恒指公司最新季度檢討結果稍稍出乎意料，京東(SEHK:9618)、比亞迪(SEHK:1211)大熱倒灶，而市值未及它們的龍湖集團(SEHK:960)、阿里健康(SEHK:241)、海底撈(SEHK:6862)獲納入藍籌股。
龍湖為內房企業，2009年11月在港上市以來較為低調，其獲染藍有點令市場感到意外，其價值會否自此釋放？
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資金流入支持股價
恒指於2月26日公布季度檢討結果前，市場鮮有預期龍湖會成為藍籌新貴，當消息公布後首個交易日(3月1日)，龍湖股價急升3.7%至47.7元，升幅跑贏當日恒指的1.6%升幅，股價並且重上去年12月初配股前水平。
若以指數在2月24日調整計，三隻藍籌新貴市的權重都不足1%，阿里健康、龍湖及海底撈分別為0.89%、0.62%以及0.58%。不過，市場預估吸引逾35億元被動資金流入，其中龍湖佔約1.3億元，對股價亦會有支持作用。
龍湖佔恒指成份股權重雖然不足1%，但其市值達到2890億元，高於兩大內房藍籌股華潤置地(SEHK:1109)及中國海外(SEHK:688)的的2588億及2134億元市值。
銷售增長勝十大內房
綜觀這隻藍籌新貴的業績亦不錯，2015年至2019年銷售額複合增長率約45%，高於內地首十大房企同期的32%銷售額複合增長率。
期內，純利複合增長19.5%。龍湖業務主要包括物業發展、物業投資、物業管理及相關服務等，其中以物業發展業務為主，2019年及2020年上半年，相關營業額分別佔總營業額93.2%及88.5%。
2019年底土地儲備6814萬平方米，足夠未來3至4年發展之用，覆蓋61個城市，主要位於一二線城市，分布於長三角、華中、華南、環渤海、西部地區，以及少量在香港。
雖然去年面對疫情衝擊，但龍湖仍能超額完成了銷售目標，反映其售樓能力強勁。集團去年合同銷售2706.1億元(人民幣‧下同)，同比上升近11.6%，高於2600億元的銷售目標。2021年1月合同銷售升幅擴大至93%，達到195億元。
物業投資為增長點
雖然物業投資業務佔總營業額不足5%，但這是龍湖的新增長點，物業租金收入主要來自商場，佔比逾77%、租賃住宅佔約22%。2015年，物業投資收入貢獻14.15億元，佔總收入約3%，2019年增至57.89億元，佔比近4%，年複合增長率為33%。
2020年上半年佔比進一步提升至6.5%。截至2020年6月底，累计已開業的商場約40個，已開業商場建築面積為387萬平方米，整體出租率94.7%。
負債率低 派息比率逐年增
龍湖的財務狀況穩健，融資成本偏低，借貸以中長期為主，平均貸款年限為6.45年，平均借貸成本4.5%；非抵押債務佔總債務比例為70%。一年內到期債務為172億元，佔總債務10.2%，反映償債能力強。
截至2020年6月底，手頭現金784億元，淨負債率為51.4%，淨負債率之低是內房企業排名第8位。
龍湖每年增加派息，2015年派息比率為23%，2019年提升至38%，全年派息1.2元，同比增加21%。2020年中期派息未有受疫情影響，仍派發40分股息，同比上升11%。
結語
龍湖的業務及財務狀況穩定，染藍在即料可吸引資金的留意。不過，集團計劃每年新增10個商場，故有一定的資金需求，雖然過去兩年都成功發行美元和人民幣債券，並且去年底配股集資了23億港元，售樓進度如能保持強勁增長，有助能提供發展資金。
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