信件，原業主欠銀行388萬元，當中包括本金382.3萬元、期內利息支出50,000多元、以及逾期未還款項500元。由於在扣除George繳付訂金後的樓價餘款為414萬元，金額足以找清業主欠款388萬元，故按照慣例，George的律師樓就發放大訂給業主，並準備成交事宜。
事主尋找按揭及驗樓並無異樣
期間George也尋找銀行按揭上會，並獲中銀批出，而在成交期前半個月，他倆亦曾上單位進行驗收，中間並沒異樣。怎料在今年1月30日，也就是正式成交前三天，George突然收到律師電話，原因原業主的欠款較原來多130萬元，需要計入樓價貸款才可以完成交易。
律師收第二封對數信，終未能成交
我們翻查「渣打銀行」在今年1月30日發出的報數信顯示，在本金、利息、逾期還款金額以外，卻額外多了一筆名為「Other Redemption Charges(Cash subsidy/solicitor fee/charges/C.A.)」的項目。這筆金額高達138萬元，也正因為這一筆潛藏貸款，令原業主贖樓金額谷高至515.8萬元，而非之前報數的388萬元。換言之，即使George按原定計劃成交，其支付的樓價金額不足以讓原業主贖樓，這也解釋了，何以渣打銀行會要求原業主先找清貸款才能賣樓。
影響事主置業部署
雖然George有選擇踢契取回訂金的條件，但隨著原業主已申請破產，不單拿不回訂金，就連置業部署都受影響。原本打算購入單位可以即時搬入，現在又要繼續租樓住，申請按揭時，好不容易解決了入息證明等問題，日後買樓卻又要重新申請，也不知要用多長時間去能追回訂金。George認為，今次事件最大問題在銀行，因為原業主有遲還款經驗等不應是一朝一夕的事，決不會待物業接近成交時才通知。
胡‧說評析
情況類近負資產
其實倒帶回看整件事，究竟律師及銀行在過程中有無出現問題、抑或買賣制度本身已有漏洞? 要解釋這個議題，建議大家可以翻看之前我們「非負資產物業卻用負資產手法來處理訂金託管」一片，當中有一些基本概念，在這個案中可套用出來。
律師對數次數不足?
對數時間出現時間差
George跟原業主簽署的臨約所列明的訂金託管模式，是由賣方代表律師代管。只要賣方能證明樓價餘款足以還清物業法定押記、按揭貨款及業主尚未繳付之額外印花稅，就有責任要放款，而不會保留至成交前才發放訂金。但這裡卻涉及時間差問題，因為在簽署合約至成交期間有一段真空間，若衍生了大筆債務真的可能賣樓金額不足以還款。
對數的劃線日未有清晰確定
因為所謂可以找清「法定押記」、「按揭貨款」及業主尚未繳付之「額外印花稅」，在臨約中，英文是用上「existing」，也就是「現存」的意思。什麼為之「現存」? 用什麼時間來劃線? 以George的個案為例，如果以簽署臨約作為劃線日，其「現有餘款」為388萬元，扣除了訂金後的樓價餘款有414萬元，是可以找清的。但如果以臨成交前三天的「現有餘款」來計算，則為515.8萬元，則不可以找清。
現行沒法規規管對數次數
又如果當初律師能預早知道這筆潛藏貸款，則會把訂金繼續託管，而不會貿貿然放款，George的訂金也不會凍過水。究竟現行買賣過程中，有沒有規定律師在兌數時以什麼時間來劃線? 以今次George跟業主的成交期，由臨時買賣合約開始計差不多長達四個月，又有沒有規管律師要出信，跟銀行兌幾多次數? 律師謝天良跟我們《胡．說樓市》表示，理論上律師只會兌一次數，而一般都是以律師發信查詢的一刻來劃線，並沒有明確規定何謂夠冚?
我們也有向「香港律師公會」查詢，究竟在處理訂金方面有沒有對律師樓有指引，但回覆只指要視乎樓宇買賣合約訂明條款內容而定，由律師審視合約詳情後，就再個別當時人的實隙情況，提供專業法律意見。
銀行報漏數?
銀行應否主動披露
退一步看，當律師樓是根據銀行信件作為放款依據時，根本沒有誰可比銀行更清楚原業主的財務狀況。就以George個案為例，在成交前三日，才突然被告知原業主有一筆百萬元欠款，並這在第二封報數信中出現。究竟這筆名為「Other Redemption Charges(Cash subsidy/solicitor fee/charges/C.A.)」，涉及高達138萬元款項是什麼? 究竟這筆138萬元的欠款，是在第一份報數文件後，原業主才借取或出現，抑或在較早前已出現? 如果在較早前已出現，又何以在第一份報數文件中沒有反映出來?
| 向渣打銀行查詢 | 回應 |
| 1. Other Redemption Charges(Cash subsidy/solicitor fee/charges/C.A.) 涉及138萬元為什麼? | 「對數信」是銀行因應按揭貸款人或其委託律師之要求向按揭貸款人發出，該信並非銀行向物業買家發出之通知信。而發出的數量是因應按揭貸款人或其委託律師之要求而定。由於涉及客戶資料，於保障客戶私隱及保密原則下，本行不能向我們《胡．說樓市》平台作出披露。 提前贖回物業信，是根據貸款人或其委託律師提出贖樓日期，就按揭貸款餘額、應計利息、及所涉及之其他收費等作出報價，及在報價時，按揭貸款人於本行之信貸情況，包括其於該行已出現拖欠及違約之貸款。所以，如按揭貸款人於本行的信貸情況有變，提前贖回物業信中的報價亦會有變。 另外信件中有提到，提前贖回物業信有清楚列明報價有效期。而且，如果物業按揭契為「All Monies」，按揭貸款人於銀行的所有債務，均由其抵押品作擔保，銀行有權於按揭貸款人違約情況下，出售抵押品以償還其於本行之債務，包括信用卡欠款。 個案發出的提前贖回物業信中之報價正確，事件不涉及銀行錯失。渣打銀行已按既定程序，於所述贖回物業日前多次聯絡按揭貸款人提示其作出相應安排，否則會對提前贖回物業有影響，希望我們平台能作出持平及公正之報道。 |
| 2. 該筆欠款出現的時間? | |
| 3. 何以在第一份報數文件中沒有出現類近款項資料? |
涉及事主私隱不能披露
次涉事銀行是「渣打銀行」，該行在今年首兩個月的現樓按揭市佔率排第十，我們向渣打銀行查詢，發言人回覆我們表示，「對數信」是銀行因應按揭貸款人或其委託律師之要求向按揭貸款人發出，該信並非銀行向物業買家發出之通知信。而發出的數量是因應按揭貸款人或其委託律師之要求而定。由於涉及客戶資料，於保障客戶私隱及保密原則下，本行不能向我們《胡．說樓市》平台披露。
對數信只應客人要求發出
這一封回覆信並沒有正面回答我們，究竟這筆神秘貸款出現的時間? 回應信指出，提前贖回物業信，是根據貸款人或其委託律師提出贖樓日期，就按揭貸款餘額、應計利息、及所涉及之其他收費等作出報價，及在報價時，按揭貸款人於本行之信貸情況，包括其於該行已出現拖欠及違約之貸款。所以，如按揭貸款人於本行的信貸情況有變，提前贖回物業信中的報價亦會有變。
另外信件中有提到，提前贖回物業信有清楚列明報價有效期。而且，如果物業按揭契為「All Monies」，按揭貸款人於銀行的所有債務，均由其抵押品作擔保，銀行有權於按揭貸款人違約情況下，出售抵押品以償還其於本行之債務，包括信用卡欠款。
問題是，如果本身在發出第一份對數信時，銀行已知有此欠款，但仍然選擇不告訴買方律師，這又是否涉及銀行報數上有行政失當? 渣打銀行強調，個案發出的提前贖回物業信中之報價正確，事件不涉及銀行錯失。渣打銀行已按既定程序，於所述贖回物業日前多次聯絡按揭貸款人提示其作出相應安排，否則會對提前贖回物業有影響，希望我們平台能作出持平及公正之報道。
金管局: 不評論個別案件
個案中，George已去信金管局投訴，而我們亦有向金管局查詢，問及監管機構有沒有銀行在處理買賣交易上，與律師行對數上作規管、事件有否涉及銀行行政失當，以及局方會怎處理? 金管局回覆指，會跟進處理每宗投訴，要求有關銀行跟進具體情況並詳細回覆投訴人，但他們不評論個別個案。金管局會審視銀行和投訴人提供的所有相關資料，包括相關的銀行產品、抵押條款、業務運作及如何適切處理投訴事項等客觀資料。金管局又指出，要求銀行妥善處理樓宇買賣交易涉及的運作程序，既保障銀行客戶的利益，也讓自身面對的風險得到合適管理。
買賣合約後不能再產生負擔
但從另一個角度，如果該筆過百萬元欠款在第一份對數信後才出現，則還了銀行一個清白，但律師又是否有責任要定期去檢查欠款? 不過，翻查個案中的正式買賣合約，當中有列明在簽署合約後，原業主便不能對物業產生任何負擔，包括加按及轉按等，故理應可排除在第一份對數信後出現額外貸款，但又會否是原業主在銀行早已有潛藏貸款，只是拖欠還款記錄在簽署合約後才出現，銀行才要出手禁止賣樓?
二手樓買家自保方法
訂金托管至成交日，不提前放款
律師按買賣合約作訂金託管，並根據銀行報數信，確定樓價餘額可抵銷貸款便發放訂金，這是一貫做法；銀行只會按律師要求發出對數信，而銀行亦無理由在買賣過程中，要把客戶的所有貸款狀況也對律師披露。這個由來已久採用同一方式來處理買賣對數程序，雙方按本子行事看似沒有一方有責任，但今次事件又是否揭露出制度早已存有漏洞?
中原按揭董事總經理王美鳳指出，律師樓的做法按照買賣合約條款而定，如果買賣合約條款指出，託管訂金至證明樓價尾數是足以找清欠款，就可以發放訂金，律師是需要按照條款得知可以找清欠款時作出放款。如果買家想加強保障性，建議可能要跟業主商討，能否同意律師樓託管訂金直到簽署轉讓契約，避免在正式成交前，檢查按揭欠款後便向賣方發放訂金。
出現類近事件踢契並發告票
若非透過法例強制要求訂金託管到尾，純粹按買賣雙方協商，則業主未必願意在成交時才收取訂金，特別是換樓客或需要資金來升格物業，未必接受如此安排。但若不能將訂金託管到尾，今次事主個案則可能會再次出現。事到如今，George只能透過律師發出踢契指示，及發出取回訂金的告票，該告票稱為「留置權」(lien on return of deposit)，若業主不退還訂金，買家可用此告票註冊到土地註冊處，以防業主再賣出物業，或者以此押記令或防止原業主加按、翻按。
待銀行拍賣後申請取回訂金
不過今次個案中，George卻因原業主在收取訂金後破產，變相他必須待銀行把物業拍賣後，用拍賣所得還清銀行第一債權人的債務後，餘額才能償還George的訂金損失，只是在維權的過程中，George要再找尋律師協助，當中𧗠生律師費及時間成本，且未能確定能追回多少訂金，故到頭來可能得不償失。
政府加強規管訂金託管
以前樓市持續上升，固然不會衍生太多問題，因為物業大幅升幅，賣樓所得大致可抵銷原業主欠款，只是目前樓價轉角向下，負資產個案超過25,000宗，創出19年新高，隨著政府全面撤辣救市刺激買家入市，下手買家買樓隨時接手一個樓市炸彈。監管當局是否需要因時制宜，為訂金託管制度作一個更全面的檢討，以防止類近事件發生?
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
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