Cosa ci deve essere in un compromesso?

Il contratto che obbliga le parti di una compravendita immobiliare alla stipula dell’accordo definitivo deve avere un contenuto minimo.

Il compromesso, detto anche contratto preliminare di vendita, è un accordo con cui il venditore e il compratore di un immobile si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare il bene. In sostanza le parti, firmando il compromesso, si obbligano a concludere la compravendita immobiliare in un momento successivo. Ciò avviene ad esempio quando non si può stipulare immediatamente il contratto definitivo perché il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa oppure quando manca ancora la licenza edilizia. In tali ipotesi, il preliminare ha uno scopo “prenotativo”: bloccare l’immobile e impedire sia al venditore di trattare con altri potenziali acquirenti sia al compratore di ripensarci. Cosa ci deve essere in un compromesso?

Il Codice civile non dà una definizione precisa del contratto preliminare, limitandosi a prescrivere che deve avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità [1]. La sua disciplina, quindi, va desunta da quella del contratto in generale e, in particolare, dalle norme dettate per il contratto definitivo di compravendita immobiliare, di cui il compromesso deve contenere gli elementi principali.

Più il suo contenuto è dettagliato ed esaustivo minori saranno i dubbi che potranno sorgere in sede di stipula del contratto definitivo.

Vediamo allora insieme cosa ci deve essere in un compromesso di compravendita immobiliare.

Perché è importante stipulare un compromesso?

Stipulare un compromesso è una pratica piuttosto diffusa nell’ambito delle compravendite immobiliari tenuto conto dell’interesse sia del compratore sia del venditore.

Chi desidera acquistare un immobile, grazie al preliminare, ha il tempo necessario per poter espletare eventuali pratiche burocratiche come quelle relative alla richiesta di un mutuo oppure per acquisire i vari certificati necessari per la redazione del contratto definitivo (abitabilità, attestazione energetica liberatoria dell’amministratore di condominio circa il pagamento degli oneri, ecc.) senza timore che nel frattempo il venditore si accordi con altri potenziali compratori.

Al contempo, il compromesso rappresenta una tutela, per chi ha intenzione di vendere il bene, da un possibile ripensamento da parte dell’acquirente.

In ogni caso, se dopo la stipula dell’atto, una delle parti dovesse tirarsi indietro senza una valida ragione, l’altra potrà iniziare una causa in tribunale chiedendo al giudice che condanni la prima al rispetto degli accordi già presi.

Compromesso: in cosa consiste e come si fa?

Con il preliminare la parte proprietaria di un immobile, denominata promittente venditrice, si obbliga a vendere ad un’altra parte, denominata promittente acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel compromesso. Dal canto suo, la parte promittente acquirente si obbliga ad acquistare l’immobile alle condizioni descritte nel preliminare. Contestualmente, le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, ovvero quello definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Il compromesso deve essere redatto per iscritto con scrittura privata, scrittura privata autenticata o con atto pubblico.

Per gli immobili già esistenti, dotati di certificati di abitabilità, le parti possono ricorrere a una semplice scrittura privata, senza per forza rivolgersi a un notaio; non è neanche richiesta l’autenticazione delle firme.

Il preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Se viene stipulato con atto notarile, a tale adempimento provvede il notaio entro 30 giorni.

Invece, per gli immobili da costruire o in corso di costruzione in relazione ai quali non è stato rilasciato il certificato di abitabilità, il preliminare deve essere redatto con scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale o da un notaio oppure con atto pubblico notarile. Prima, era sufficiente la scrittura privata. La modifica si applica a tutti gli “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio è stato richiesto o è stato presentato dopo il 16 marzo 2019.

Se manca la forma scritta, il preliminare è nullo. Peraltro, si tratta di una nullità insanabile che può essere fatta valere senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse.

Cosa ci deve essere in un compromesso?

Gli elementi essenziali che non possono mancare in un compromesso di compravendita immobiliare sono i seguenti:

1. i dati delle parti, ossia il nome, il cognome, la data e il luogo di nascita, la residenza del promittente acquirente e del promittente venditore;
2. l’esatta descrizione del bene immobile oggetto della vendita, comprensiva delle eventuali pertinenze (ad esempio del giardino, della soffitta o della cantina);
3. i dati catastali (foglio, particella, ecc.) ai fini dell’identificazione dell’immobile;
4. il prezzo;
5. il termine per la stipula del contratto definitivo. Le parti solitamente indicano la data entro la quale deve essere firmato il successivo contratto di compravendita in modo da circoscrivere temporalmente l’impegno assunto da entrambe. Il termine non sempre si considera un elemento essenziale del preliminare bensì solo quando dalle espressioni usate, dall’oggetto e dalla natura del contratto emerge la volontà delle parti di intenderlo in tal senso.

Per quanto attiene il prezzo, le modalità di pagamento possono essere diverse. Ad esempio è possibile versare un acconto o una caparra confirmatoria quando si firma il preliminare mentre il pagamento del saldo del prezzo avviene poi al momento della stipula del definitivo oppure è possibile pagare l’intero prezzo alla conclusione dell’accordo definitivo con penale a carico di entrambe le parti in caso di inadempimento.

Altro elemento tipico del preliminare è la caparra confirmatoria, che consiste in una somma di denaro che viene consegnata dal promittente acquirente al promittente venditore al momento della sottoscrizione del preliminare, allo scopo di garantire l’adempimento delle obbligazioni assunte.

In pratica, detta somma serve a liquidare anticipatamente il danno, evitando che si instauri una causa, in caso di inadempimento di una delle parti.

In particolare, se l’acquirente dovesse essere inadempiente, il venditore potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra. Viceversa, se il venditore dovesse essere inadempiente, l’acquirente potrà recedere dal contratto, pretendendo la restituzione di una somma pari al doppio della caparra versata.

Altresì, il compromesso può prevedere degli “effetti anticipati” nel senso che il venditore può consentire all’acquirente di entrare già nel possesso dell’immobile e di utilizzarlo come se fosse il proprietario. Normalmente ciò avviene solo dopo la firma del contratto definitivo.

Cosa può esserci in un compromesso?

Le parti possono arricchire il contenuto minimo del compromesso inserendo delle clausole accessorie, facoltative. Pertanto, il contratto esiste anche se non vengono apposte ma una volta incluse ne possono condizionare la validità ed efficacia.

Ad esempio, è possibile inserire una penale per il venditore nel caso in cui consegni l’immobile oltre la data fissata nel compromesso oppure può essere prevista la nullità dell’accordo, se la banca non dovesse concedere all’acquirente il mutuo richiesto oltre alla restituzione dell’eventuale caparra già pagata.

Quanto costa la registrazione del preliminare?

Quando il preliminare viene redatto con scrittura privata autenticata o con atto pubblico è il notaio che provvede a registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Se è stipulato con scrittura privata sono le parti ad occuparsi della registrazione.

I costi da corrispondere per la registrazione sono a titolo di:

• imposta di registro, pari a 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• imposta di bollo, dovuta nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo, invece, è di 155 euro.

Altresì, se il preliminare prevede un pagamento, va versata l’imposta di registro proporzionale pari allo:

• 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

L’imposta pagata con il preliminare va poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Il contratto preliminare va trascritto?

Se il contratto preliminare è stato stipulato dal notaio va trascritto nei registri immobiliari. In questo caso all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

La trascrizione del contratto preliminare ha un effetto cosiddetto “prenotativo” dell’acquisto dell’immobile. In pratica non si tratta più di un semplice accordo tra acquirente e venditore ma l’atto assume valore legale verso chiunque, cioè è opponibile nei confronti dei terzi. Ad esempio il venditore non potrà vendere l’immobile ad altri né potrà concedere un’ipoteca sul bene oppure costituire una servitù di passaggio.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno pignorare il bene né iscrivere un’ipoteca sull’immobile. Qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe comunque effetto nei confronti del futuro acquirente.