前三季度，房地產行業的代建熱潮可謂只增不減，各大房企相繼湧入代建賽道，行業已然邁入上升週期。中指研究院最新數據顯示，2023年1-9月，房地產代建企業累計規模前五門檻已升至近700萬平方米，規模競速趨勢加劇。

不斷加劇的市場競爭中，作為國內最早一批涉足代建領域的綠城管理（09979.HK）依舊保持穩健增長的勢頭，並持續引領代建全產業鏈發展，凸顯出行業龍頭的綜合實力與強大韌性。

10月9日，綠城管理髮布公吿顯示，今年前三季度，集團新拓代建項目的合約總建築面積達2671萬平方米，較去年同期增長約20.0%；新拓代建項目代建費預估79.2億元，較去年同期增長約19.8%；新拓建面和新拓預估代建費雙雙增長。

毫無疑問，綠城管理仍維持着上半年的高增長態勢，其前瞻性佈局所帶來的價值成長也得到了充分體現。在筆者看來，站在長週期視角，相較於品牌從0到1的起盤路徑，綠城管理持續衝頂背後的歷程和思考或許更值得借鑑。

一、把握市場趨勢性變化

今年以來，伴隨委託方的主體和需求日趨多元化，代建公司的項目業務類型也顯著增加。

根據委託主體劃分，房企代建業務可分為政府代建、商業代建和資本代建。隨着當下國央企、城投等成為拿地主力，疊加保障性租賃住房籌建、“保交樓”工作推進及金融機構涉房不良資產等方面的需求急劇增多，三大代建模式走向進一步細分和細化，代建市場的增量空間亦隨之打開。

同時，展望四季度，克而瑞分析認為，土地投資格局上仍將保持國央企為主、少數民企與城投為輔。也就是説，隨着政府及金融機構主導的房地產開發項目增多，相應的代建需求增長及多元化態勢已難以阻擋。

上述主體在普遍缺乏房地產項目開發經驗和能力的情況下，將更加需要專業的項目開發和管理服務。而如何從滿足代建委託方多元化訴求的角度考慮，則是現階段代建公司不得不面對的共性問題。

針對這一現狀，綠城管理顯然是有備而來。作為代建行業的絕對龍頭，綠城管理在國央企、城投代建等領域已具備深厚積累。面對急劇變化的外部環境，近年來公司積極優化客户結構以順應行業週期變化，持續調整業務結構及戰略佈局，新拓客源轉向信用資質更優的政府、國企與金融機構，足見其前瞻性和搶佔機遇的決心。

反映到數據層面上，綠城管理政府代建業務的規模和佔比均有了明顯提升。2023年上半年，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達1727萬平方米，其中來自政府、國央企、地方城投及金融機構的佔比達79.9%，其中國企及城投類客户佔比達62.1%，委託方結構持續優化，為後續穩健發展夯實基礎。

在如此大體量的前提之下，根據前三季度的業務表現，進入下半年，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積、新拓代建項目代建費均能繼續實現大幅增長，這不僅側面印證了公司在業內樹立的良好口碑和品牌形象，其極強的客户粘性和訂單獲取能力顯然也已不言而喻。

二、持續深化橫縱向佈局

進一步結合委託方結構、市場需求多元化的背景，可以發現當前不少代建公司正在橫縱向延展品牌內涵，加速邁向“全業態綜合服務商”。

作為進軍代建領域的排頭兵，綠城管理已率先佈局了從代建前端開發至後端服務的綜合化，積極搭建開發服務平台和資產管理平台，優化整個代建行業的服務鏈條，致力於打造更完善的房地產開發服務生態。

通過這種方式，綠城管理以客户需求為導向，進一步分享產業鏈價值，從而實現產業鏈的相互導流和賦能，為自身發展打開了增長空間，也為代建市場帶來了革命性的變化。

具體而言，綠城管理以“M登山模型”及“綠城M”App為載體，主動打破護城河，展開面向全行業的“透明革命”。其中，“M登山模型”的開源讓各開發主體獲得原本並不具備的開發管理能力和產品品質，不僅推動了行業的知識平權和技術普惠，促進行業內整體服務水平的規範化、流程化、標準化，也引領着整個代建服務市場走進標準工業化時代。

放眼未來，在資產管理場景化趨勢下，綠城管理仍將繼續保持輕資產屬性，發揮專業優勢，通過業務流量鏈接項目主體和金融資源，構建資產管理平台，以實現更多的資產管理機會和更大的業務量增長，提升公司的全產業鏈服務價值及收益，亦進一步賦能房地產的“輕資產發展”，拓寬房地產開發服務領域的多元化價值空間。

根據規劃，綠城管理將實現從品質立身、品牌溢價、信用賦能，到金融鏈接、平台公司的“五步走”戰略進階，最終成為中國最大的房地產開發服務商。

可以看到的是，在這一過程中，綠城管理已通過橫向拓展業務邊界、縱向延伸產業鏈長度，持續構建出差異化優勢，成功打開了行業成長的天花板。展望後續，筆者相信作為具有不可替代性的行業核心標的，綠城管理仍將進一步強化其高成長屬性，並在中長期持續提升市佔率和利潤體量，繼續保持其在多個業務領域的市場領先地位。