《錢難賺，房地產別亂買》：買房簽約完發現貸款下不來怎麼辦？
我們想讓你知道的是
買屋簽約後，才發現銀行核准的貸款成數不如預期，導致自備款不足而無法順利成交，這種狀況其實屢見不鮮，但這種悲劇是可以避免的。
文：洪倩宜
個人財務狀況
當心毀約沒收訂金，體檢個人財務，還款才輕鬆！
阿美是個單親媽媽，好不容易辛苦存下一筆頭期款，也找到喜歡的房子了，但萬萬沒想到簽約後才發現銀行核貸成數不足，阿美手頭上的自備款根本不夠支付頭期款，在毫無辦法可想的情況下，她只好被迫違約，已付的20萬元訂金也被沒收，結局一場空讓阿美傷心不已。
買屋簽約後，才發現銀行核准的貸款成數不如預期，導致自備款不足而無法順利成交，這種狀況其實屢見不鮮，但這種悲劇是可以避免的。
房屋下訂前爭取加註，貸不成足夠成數可解約
目前雙北中古屋的貸款成數大約7～8成，其他縣市則是6～8成不等。
因此民眾簽約購屋之前，最好先請打算申貸的銀行幫忙評估該屋的可以申貸額度，一方面也衡量自己的信用狀況，尤其是簽訂購屋斡旋書時，一定要在契約內加註：「萬一銀行貸款成數不足時，該契約無條件解約」，將此條款於買賣雙方議價時，明確載明在斡旋書或要約書上，簽約時則當作附約，加註於不動產買賣契約書內，萬一屆時銀行無法核貸足夠成數時，買方違約不買時可依此為依據，避免被沒收全額訂金，來確保自身權益。（但可惜的是，實務上大多數屋主並不會同意加註此條款。）
只是湊足頭期款還不夠，契稅、規費等支出也不少
此外，買房子固然可以跟銀行貸款來支付大部份的款項，但別忘了最好還要預留一筆費用，像是買屋過程中衍生的契稅、印花稅、登記規費、代書費等相關稅費，以及搬家費、裝潢及仲介服務費等開銷，這些錢林林總總加起來，恐怕也要幾十萬甚至上百萬元。因此，只湊足了購屋的頭期款是不夠的，最好身邊還要多留一筆現金，以因應這些開銷。
買房跟買車一樣，除了買得起之外還要養得起。換言之，想買屋，除了看房價高低，一定要先評估自己償還房貸的能力，尤其是上班族，收入來源主要是工作薪資，因此最好透過月薪多寡來計算房貸負擔率，就可得知應準備多少自備款，每月可負擔多少房貸，以及可負擔多少總價的房子？
每月房貸支出，最多不要超過家庭總收入的4∼5成金額
總之，購屋之前，一定要預估自己未來每個月可以負擔的房貸，也就是要繳給銀行的利息與本金，是否尚在自己可負擔的範圍內，並以此金額來估算有能力買下多少錢的房子。一般建議一個家庭每個月花費在「住」方面的開銷，最好控制在家庭收入的40％～50％（台北）。換句話說，如果夫妻兩人每月收入的總額為8萬元，則每月所能負擔的房貸就是3萬2000～4萬元，如此一來可避免為支付房貸，而壓縮到其他生活費用，犧牲了應有的生活品質。
而以貸款30年，房貸利率1.8％計算月付房貸2萬8800元，則夫妻倆可買到的房屋金額為自備款200萬元＋房貸金額800萬元＝1000萬元。所以購屋者在購屋之前，一定要做好財務規畫，尤其是對於許多不確定的因素，例如：利率調升、萬一失業生病或一方沒有工作等，都是應該列入考慮的因素之一，以免落得繳不起房貸，房子被法拍的窘境。
預做資金考量，財務桿槓別放過大
一般建議，每月房貸約占薪水的3～4成，但因台灣北部房價較高，建議可放寬到4～5成。舉例來說，若是月薪40K的上班族，每個月房貸金額不應超過1萬6000元，若是雙薪家庭每月總收入90K，則每月房貸最好不要超過36000萬元，以此類推。
算出每月可負擔的貸款金額之後，再透過銀行或房仲網站的貸款試算網頁，來回推可負擔房價，再加計兩成的自備款，就是可購買的房屋總價。舉例來說，若貸款300萬元，20年本息平均攤還，利率水準1.8％，則每月房貸負擔為1萬4894元，較符合月薪4萬元單身族的負擔能力，再加計約2成自備款75萬，則可負擔房價為375萬元（參看表3-6）。
若是每個月可負擔房貸在3萬～5萬元的雙薪小夫妻，則貸款金額則可拉高至600萬～1000萬元左右，再加計約2成自備款150~250萬，則可負擔房價約750～1250萬元。擔心每月房貸負擔率仍太高，排擠到其他的生活費用支出，也可將貸款期限拉長為30 年，如此一來，每月房貸負擔就可減輕許多，但相對的，付出的房貸利息也將增加，建議若有額外的獎金或紅利收入，不妨可先做部分還款，以減少整體房貸本息的支出。另外也還得考慮萬一利率升息的風險，例如貸款500萬元，利率升高1％，每月就得多繳2400元，這部分也要一舉列入風險考量，預作資金準備。
倩宜姊姊的買屋小叮嚀
Q：我的月薪4萬元，能買多少錢的房子？
A：房貸負擔率的定義是：房貸款月攤還額／月可支配所得，利用簡單的5個步驟，教您算出購屋預算：
步驟1：計算每月（個人或家戶）收入（例如：新台幣4萬元）
步驟2：計算每月房貸支出（4萬 X 40％ = 1萬6000元）
步驟3：房貸利率設定（假設1.8％）
步驟4：回推房貸總額（各銀行、房仲房貸試算網頁，找出每月房貸支出1萬6000元時，總房貸金額是多少，通常設定為20年期房貸，貸20年，可貸金額為320萬；貸30年，可貸金額提高至440萬元）
步驟5：購屋預算（房貸總額加自備款）
相關書摘 ►《錢難賺，房地產別亂買》：別傻了，老公的房子不是你的房子
書籍介紹
《錢難賺，房地產別亂買：一位單親辣媽的真心告白》，時報文化出版
．透過以上連結購書，《關鍵評論網》由此所得將全數捐贈兒福聯盟。
作者：洪倩宜
佛系青年一定要弄懂的30個房地產問題，不論自住、投資，想賺錢就要學……30個脫貧翻身的買房故事，全盤托出！
透過3大購買時機點：找屋→買屋→賣屋，幫助您徹底了解購屋5大關鍵：時機、區位、產品、管理、價格。本書包含作者多年來的個人投資房地產的心法分享，以一個單親媽媽的角色，告訴讀者們，買賣房地產不只是砸錢就好，這當中還有許多眉角需要兼顧，才能確保辛苦存下來的錢不會打水瓢……
透過這本書，告訴您：
- 房子就像聚寶盆，冏途人生也能逆轉勝
- 負二代如何運用有限資金，打造美好人生
- 拒當下流老人，就從投資買房開始
責任編輯：朱家儀
核稿編輯：翁世航
Tags：
「營利事業及個人受控外國企業（CFC）制度」113年5月首次申報，新制概念、放寬措施及關鍵字一次看！
我們想讓你知道的是
112年度及112年1月1日起實施的「營利事業及個人受控外國企業（CFC）制度」即將於113年5月首次申報。受控外國企業（CFC）是什麼？CFC制度實施前後的稅負效果為何？本文將帶大家一次看懂CFC制度！
營利事業及個人「受控外國企業（CFC）制度」分別自112年度及112年1月1日起開始實施、113年5月首次申報，其實CFC制度已在國外實施多年，其立意是防杜個人或營利事業透過境外低稅負區（如開曼群島）的受控外國企業規避我國所得稅負，藉此保障整體國民的權益。
受控外國公司（CFC）是什麼？
首先讓我們來說文解字，CFC是Controlled Foreign Company的縮寫，中文是受控外國企業，Controlled代表受控，包括透過股權或實質控制，Foreign指低稅負的外國，最後一個
Company代表企業，包含公司、獨資及合夥組織。結合CFC這3個英文字，是指個人或營利事業對低稅負區的關係企業具有控制能力，這家低稅負區關係企業就是CFC。
CFC制度實施前後營利事業及個人的稅負效果為何？
●營利事業部分
Photo Credit：財政部賦稅署
●個人部分
CFC定義、納稅主體、豁免規定：CFC制度三大關鍵字一次看懂
大家不用太緊張，並不是每個個人或每家營利事業都會適用CFC制度，以下從不同的股東身分，簡要說明哪些人、哪些營利事業會適用這個制度：
- 營利事業部分：適用於總機構在我國境內的營利事業，如果它在境外低稅負區(例如開曼群島)設立關係企業，且這家營利事業及它的關係人直接或間接持有股份或資本額合計達50%或對這家關係企業具有控制力，這家位於開曼群島的關係企業就是營利事業的CFC。營利事業應就這家CFC當年度盈餘，按直接持股比率及持有期間，認列投資收益，並計入同年度所得額課稅。
一張圖輕鬆掌握個人CFC制度。／Photo Credit：財政部賦稅署 - 個人部分：除符合剛剛提到的持股比率、境外低稅負區關係企業的條件外，還多加一個條件，個人、配偶及二親等以內親屬當年度12月31日合計直接持有CFC的股份或資本額達10%，才需要按其直接持股比率及持有期間計算海外營利所得，與其他海外所得合計100萬元以上，才須計入個人同年度的基本所得額，且基本所得額扣除112年度扣除額670萬元後，按20%計算基本稅額，如果超過綜合所得稅繳稅金額，表示繳不夠，就須繳納差額稅款。
- 此外，我們在CFC制度還訂有豁免規定，如果CFC有實質營運活動或CFC當年度盈餘微小(微量門檻)，就免依CFC制度計算CFC所得。
- 豁免1規定：CFC實質營運活動
CFC在設立登記地有固定營業場所，且僱用員工在當地實際經營業務；同時，CFC當年度消極性收入（如投資收益、股利、利息、權利金等）占總收入比率低於10%。只要CFC符合上述所有條件，免依CFC制度計算所得課稅。 - 豁免2規定：CFC當年度盈餘在700萬元以下
個別CFC當年度盈餘在700萬元以下也可豁免，但為了避免營利事業或個人設立多家CFC分散當年度盈餘來適用這個豁免門檻，又訂了防弊規定，即營利事業或個人(個人部分包含與其合併申報綜合所得稅的配偶及受扶養親屬)直接持股且沒有實質營運活動的全部CFC當年度盈餘或虧損，即「正負相抵」合計在700萬元以下，免依CFC制度計算所得課稅。
- 豁免1規定：CFC實質營運活動
營利事業或個人居住者如果在低稅負區設立關係企業，且對它有控制權，無論CFC是否符合豁免規定，都要在今(113)年5月申報所得稅時依規定格式填報CFC相關書表及檢附證明文件，一方面可檢測自己有沒有CFC課稅問題，另一方面也可確保正確誠實申報，以維護自身權益喔！
CFC新制上路，首次申報放寬措施！
為讓制度運作順利，去年度12月底財政部也修正了部分CFC制度執行細節，包括調整微量豁免門檻之防止濫用規定、對非低稅負區轉投資事業決議分配111年度及以前年度盈餘數額提供免列CFC當年度盈餘加計項目之過渡措施、損益按公允價值衡量之金融工具（FVPL）評價損益得選擇延後至實現時計算損益，提供首次申報的放寬措施如下：
第一項「微量豁免門檻之防止濫用規定」指上圖CFC豁免2規定中判斷全部CFC當年度盈餘合計是否逾700萬元之計算範圍，僅考慮納稅義務人直接持有股權且不具實質營運活動之CFC當年度盈餘合計數。
第二項CFC獲配源自非低稅負區採權益法認列轉投資事業於113年3月31日前決議分配111年度及以前年度盈餘數額，免列分配年度CFC當年度盈餘加計項目，惟於所得稅申報期限內(113年5月31日前)，應提示足資證明該盈餘分配之文件。
第三項放寛納稅義務人得選擇CFC當年度盈餘排除其透過損益按公允價值衡量之金融工具(FVPL)評價損益，俟處分或重分類時以實現數計入CFC當年度盈餘，但一經選定，原則上不得變更。
CFC首次申報，你準備好了嗎？
今年是CFC制度實施後的首次所得稅申報，呼籲大家多多使用網路或手機報稅，不只省時、方便，還能減少民眾到國稅局的交通時間及等待時間。另外也提醒大家，務必在所得稅申報前先檢視個人或營利事業是否適用CFC制度，如果適用，就應於申報時依規定格式揭露CFC相關資訊及檢附文件；如果對於申報文件的準備有所疑問，也可以於財政部賦稅署網站反避稅專區（https://www.dot.gov.tw/htmlList/ch_389）查詢，或透過免付費諮詢電話0800-000-321了解相關內容。
